Trzy miasta wschodniej części województwa lubelskiego dzieli 1475 zł na metrze, od 6090 zł w Chełmie do 4615 zł we Włodawie.
Liczby pochodzą z 809 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 615 z samego Chełma.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, że różnica między dwiema stronami rynku wewnątrz Chełma, 2849 zł na metrze, jest niemal dwukrotnie większa niż różnica między najdroższym a najtańszym miastem tej trójki. Mieszkania w jednym mieście dzieli więcej niż miasta między sobą.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Chełm, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Hrubieszowie, Włodawie, Krasnymstawie i Chełmie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce rozjeżdżają się o blisko trzy miesiące, od 17 lutego 2026 w Hrubieszowie do 13 maja 2026 w Chełmie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych miastach filtr usunął łącznie 25 aktów, z czego 20 w samym Chełmie.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Pięć miast, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Krasnystaw | 16 850 | 390 | 6245 | brak | brak | 56 | 2026-05-12 |
| Chełm | 55 661 | 420 | 6090 | 8718 | 5869 | 615 | 2026-05-13 |
| Hrubieszów | 15 422 | 617 | 4872 | brak | 4882 | 115 | 2026-02-17 |
| Włodawa | 11 761 | 653 | 4615 | 5417 | 4474 | 79 | 2026-03-27 |
| Rejowiec Fabryczny | 3918 | poza rankingiem | 4302 | brak | brak | 28 | 2026-04-29 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Krasnystaw i Rejowiec Fabryczny nie mają osobnych wpisów, bo ich próba jest na to zbyt cienka; w Hrubieszowie i Krasnymstawie nie podajemy mediany rynku pierwotnego, bo rejestr notuje tam odpowiednio dwie i zero takich transakcji.
Krasnystaw z 16 850 mieszkańcami stoi w rankingu wyżej niż trzykrotnie większy Chełm. To kolejny przykład reguły, która w tym województwie wraca w każdym koszyku: cena metra nie układa się według wielkości miast.
Cały ten pas jest tani
Trzy z pięciu miast tabeli leżą wyraźnie poniżej krajowej mediany: Hrubieszów o 19 procent, Włodawa o 23 procent, a Rejowiec Fabryczny o 29 procent. Chełm i Krasnystaw są przy niej praktycznie równo, odpowiednio o 1 i 4 procent wyżej.
Nie jest to więc pas jednolicie tani, tylko pas rozwarstwiony: dwa miasta trzymają poziom krajowy, a trzy pozostałe leżą od niego o jedną piątą do niemal jednej trzeciej niżej.
Włodawa leży nad Bugiem, przy samej granicy państwa, a Hrubieszów około 20 km od niej.
Podział rynku w Chełmie
| Miasto | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Chełm | 6090 | 8718 | 5869 | +2849 zł |
| Włodawa | 4615 | 5417 | 4474 | +943 zł |
| Hrubieszów | 4872 | brak | 4882 | brak |
W Chełmie nowe mieszkanie kosztuje o 49 procent więcej za metr niż mieszkanie z istniejącego zasobu. To największa taka różnica w całym lubelskim zestawieniu i większa niż odstęp między najdroższym a najtańszym miastem tej trójki.
Powód jest strukturalny: rynek pierwotny to w Chełmie tylko 16 procent obrotu, czyli 96 aktów w dwa lata, i pochodzi z kilku inwestycji o standardzie zupełnie innym niż reszta zasobu miasta.
Praktyczna konsekwencja: mediana Chełma nie opisuje żadnego konkretnego mieszkania. Kupujący ma do wyboru 5869 zł albo 8718 zł, a liczba pośrodku nie jest niczyją ceną.
W Hrubieszowie takiego podziału nie ma w ogóle, bo rejestr notuje tam dwie transakcje pierwszej sprzedaży w dwadzieścia miesięcy.
Kierunek cen
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Chełm | 6272 zł/m² | +4,2 procent | 5808 zł/m² | −1,6 procent |
| Hrubieszów | 4684 zł/m² | −2,5 procent | 4766 zł/m² | +0,9 procent |
| Włodawa | 4548 zł/m² | −1,2 procent | 4255 zł/m² | −5,3 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Tylko w Hrubieszowie rynek wtórny jest dziś wyżej niż rok temu, i to o niecały procent. W Chełmie mieszkania z istniejącego zasobu są o 1,6 procent tańsze niż rok wcześniej, we Włodawie o 5,3 procent.
Wzrost mediany Chełma o 4,2 procent bierze się więc w całości z rosnącego udziału nowych inwestycji w obrocie, a nie ze zmiany wartości tego, co w mieście stoi.
W skali kilku lat obraz jest jednak inny. Od 2021 do 2025 roku mediana Hrubieszowa urosła o 54 procent, Chełma o 27, a Włodawy o 28. Ten pas dogonił resztę kraju w latach 2022 do 2024 i zatrzymał się dopiero teraz.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki | Udział z dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|---|
| Chełm | 85 | 550 000 zł | 78 | 116 000 zł | 11 procent |
| Hrubieszów | 30 | 432 500 zł | 16 | 108 000 zł | 60 procent |
| Włodawa | 15 | 190 000 zł | 13 | 70 000 zł | 47 procent |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Rozpiętość jest tu nieporównanie większa niż przy mieszkaniach: dom w Chełmie kosztuje 2,9 razy tyle co we Włodawie, przy różnicy median mieszkań o 32 procent.
Ostatnia kolumna tłumaczy część tej różnicy. W Chełmie tylko co dziewiąty akt dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, w Hrubieszowie trzy piąte. Chełmska mediana opisuje więc dom w mieście, a hrubieszowska w większości siedlisko.
Mediana domu we Włodawie, 190 000 zł, jest najniższa w całym lubelskim zestawieniu, ale stoi na piętnastu aktach, więc jest to sygnał, a nie pomiar.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w żadnym z tych pięciu miast ani jednego lokalu, mimo że w samym Chełmie pierwsza sprzedaż to 96 aktów z ostatnich dwóch lat, a pięć adresów tworzących ten segment ma mediany od 8306 do 11 356 zł za metr.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Krasnystaw: 312 250 zł, przy 56 aktach
- Chełm: 304 500 zł, a z istniejącego zasobu 293 450 zł, a z rynku pierwotnego 435 900 zł
- Hrubieszów: 243 600 zł
- Włodawa: 230 750 zł
- Rejowiec Fabryczny: 215 100 zł, przy 28 aktach
Różnica między Chełmem a Włodawą, 73 750 zł, to 32 procent ceny mieszkania w tym drugim mieście. Dla porównania: w samym Chełmie mieszkanie z rynku pierwotnego kosztuje o 142 450 zł więcej niż z istniejącego zasobu.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, historię cen oraz domy i działki:
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
