Chełm zajmuje 420 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6090 zł/m², czyli o 1 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 55 661 osób, a stąd jest 71 km do Lublina, 51 km do Włodawy i 52 km do Hrubieszowa.
Liczby pochodzą z 615 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje przepaść między dwiema stronami rynku. Nowe mieszkanie kosztuje w Chełmie 8718 zł za metr, a mieszkanie z istniejącego zasobu 5869 zł, czyli o 2849 zł mniej. To 49 procent różnicy i największy taki rozjazd w całym tym zestawieniu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Chełm, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 13 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 20 aktów o medianie 1608 zł/m² i typowej cenie 60 730 zł przy 42 m². To najliczniejszy taki zbiór w tym zestawieniu po Lublinie i w większości chodzi o wykup lokali komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Tabeli izb nie podajemy, bo chełmski rejestr wypełnia tę rubrykę tylko przy 65 z 615 aktów.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 615 aktów. Mediana to 6090 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5134 do 7634 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 305 000 zł.
Rozstęp kwartylowy, 2500 zł, jest wyjątkowo szeroki jak na miasto tej wielkości i to pierwszy sygnał tego, co opisuje następna sekcja.
Rynek pierwotny jest droższy o 49 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5869 | 506 | 280 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 8718 | 96 | 429 940 zł | 44 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5275 | 13 | 237 000 zł | 44 m² |
Różnica wynosi 2849 zł na metrze, czyli 49 procent. Dla porównania: w Lublinie to 5 procent, w Łukowie 7, w Białej Podlaskiej rynek pierwotny jest nawet tańszy.
Powód widać w drugiej kolumnie. Rynek pierwotny to tylko 16 procent obrotu, czyli 96 aktów w dwa lata, i pochodzi z kilku nowych inwestycji o standardzie zupełnie innym niż reszta zasobu miasta.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta jest w Chełmie liczbą mylącą. Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwa liczba to 5869 zł, czyli o 221 zł mniej niż mediana; przy nowym mieszkaniu 8718 zł, czyli o 2628 zł więcej. Żadne mieszkanie nie kosztuje tu „mniej więcej mediany".
Adresy dzielą 8311 zł na metrze
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Hrubieszowska 4 | 11 356 | 14 | 14 |
| Żarnowskiego 6 | 9572 | 25 | 22 |
| Wisławy Szymborskiej 4C | 8520 | 12 | 12 |
| Wisławy Szymborskiej 4B | 8514 | 12 | 12 |
| Żarnowskiego 4 | 8306 | 25 | 22 |
| Przemysłowa 26K | 7301 | 5 | 1 |
| 11 Listopada 2A | 6277 | 6 | 0 |
| Wolności 7 | 5968 | 6 | 0 |
| Wojsławicka 10 | 5907 | 5 | 0 |
| Wołyńska 3 | 5771 | 7 | 0 |
| Wirskiego 2 | 5582 | 5 | 0 |
| Powstańców Warszawy 5 | 5536 | 5 | 0 |
| Aleja Żołnierzy I Armii Wojska Polskiego 19 | 5430 | 7 | 0 |
| 11 Listopada 2B | 5062 | 6 | 1 |
| Wolności 22 | 4567 | 5 | 0 |
| Lwowska 17 | 3045 | 5 | 0 |
Szesnaście adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 150 aktów, czyli 24 procent rynku miasta.
Tabela dzieli się na dwie części z widocznym progiem. Pięć pierwszych adresów to nowe inwestycje: 88 aktów, z czego 82 pierwszej sprzedaży, wszystkie powyżej 8300 zł. Pozostałe jedenaście to istniejący zasób, wszystkie poniżej 7302 zł, w większości bez ani jednej pierwszej sprzedaży.
Rozpiętość między skrajnymi adresami wynosi 8311 zł na metrze, od 3045 zł przy Lwowskiej 17 do 11 356 zł przy Hrubieszowskiej 4. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to 415 550 zł różnicy w granicach jednego miasta, czyli więcej niż kosztuje typowe mieszkanie w Chełmie.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6612 | 66 | 5 |
| 35 do 50 m² | 6403 | 285 | 59 |
| 50 do 65 m² | 5791 | 185 | 21 |
| ponad 65 m² | 5694 | 79 | 11 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu wyraźnie: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 918 zł, czyli o 14 procent.
Czwarta kolumna pokazuje jednak, że część tej różnicy to nie metraż, tylko strona rynku: w dwóch najdroższych przedziałach jest 64 z 96 wszystkich transakcji pierwszej sprzedaży, a te są w Chełmie o połowę droższe.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4713 | 230 |
| 2022 | 4899 | 220 |
| 2023 | 5521 | 353 |
| 2024 | 5791 | 277 |
| 2025 | 5999 | 332 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 13 maja i notuje z niego 158 aktów przy medianie 6536 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Chełma urosła o 27 procent, czyli wolniej niż w niemal każdym innym mieście tego zestawienia. Dla porównania Biała Podlaska w tym samym czasie dołożyła 68 procent, a Lublin 57.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6272 zł/m² przy 387 aktach, a w dwunastu poprzednich 6017 zł przy 264 aktach, czyli wzrost o 4,2 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży poszedł jednak w drugą stronę: z 5900 do 5808 zł, czyli minus 1,6 procent.
Te dwie liczby razem mówią jedno: mieszkania z istniejącego zasobu w Chełmie nie drożeją. Wzrost mediany miasta bierze się z rosnącego udziału nowych inwestycji w obrocie, a nie ze zmiany wartości tego, co w mieście stoi.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 85 | 550 000 zł | 323 000 do 658 000 zł | 644 m² |
| Działka | 78 | 116 000 zł | 65 000 do 228 750 zł | 1018 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tylko 9 z 85 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli jeden na dziewięć, i jest to najniższy taki udział w całym tym zestawieniu.
To oznacza, że mediana domu w Chełmie, 550 000 zł, opisuje realnie dom w mieście, a nie siedlisko z zabudowaniami gospodarczymi, jak w wielu mniejszych gminach tego regionu.
Rynek gruntu jest głęboki i tani: 78 transakcji w dwa lata przy medianie 116 000 zł za 1018 m², czyli działka pod dom kosztuje w Chełmie mniej niż w Białej Podlaskiej o 84 tysiące, przy podobnej powierzchni.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Chełmie ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 96 aktów z ostatnich dwóch lat, a pięć adresów tworzących ten segment ma mediany od 8306 do 11 356 zł.
Co z tego ma kupujący
Chełm jest miastem dwóch osobnych rynków, które ledwo się ze sobą stykają. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany miasta w ogóle. Właściwa liczba to 5869 zł przy mieszkaniu z istniejącego zasobu albo 8718 zł przy nowym, a 6090 zł nie opisuje żadnego z nich. Sprawdź adres, bo między Lwowską a Hrubieszowską jest 8311 zł na metrze. I nie licz na wzrost w istniejącym zasobie, bo od roku jego mediana spada.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Hrubieszów leży 52 km stąd i jest tańszy o 1218 zł na metrze, a Włodawa 51 km i jest tańsza o 1475 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Chełmie, Włodawie i Hrubieszowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
