Osiedla Poznania: gdzie metr jest najtańszy? Policzyliśmy 17 724 akty notarialne [ANALIZA]

Poznań zamyka stawkę pięciu największych miast. Mediana ceny transakcyjnej to 11 148 zł/m², czyli o 24 procent mniej niż w Krakowie i o 9 procent mniej niż we Wrocławiu. Policzyliśmy ją z 17 724 aktów notarialnych dotyczących mieszkań z ostatnich dwóch lat. Ta liczba miesza rynek pierwotny z wtórnym, bo poznański rejestr przy większości aktów w ogóle nie zapisuje rodzaju rynku.

Wewnątrz miasta ta niska mediana rozkłada się bardzo nierówno: od 8120 zł/m² na Głuszynie do 12 874 zł/m² na Jeżycach.

Skąd pochodzą te liczby

Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych razem z powierzchnią, datą i adresem lokalu.

• Okno czasowe: transakcje od lipca 2024 do lipca 2026.
• Mediana, nie średnia.
• Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m² oraz transakcje nierynkowe. W Poznaniu filtr wyłapał 1985 aktów.
• Jednostka wchodzi do tabeli od 30 transakcji w górę. Z 42 poznańskich osiedli samorządowych kryterium spełnia 37.

Dwie uwagi o poznańskich danych. Po pierwsze, podział miasta na Stare Miasto, Nowe Miasto, Grunwald, Jeżyce i Wildę to podział historyczny. Formalnymi jednostkami pomocniczymi są 42 osiedla, i to na nich liczymy, dlatego „Jeżyce" oznaczają tu osiedle, a nie całą dawną dzielnicę.

Po drugie, tam gdzie rejestr zapisuje rodzaj rynku, podajemy medianę osobno dla rynku pierwotnego i osobno dla wtórnego, a w Poznaniu tego oznaczenia brakuje przy większości aktów. Poznański rejestr, który pobieramy z archiwów GEOPOZ-u, nie podaje rodzaju rynku dla 129 tysięcy ze 138 tysięcy aktów w całym archiwum, dlatego podział „nowe kontra używane" pokazujemy niżej w osobnej sekcji, z zastrzeżeniem, ile transakcji obejmuje.

Ranking osiedli: czołówka

Koniec tabeli

Jeżyce są droższe od Głuszyny o 59 procent. Poznań rozkłada się więc ciaśniej niż Kraków z 75 procentami i Warszawa z 91, choć porównujemy tu 37 osiedli z 18 dzielnicami, więc takie zestawienie jest przybliżone.

Zwróć uwagę na dwie kolumny obok siebie w dolnej tabeli. Na Głównej mediana ceny mieszkania to 233 tysiące zł, przy medianie powierzchni 26 metrów. To najtańsze mieszkania w Poznaniu w liczbach bezwzględnych, tylko że kupuje się tam metraż kawalerki, nie mieszkania dla rodziny. Odwrotny przypadek to Morasko-Radojewo: mediana 8631 zł/m² wygląda tanio, ale przy typowej powierzchni 140 metrów mediana ceny wynosi 1,19 miliona zł, czyli najwięcej w mieście.

Widok cen transakcyjnych na żywo obejmuje ostatnie 12 miesięcy, dlatego liczby mogą się nieznacznie różnić od dwuletniego okna tej analizy.

Cena metra kontra cena mieszkania

Te dwie liczby rozjeżdżają się w Poznaniu mocniej niż w innych miastach, bo osiedla różnią się nie tylko ceną, ale też tym, co się w nich sprzedaje.

Mieszkanie na Głównej i mieszkanie na Morasku różnią się w cenie metra o 10 procent, a w cenie do zapłaty pięciokrotnie. Jeśli porównujesz oferty, ustaw obok siebie oba wskaźniki, bo sam metr potrafi wprowadzić w błąd w każdą stronę.

Rozrzut wewnątrz osiedla

W całym Poznaniu dziesiąty percentyl to 8079 zł/m², a dziewięćdziesiąty 14 741 zł/m².

Stare Miasto rozciąga się od 6516 do 18 400 zł/m². Jeżyce, najdroższe osiedle w mieście, mają dolny koniec zakresu na poziomie 8812 zł/m², czyli poniżej mediany Poznania. Nazwa osiedla mówi więc o cenie mniej niż stan i rocznik konkretnego budynku.

Najciaśniejszy rozkład ma Starołęka, gdzie 1187 transakcji zmieściło się w zakresie od 9757 do 13 029 zł/m². Tam jednorodna, nowa zabudowa faktycznie porządkuje ceny.

Jeden budynek, 277 aktów

Poznańskie dane mają od niedawna pełne adresy, więc da się zejść na poziom pojedynczego budynku. Przy Jackowskiego 24 na Jeżycach podpisano 277 aktów z medianą 16 138 zł/m², a pojedyncze lokale schodziły od 11 124 do 23 594 zł/m². Przy Barańczaka 7 na 184 transakcje zakres wynosi od 9867 do 18 415 zł/m², a przy Jasielskiej 10A od 7830 do 16 149 zł/m².

Najdroższe adresy z co najmniej pięcioma aktami to Majakowskiego 309A z medianą 27 022 zł/m² i Wyspiańskiego 26B z 21 042 zł/m². Na drugim końcu Grunwaldzka 222 z medianą 4000 zł/m² przy typowym lokalu 29 m² oraz Mottego 1 i Kolejowa 44, oba około 4780 zł/m².

Rozrzut w jednym budynku bywa większy niż rozrzut między osiedlami. Przy Jackowskiego różnica między najtańszym i najdroższym lokalem to 12 470 zł na metrze, a między najdroższym i najtańszym osiedlem Poznania 4754 zł.

Rynek pierwotny i wtórny, na tyle, na ile rejestr pozwala

Dla całego miasta wygląda to tak. Wszystkie akty z naszego okna to mediana 11 148 zł/m² z 17 724 aktów. Akty oznaczone jako rynek pierwotny dają 11 654 zł/m² z 3950 aktów, akty oznaczone jako rynek wtórny 11 198 zł/m² z 4210 aktów. Akty bez żadnego oznaczenia rynku, a jest ich najwięcej, dają 10 883 zł/m² z 9564 aktów.

Poniżej osiedla, w których obie strony rynku mają dane. Kolumna „bez oznaczenia" pokazuje, ile aktów z tego samego osiedla nie trafiło do żadnej z dwóch pozostałych kolumn.

Kierunek różnicy nie jest w Poznaniu jednakowy. Na Jeżycach, Wildzie i Łazarzu nowe mieszkania są droższe od używanych. Na Ławicy, Starołęce i Strzeszynie jest odwrotnie, to używane mieszkania mają wyższą medianę. Najszerzej rozjeżdża się Wilda: 14 816 zł/m² dla rynku pierwotnego wobec 11 068 zł/m² dla wtórnego.

I teraz najważniejsze zastrzeżenie do całej tej sekcji. 9564 z 17 724 aktów nie ma w rejestrze żadnego oznaczenia rynku, czyli 54 procent transakcji. Podział powyżej opisuje więc 46 procent aktów, a o pozostałych po prostu nie wiemy, po której stronie stoją. To ograniczenie źródła, nie metody: liczymy wszystko, co rejestr zapisał, ale rodzaju rynku nie da się dopisać po fakcie. Czytaj te kolumny jako obraz części transakcji na osiedlu, nie jako pełny obraz miasta, i nie porównuj liczby aktów z tej tabeli z liczbami z rankingu wyżej, bo tam liczymy wszystkie akty, także te bez oznaczenia.

Cenniki deweloperów kontra akty notarialne

Mamy też 5390 bieżących ofert z rynku pierwotnego w Poznaniu z medianą 12 743 zł/m², czyli o 14 procent powyżej mediany wszystkich aktów w mieście.

Na Ostrowie Tumskim i Śródce cennik jest o 67 procent wyższy od mediany aktów, na Łazarzu o 53 procent. Naramowice idą w drugą stronę: bieżące oferty są tam tańsze od tego, co przez dwa lata pokazał rejestr. Zwykle znaczy to, że aktualna podaż na osiedlu to jedna konkretna inwestycja, a nie że ceny spadły.

Oferty są zdjęciem dzisiejszej podaży razem z lokalami w budowie, a akty obejmują dwa lata wstecz, więc część różnicy to po prostu upływ czasu.

Metraż i cena metra

Zależność jest prosta i monotoniczna: kawalerka kosztuje za metr o 15 procent więcej niż mieszkanie powyżej 70 m². Przy zakupie 80 metrów punktem odniesienia jest 10 454 zł/m², a nie 11 148 zł/m² z nagłówka.

Dekada

Od 2016 roku mediana ceny metra w Poznaniu wzrosła o 101 procent, czyli podwoiła się w dekadę. W ujęciu rok do roku w naszym oknie przesunęła się z 10 873 na 11 482 zł/m², a więc o 5,6 procent. Rejestr jest zapełniony do 10 lipca 2026, więc ostatnie tygodnie jeszcze się dopełnią.

Co z tego ma kupujący

Poznań jest najtańszym z pięciu największych miast, ale „najtańszy" znaczy tu tylko, że taki jest środek rozkładu. Kupując na Jeżycach zapłacisz o 59 procent więcej za metr niż na Głuszynie, a wewnątrz Starego Miasta różnica między dolnym i górnym końcem zakresu jest jeszcze większa.

W ostatnich dwóch latach w Poznaniu zebraliśmy 17 724 transakcje mieszkaniami z 4492 adresów, 1124 transakcje domami z medianą 940 tysięcy zł i 658 działek. Wszystko sprawdzisz w cenach transakcyjnych dla Poznania: mapa, osiedla i lista adresów. Gdy masz już wybraną ofertę, raport nieruchomości porównuje jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów.