Gmina Sztutowo zajmuje 29 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 11 680 zł/m², czyli o 93 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 3368 osób.
Liczby pochodzą z 235 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Jedna liczba wyjaśnia w tej gminie wszystkie pozostałe: typowy lokal ma 32 m², najmniej w całym województwie pomorskim, a 155 z 235 transakcji dotyczy powierzchni poniżej 35 m².
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Nowym Dworze Gdańskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 20 maja 2026.
- To jest cała gmina wiejska, więc liczby obejmują Sztutowo, Kąty Rybackie, Groszkowo i Przebrno.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 7 aktów o medianie 2914 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Piszemy tu o lokalach, nie o mieszkaniach. Przy typowej powierzchni 32 m² i strukturze transakcji opisanej niżej jest to rynek apartamentów wakacyjnych. Rejestr nie zapisuje przeznaczenia zakupu, ale liczby nie zostawiają wiele miejsca na wątpliwość.
Po tych filtrach zostaje 235 aktów. Mediana to 11 680 zł/m², rozstęp kwartylowy od 10 315 do 12 674 zł/m², a typowy lokal ma 32 m² i kosztuje 376 951 zł.
Metraż, czyli sedno tej gminy
| Metraż | Lokale | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 155 | 11 680 | 120 |
| 35-50 m² | 74 | 11 774 | 61 |
| 50-65 m² | 5 | 10 500 | 4 |
| ponad 65 m² | 1 | 6409 | 0 |
Dwieście dwadzieścia dziewięć z 235 transakcji dotyczy lokali poniżej 50 m², czyli 97 procent. Mieszkań powyżej 65 m² jest w całym dwuletnim oknie jedno.
Dla porównania w Gdańsku lokale poniżej 50 m² to 52 procent transakcji, a powyżej 65 m² 22 procent. Sztutowo nie jest więc tańszą albo droższą wersją miasta, tylko innym rynkiem.
Reguła małego metrażu tu nie działa, bo przy takim rozkładzie nie ma jej na czym zadziałać: dwa pierwsze przedziały dzieli 94 zł na metrze, a dwa ostatnie stoją na sześciu aktach razem.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 906 | 113 | 30 m² |
| 2 | 11 712 | 104 | 38 m² |
| 3 | 10 463 | 7 | 52 m² |
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 11 685 | 185 | 378 669 zł | 32 m² |
| Wtórny | 11 016 | 50 | 357 500 zł | 31 m² |
Rynek pierwotny to 79 procent aktów, najwięcej w całej serii pomorskiej, i jest o 669 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 6 procent.
Wysoki udział rynku pierwotnego i mały metraż to ta sama informacja podana dwa razy: w gminie liczącej 3368 mieszkańców powstają kolejne budynki z lokalami po trzydzieści kilka metrów.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Zalewowa 12A | 12 286 | 50 | 50 |
| Gdańska 43b | 10 308 | 45 | 30 |
| Mierzeja Park 8 | 10 695 | 25 | 25 |
| Turystyczna 10 | 11 594 | 19 | 18 |
| Mierzeja Park 16 | 15 286 | 9 | 9 |
| Mierzeja Park 18 | 12 671 | 9 | 8 |
| Mierzeja Park 20 | 10 918 | 8 | 7 |
| Mierzeja Park 22 | 11 408 | 8 | 7 |
Osiem adresów zbiera 173 z 235 transakcji, czyli 74 procent. Pięć z nich to Mierzeja Park, razem 59 aktów, czyli jedna inwestycja rozpisana na pięć budynków.
Zalewowa 12A z 50 aktami jest największym pojedynczym adresem i zarazem jednym z droższych. Mediany w tej tabeli rozciągają się od 10 308 do 15 286 zł/m², ale trzy najwyższe stoją na dziewięciu albo ośmiu aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 7168 | 66 |
| 2022 | 7500 | 108 |
| 2023 | 9928 | 218 |
| 2024 | 12 347 | 96 |
| 2025 | 10 764 | 91 |
| 2026 (do 20 maja) | 11 340 | 70 |
Linia skacze i tak trzeba ją czytać. Każdy rok stoi na kilkudziesięciu albo stu kilkudziesięciu aktach jednej lub dwóch inwestycji, więc spadek między 2024 a 2025 rokiem o 1583 zł opisuje raczej to, który budynek akurat sprzedawał, niż zmianę cen na Mierzei.
Od 2021 roku mediana urosła o 4172 zł, czyli o 58 procent, ale przy takich próbach podajemy to z zastrzeżeniem.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 11 027 zł/m² ze 127 aktów przeciw 12 352 zł/m² ze 113 aktów, czyli spadek o 10,7 procent. To najgłębszy spadek w całej serii pomorskiej i jedyny dwucyfrowy, ale stoi na 127 aktach i dotyczy rynku, w którym skład oferty zmienia się z roku na rok.
Cenniki deweloperów
W gminie Sztutowo ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 185 aktów z rynku pierwotnego, czyli najwyższy udział w województwie. To luka w danych źródłowych i przy tak deweloperskim rynku jest ona zaskakująca.
Domy i działki
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 13 | 600 000 zł | 340 000 zł | 949 900 zł | 1078 m² |
| Działki | 2 | 94 218 zł | 64 514 zł | 123 922 zł | 284 m² |
Trzynaście domów i dwie działki w dwuletnim oknie to zbiór pojedynczych transakcji, a nie rynek. 8 z 13 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli w tej gminie zwykle siedlisk albo domów z zabudową towarzyszącą.
Ostatni akt na dom pochodzi z 15 stycznia 2026, na działkę z 17 grudnia 2025, czyli oba są wyraźnie starsze niż ostatni akt na lokal.
Co z tego ma kupujący
W gminie Sztutowo kupuje się metry, a nie mieszkania, i to jest główny wniosek. Typowy lokal ma 32 m², a 97 procent transakcji dotyczy powierzchni poniżej 50 m².
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie porównuj tutejszej ceny metra z miastem, w którym się mieszka, bo to inny towar: za 376 tysięcy kupujesz tu 32 m², a w Lęborku 59 m². Sprawdź, w której inwestycji leży lokal, bo pięć budynków Mierzei Park to 59 transakcji przy medianach od 10 918 do 15 286 zł/m². I potraktuj spadek o 10,7 procent ostrożnie: jest największy w serii, ale opisuje rynek, w którym skład oferty zmienia się co roku.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Władysławowo jest o 973 zł na metrze tańsze, Puck o 1891 zł, a Hel o 4114 zł droższy. Całe wybrzeże zestawiamy w porównaniu cen na Półwyspie Helskim i Mierzei. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
