Siedem gmin nadmorskich tej okolicy mieści się w pierwszej czterdziestce spośród 889 polskich gmin, a Jastarnia z medianą 24 667 zł/m² jest w tym rankingu pierwsza w kraju. Kilka kilometrów dalej, w gminie wiejskiej Puck, metr kosztuje 6349 zł i daje 378 miejsce.
Liczby pochodzą z 1065 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku w czterech gminach, które opisujemy osobno, oraz z rankingu obejmującego wszystkie gminy nadmorskie tej okolicy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pucku (Władysławowo, Puck, Hel, Jastarnia, gmina wiejska Puck) oraz w Nowym Dworze Gdańskim (Sztutowo, Stegna, Krynica Morska). To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do daty końca każdego rejestru z osobna. Rejestr pucki sięga 2 lipca 2026, nowodworski 20 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku w danej gminie.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Piszemy o lokalach, nie o mieszkaniach. Przy typowych powierzchniach od 32 do 43 m² i udziale rynku pierwotnego sięgającym 79 procent jest to rynek apartamentów wakacyjnych. Rejestr nie zapisuje przeznaczenia zakupu, ale struktura transakcji nie zostawia wiele miejsca na wątpliwość.
Osiem gmin, jedna tabela
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju |
|---|---|---|---|
| Jastarnia | 24 667 | 37 | 1 |
| Hel | 15 794 | 130 | 8 |
| Krynica Morska | 14 482 | 31 | 12 |
| Stegna | 12 311 | 45 | 23 |
| Sztutowo | 11 680 | 235 | 29 |
| Władysławowo | 10 707 | 453 | 39 |
| Puck, miasto | 9789 | 247 | 69 |
| Puck, gmina wiejska | 6349 | 63 | 378 |
Jastarnia jest najdroższą gminą w Polsce, droższa od Sopotu o 4627 zł na metrze. Stoi jednak na 37 aktach w dwuletnim oknie, czyli mniej więcej jednej transakcji na trzy tygodnie, i tak trzeba tę liczbę traktować. To samo dotyczy Krynicy Morskiej (31 aktów) i Stegny (45).
Cztery gminy z sensowną próbą to Władysławowo (453 akty), Puck (247), Sztutowo (235) i Hel (130). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6056 zł/m², policzona 29 sierpnia 2026 na 889 gminach z co najmniej trzydziestoma aktami.
Granicę wyznacza dostęp do plaży, nie odległość
| Trasa | Odległość drogowa | Czas jazdy | Mediana celu, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Gdynia do Pucka | 18,2 km | 28 min | 9789 |
| Gdynia do Władysławowa | 39,8 km | 49 min | 10 707 |
| Gdynia do Helu | 74,6 km | 94 min | 15 794 |
| Gdańsk do Sztutowa | 56,9 km | 55 min | 11 680 |
Odległości to najszybsze trasy samochodem między centrami.
Im dalej od Trójmiasta, tym drożej, co jest dokładnym odwróceniem tego, co widać w każdej innej części województwa. Hel leży 75 kilometrów od Gdyni i kosztuje o 61 procent więcej niż Puck oddalony o 18.
Najostrzejsza granica przebiega jednak nie wzdłuż drogi, tylko wzdłuż linii brzegowej. Miasto Puck ma 9789 zł/m², a otaczająca je gmina wiejska o tej samej nazwie 6349 zł, choć jej miejscowości dzieli od tej samej zatoki kilka kilometrów. Różnica wynosi 3440 zł na metrze, czyli 172 tysiące złotych na lokalu 50 m².
Ta sama zależność wyszła w analizie ziemi słupskiej i w korytarzu na północ od Gdyni. W trzech różnych częściach województwa dostęp do wody przesuwa medianę o dwa do trzech i pół tysiąca złotych na metrze.
To nie są mieszkania tej samej wielkości
| Gmina | Typowa powierzchnia | Typowa cena transakcji | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|
| Sztutowo | 32 m² | 376 951 zł | 79 procent |
| Hel | 43 m² | 591 876 zł | 52 procent |
| Władysławowo | 43 m² | 442 000 zł | 65 procent |
| Puck | 51 m² | 490 000 zł | 51 procent |
| Gdańsk | 49 m² | 630 446 zł | 57 procent |
W Sztutowie 155 z 235 transakcji dotyczy lokali poniżej 35 m². W Gdańsku ten sam przedział to 2797 z 22 770, czyli 12 procent.
To jest powód, dla którego zestawianie tutejszej ceny metra z ceną w mieście, w którym się mieszka na stałe, prowadzi na manowce. Za 376 951 zł kupuje się w Sztutowie 32 m², a w Lęborku 59 m². Cena metra mówi o tych dwóch rzeczach mniej niż cena całkowita.
Puck jest w tej tabeli wyjątkiem: typowy lokal ma 51 m², czyli więcej niż w Gdańsku. Puck jest miastem, w którym się mieszka, a nie kurortem, i to widać w danych.
Kierunek ostatniego roku
| Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Hel | 16 457 | 15 281 | +7,7 procent | 51 |
| Puck | 9751 | 9866 | -1,2 procent | 133 |
| Władysławowo | 10 551 | 10 778 | -2,1 procent | 175 |
| Sztutowo | 11 027 | 12 352 | -10,7 procent | 127 |
Trzy z czterech gmin spadły, a spadek w Sztutowie jest najgłębszy w całej serii pomorskiej. Wszystkie cztery odczyty stoją jednak na próbach poniżej dwustu aktów i dotyczą rynków, w których skład oferty zmienia się z roku na rok.
Mocniejszym sygnałem od samej ceny jest obrót. We Władysławowie liczba transakcji spadła o 37 procent, w Helu o 35. W obu przypadkach jest to spadek z roku, w którym sprzedawała się duża inwestycja, do roku, w którym już się wyprzedała, ale skala jest wyraźna.
Co z tego ma kupujący
Trzy wnioski, w kolejności ważności.
Nie porównuj tutejszej ceny metra z miastem, w którym mieszkasz. Typowy lokal ma tu od 32 do 43 m², a w Sztutowie 97 procent transakcji dotyczy powierzchni poniżej 50 m². To inny towar, nie tańsza albo droższa wersja tego samego.
Sprawdź, po której stronie linii brzegowej leży adres. Miasto Puck i gmina wiejska Puck noszą tę samą nazwę i dzieli je 3440 zł na metrze.
Sprawdź, ile transakcji stoi za liczbą. Jastarnia, najdroższa gmina w Polsce, to 37 aktów w dwa lata. Krynica Morska 31, Stegna 45. Tylko Władysławowo, Puck i Sztutowo mają próby, na których da się oprzeć cokolwiek poza sygnałem.
Analizy poszczególnych gmin
- Ceny mieszkań w Helu, 130 aktów, mediana 15 794 zł/m²
- Ceny mieszkań w gminie Sztutowo, 235 aktów, mediana 11 680 zł/m²
- Ceny mieszkań w gminie Władysławowo, 453 akty, mediana 10 707 zł/m²
- Ceny mieszkań w Pucku, 247 aktów, mediana 9789 zł/m²
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
