Gmina Władysławowo zajmuje 39 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 10 707 zł/m², czyli o 77 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 13 837 osób, a 453 akty w dwuletnim oknie czynią z niej największy rynek mieszkaniowy polskiego wybrzeża poza dużymi miastami.
Liczby pochodzą z aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Mediana miasta nie pokazuje przy tym rzeczy najważniejszej: od 2024 roku cena stoi w miejscu, a liczba transakcji spadła o 37 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pucku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 2 lipca 2026. Rejestr pucki jest jednym ze świeższych w województwie.
- To jest cała gmina miejsko-wiejska, więc liczby obejmują także Chłapowo, Jastrzębią Górę, Karwię, Ostrowo i Rozewie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 2461 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- To jest rynek apartamentów wakacyjnych i tak trzeba czytać każdą liczbę w tym wpisie. Rejestr nie zapisuje, po co ktoś kupuje mieszkanie, ale typowy metraż 43 m² i struktura transakcji mówią same za siebie.
Po tych filtrach zostaje 453 akty. Mediana to 10 707 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8929 do 13 284 zł/m², a typowe mieszkanie ma 43 m² i kosztuje 442 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 10 100 | 294 | 430 000 zł | 45 m² |
| Wtórny | 11 540 | 159 | 470 000 zł | 42 m² |
Rynek pierwotny to 65 procent aktów i jest o 1440 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 12 procent.
Powód widać w tabeli adresów niżej: deweloperzy budują tu poza ścisłym centrum, przy Trzech Ogrodników i Morelowej, gdzie metr kosztuje od 8800 do 9900 zł. Rynek wtórny obejmuje natomiast także adresy przy samym morzu, gdzie ceny są dwa razy wyższe.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Trzech Ogrodników 1 | 8886 | 34 | 32 |
| Trzech Ogrodników 3 | 9682 | 28 | 27 |
| Morelowa 18 | 8818 | 16 | 14 |
| Morelowa 10 | 8906 | 16 | 13 |
| Morelowa 16 | 9950 | 12 | 11 |
| Morelowa 14 | 9875 | 12 | 12 |
| Żeromskiego 37 | 16 351 | 11 | 11 |
| Morelowa 12 | 9950 | 10 | 10 |
Osiem adresów zbiera 139 z 453 transakcji. Siedem z nich mieści się między 8818 a 9950 zł/m², a ósmy, Żeromskiego 37, kosztuje 16 351 zł. Ten jeden adres jest o 69 procent droższy od mediany pozostałych siedmiu i sam pokazuje, jak bardzo w tej gminie liczy się odległość od plaży.
Pozostałe adresy w rejestrze mają po kilka aktów i ich nie tabelaryzujemy.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 988 | 130 | 87 |
| 50-65 m² | 10 646 | 122 | 94 |
| 35-50 m² | 10 255 | 174 | 99 |
| ponad 65 m² | 8769 | 27 | 14 |
Lokale poniżej 35 m² to 130 z 453 transakcji, czyli 29 procent, i są najdroższe na metrze. Mieszkania powyżej 65 m² to zaledwie 27 aktów.
Ten rozkład jest typowy dla rynku drugiego domu i różni Władysławowo od miast, w których mieszka się na stałe. W Gdańsku przedział powyżej 65 m² to 4899 z 22 770 transakcji, czyli 22 procent, a tutaj 6.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 12 781 | 60 | 34 m² |
| 2 | 10 953 | 225 | 37 m² |
| 3 | 9965 | 143 | 49 m² |
| 4 | 9462 | 15 | 63 m² |
Cena stoi od 2024 roku
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 8548 | 263 |
| 2022 | 9190 | 390 |
| 2023 | 9842 | 337 |
| 2024 | 10 897 | 232 |
| 2025 | 10 886 | 214 |
| 2026 (do 2 lipca) | 10 322 | 88 |
Między 2024 a 2025 rokiem mediana zmieniła się o 11 zł na metrze, a rok 2026 stoi 575 zł poniżej szczytu z 2024. Wcześniej rosła po kilkaset złotych rocznie.
Równolegle spada liczba transakcji: z 390 w 2022 roku do 214 w 2025.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma potwierdza kierunek: 10 551 zł/m² ze 175 aktów przeciw 10 778 zł/m² z 277 aktów, czyli spadek o 2,1 procent. Liczba transakcji spadła przy tym o 37 procent.
Spadek ceny przy tak mocnym spadku obrotu to układ rynku, który się zatrzymał. Przy 175 aktach traktujemy to jako sygnał, ale sygnał zgodny z tym, co pokazuje tabela roczna.
Cenniki deweloperów
W gminie Władysławowo ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 294 akty z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie dowód, że nikt tu nie buduje.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 43 | 830 000 zł | 484 500 zł | 1 195 000 zł | 591 m² |
| Działki | 17 | 155 000 zł | 81 420 zł | 507 609 zł | 224 m² |
12 z 43 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli w tej gminie często pensjonatów albo domów z zabudową towarzyszącą, a nie samych domów jednorodzinnych. Rozstęp od 484 tysięcy do 1,2 miliona pokazuje, jak różne rzeczy kryją się w tej kategorii.
Działek jest w oknie 17 i przy typowej powierzchni 224 m² ta mediana nie opisuje parceli pod dom.
Co z tego ma kupujący
W gminie Władysławowo kierunek jest ważniejszy od poziomu, i to jest główny wniosek. Mediana stoi od 2024 roku, a liczba transakcji spadła o ponad jedną trzecią.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal odległość od plaży, nie tylko miejscowość, bo Żeromskiego 37 jest o 69 procent droższe od mediany pozostałych adresów w tej samej gminie. Nie porównuj cen metra z miastami, w których się mieszka na stałe, bo tutaj 29 procent transakcji to lokale poniżej 35 m². I weź pod uwagę spadek obrotu: 37 procent mniej transakcji rok do roku to najwyraźniejszy sygnał z całego tego wpisu.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Puck jest o 918 zł na metrze tańszy, Hel o 5087 zł droższy, a Sztutowo o 973 zł droższe. Całe wybrzeże zestawiamy w porównaniu cen na Półwyspie Helskim i Mierzei. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
