Hel zajmuje 8 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 15 794 zł/m², czyli o 161 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 2666 osób, a metr kosztuje więcej niż w Gdańsku i tylko o jedną piątą mniej niż w Sopocie.
Liczby pochodzą ze 130 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Przy tak małym rynku decydują pojedyncze inwestycje: dwa adresy dają 56 ze 130 transakcji.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pucku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 18 lipca 2024 do 30 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Helu filtr usunął 2 akty o medianie 2978 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- To jest rynek apartamentów wakacyjnych, nie mieszkań, w których się mieszka. Rejestr nie zapisuje, po co ktoś kupuje lokal, ale 130 aktów w dwa lata w mieście liczącym 2666 osób, przy typowym metrażu 43 m², mówi samo za siebie.
Po tych filtrach zostaje 130 aktów. Mediana to 15 794 zł/m², rozstęp kwartylowy od 12 764 do 18 023 zł/m², a typowy lokal ma 43 m² i kosztuje 591 876 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 38 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 17 682 | 67 | 770 000 zł | 43 m² |
| Wtórny | 12 834 | 63 | 499 000 zł | 41 m² |
Różnica wynosi 4848 zł na metrze, czyli 38 procent, przy niemal identycznym metrażu. To największy taki rozjazd w całej serii pomorskiej i nie tłumaczy go ani wielkość mieszkań, ani ich rozmieszczenie, bo Hel ma trzy kilometry długości.
Tłumaczy go to, co się tu sprzedaje. Rynek pierwotny to nowe apartamenty przy Wydmowej i Żeromskiego, rynek wtórny to istniejący zasób miasta rybackiego. Są to dwa różne towary sprzedawane w tej samej gminie.
Dla kupującego oznacza to, że mediana Helu, 15 794 zł/m², nie opisuje ani jednego, ani drugiego. Trzeba wybrać kolumnę.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Wydmowa 27 | 19 440 | 24 | 24 |
| Leśna 11A | 16 820 | 8 | 8 |
| Stefana Żeromskiego 3 | 16 770 | 32 | 31 |
Trzy adresy zbierają 64 ze 130 transakcji, czyli połowę rynku, i wszystkie trzy są w praktyce deweloperskie. Wydmowa 27 z medianą 19 440 zł/m² jest najdroższym adresem w tej analizie.
Reszta rejestru to pojedyncze transakcje rozproszone po mieście i ich nie tabelaryzujemy.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 16 100 | 35 | 14 |
| 35-50 m² | 15 344 | 67 | 38 |
| 50-65 m² | 14 283 | 25 | 13 |
| ponad 65 m² | 17 183 | 3 | 2 |
Trzy pierwsze wiersze układają się przewidywalnie: im mniejszy lokal, tym droższy metr, a różnica między skrajnymi z nich to 1817 zł, czyli 13 procent. Czwartego wiersza nie traktujemy jako wyniku, bo stoi na trzech aktach.
Rozkład jest przy tym charakterystyczny: 102 ze 130 transakcji dotyczy lokali poniżej 50 m², czyli 78 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 17 080 | 19 | 32 m² |
| 2 | 16 784 | 48 | 37 m² |
| 3 | 13 011 | 51 | 47 m² |
| 4 | 11 224 | 12 | 57 m² |
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 8795 | 49 |
| 2022 | 9744 | 30 |
| 2023 | 11 803 | 65 |
| 2024 | 15 660 | 99 |
| 2025 | 15 740 | 57 |
| 2026 (do 30 czerwca) | 16 769 | 25 |
Od 2021 roku mediana urosła o 7974 zł na metrze, czyli o 91 procent, i jest to najszybszy wzrost w całej serii pomorskiej.
Cały ten wzrost skupia się jednak w jednym roku: między 2023 a 2024 mediana skoczyła o 3857 zł, czyli o 33 procent, a potem między 2024 a 2025 rokiem o 80 zł. Rok 2024 to zarazem rok, w którym liczba transakcji wzrosła do 99, najwięcej w całym rejestrze.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 16 457 zł/m² z 51 aktów przeciw 15 281 zł/m² z 79 aktów, czyli wzrost o 7,7 procent. Przy 51 aktach jest to sygnał, a nie pomiar, zwłaszcza że liczba transakcji spadła o 35 procent.
Cenniki deweloperów
W Helu ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 67 aktów z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych.
Domy i działki
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 3 | 1 435 732 zł | 1 320 566 zł | 1 455 366 zł | 432 m² |
| Działki | 7 | 2 484 600 zł | 316 088 zł | 2 749 065 zł | 853 m² |
Trzy domy i siedem działek w dwuletnim oknie to nie jest rynek, tylko dziesięć konkretnych transakcji, i tych median nie należy używać do niczego poza stwierdzeniem, że w Helu prawie nie handluje się domami.
Mediana działki 2 484 600 zł przy dolnym kwartylu 316 088 zł pokazuje, jak bardzo te siedem transakcji różni się między sobą. Ostatnie akty w obu kategoriach pochodzą z 3 lutego 2026.
Co z tego ma kupujący
W Helu wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym zmienia cenę o 38 procent, i to jest główny wniosek. Żadna inna gmina w tej serii nie ma takiego rozjazdu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy to nowy apartament, czy lokal w istniejącym zasobie, bo między nimi jest 4848 zł na metrze przy tym samym metrażu. Sprawdź, ile transakcji stoi za liczbą, którą ci podano, bo cały ten rynek to 130 aktów w dwa lata, a połowa z nich pochodzi z trzech adresów. I pamiętaj, że wzrost o 91 procent od 2021 roku wydarzył się w jednym roku, a od 2024 mediana praktycznie stoi.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Władysławowo jest o 5087 zł na metrze tańsze, Puck o 6005 zł, a Sztutowo o 4114 zł. Całe wybrzeże zestawiamy w porównaniu cen na Półwyspie Helskim i Mierzei. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
