Biała Podlaska zajmuje 312 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6660 zł/m², o 10 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 53 470 osób, a stąd jest 29 km do Międzyrzeca Podlaskiego i 166 km do Warszawy.
Liczby pochodzą z 778 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje tempo. Od 2021 do 2025 roku mediana Białej Podlaskiej urosła z 3969 do 6678 zł, czyli o 68 procent, i jest to najszybszy wzrost w całym tym zestawieniu, szybszy niż w Lublinie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Białą Podlaską, która jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 19 lutego 2026. Rejestr bialski jest o kilka miesięcy starszy od rejestrów sąsiednich powiatów, więc ostatnie pół roku transakcji nie jest tu jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty o medianie 1921 zł/m² i typowej cenie 66 750 zł przy 35 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 778 aktów. Mediana to 6660 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6019 do 7224 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 314 160 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6563 | 437 | 312 832 zł | 49 m² |
| Wtórny | 6871 | 337 | 315 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5670 | 4 | 272 382 zł | 50 m² |
Różnica wynosi 308 zł na metrze na korzyść rynku wtórnego, czyli 4,7 procent, i idzie w odwrotną stronę niż w większości polskich miast.
Ważniejsza jest jednak druga kolumna. 437 z 778 aktów, czyli 56 procent obrotu, to pierwsza sprzedaż, i jest to jeden z najwyższych udziałów w tym zestawieniu przy tak dużym rynku. W Lublinie, mieście sześciokrotnie większym, wynosi on 46 procent.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 6871 zł, a nie 6660 zł, czyli o 211 zł więcej niż mediana miasta. Obie liczby są jednak na tyle blisko siebie, że mediana Białej Podlaskiej jest tu uczciwym punktem odniesienia.
Dziewiętnaście adresów, 72 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Pileckiego 31A | 6858 | 110 | 106 |
| Torowa 2A | 6075 | 109 | 52 |
| Aleja Jana Pawła II 7 | 6618 | 74 | 70 |
| Pileckiego 31 | 6368 | 49 | 47 |
| Kąpielowa 2B | 6906 | 43 | 42 |
| Janowska 64A | 6584 | 40 | 35 |
| Aleja Jana Pawła II 7A | 6668 | 29 | 26 |
| Wroczyńskiego 7 | 7113 | 24 | 18 |
| Torowa 2 | 6353 | 18 | 17 |
| Kąpielowa 2A | 6500 | 11 | 7 |
| Fieldorfa 21 | 7802 | 8 | 4 |
| Kolejowa 30 | 5538 | 7 | 0 |
| Beka 4 | 8250 | 6 | 0 |
W tabeli są adresy z co najmniej sześcioma transakcjami. Razem z sześcioma kolejnymi, po pięć aktów każdy, dziewiętnaście adresów daje 558 z 778 transakcji, czyli 72 procent całego rynku miasta.
To jest bardzo wysoka koncentracja jak na miasto pięćdziesięciotysięczne i wynika wprost z poprzedniej sekcji: skoro 56 procent obrotu to pierwsza sprzedaż, rynek jest w istocie zbiorem kilkunastu nowych inwestycji.
Dwa największe adresy zachowują się przy tym zupełnie inaczej. Pileckiego 31A to 110 aktów, z czego 106 pierwszej sprzedaży, przy medianie 6858 zł. Torowa 2A ma niemal tyle samo transakcji, 109, ale tylko 52 pierwszej sprzedaży i medianę o 783 zł niższą.
Najdroższy adres w tabeli, Beka 4 z medianą 8250 zł, nie ma ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży, podobnie jak najtańszy, Kolejowa 30 z 5538 zł. Rozpiętość między nimi wynosi 2712 zł na metrze, czyli 135 600 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6699 | 83 | 41 |
| 35 do 50 m² | 6710 | 340 | 191 |
| 50 do 65 m² | 6605 | 277 | 156 |
| ponad 65 m² | 6490 | 78 | 49 |
Metraż praktycznie nie różnicuje tu ceny metra: cała tabela mieści się w 220 zł, czyli w trzech procentach. To najbardziej płaski rozkład w całym tym zestawieniu i kolejny ślad tego, że rynek składa się w większości z nowych mieszkań o zbliżonym standardzie.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7098 | 22 | 30 m² |
| 2 | 6816 | 239 | 36 m² |
| 3 | 6641 | 347 | 51 m² |
| 4 | 6433 | 151 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Zależność jest monotoniczna, ale słaba: między jedną a czterema izbami różnica wynosi 665 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3969 | 391 |
| 2022 | 4685 | 419 |
| 2023 | 5512 | 424 |
| 2024 | 6074 | 344 |
| 2025 | 6678 | 553 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 19 lutego i notuje z niego 61 aktów przy medianie 6871 zł.
Wzrost jest tu równomierny i bardzo szybki: co roku od 10 do 18 procent, bez ani jednego roku spadku, łącznie 68 procent w cztery lata. Żadne inne miasto tego zestawienia nie ma takiej serii.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza, że wzrost trwa: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6686 zł/m² przy 560 aktach, a w dwunastu poprzednich 6180 zł przy 349 aktach, czyli wzrost o 8,2 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o 4,5 procent, z 6593 do 6888 zł.
Obie liczby są dodatnie, więc wzrost jest realny, choć na samym rynku wtórnym o połowę wolniejszy niż na całym rynku.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 91 | 475 000 zł | 355 000 do 645 000 zł | 646 m² |
| Działka | 53 | 200 000 zł | 100 000 do 390 000 zł | 1149 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 52 z 91 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli ponad połowa, a typowa działka pod domem ma 646 m².
Rynek gruntu jest tu głęboki jak na miasto tej wielkości: 53 transakcje w dwadzieścia miesięcy przy medianie 200 000 zł za 1149 m², czyli więcej niż w Lubartowie, Łęcznej i Parczewie razem wziętych.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Białej Podlaskiej ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 437 aktów z ostatnich dwóch lat, czyli więcej niż w jakimkolwiek innym mieście tego zestawienia poza Lublinem.
Co z tego ma kupujący
Biała Podlaska jest rynkiem nowych mieszkań o wyrównanym standardzie i najszybciej drożejącym w tym regionie. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana miasta jest tu wiarygodna, bo obie strony rynku dzieli 308 zł. Sprawdź adres, nie metraż, bo między Kolejową a Beką jest 2712 zł na metrze, a między kawalerką a mieszkaniem powyżej 65 m² tylko 209 zł. I licz się ze wzrostem, bo ten rynek rośnie nieprzerwanie od 2021 roku, a ostatnie dwanaście miesięcy dołożyło 8,2 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Międzyrzec Podlaski leży 29 km stąd i jest tańszy o 546 zł na metrze, a Łuków 62 km i jest droższy o 549 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Białej Podlaskiej, Międzyrzecu Podlaskim i Łukowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
