Trzy miasta północnej części województwa lubelskiego dzieli 1095 zł na metrze, od 7209 zł w Łukowie do 6114 zł w Międzyrzecu Podlaskim.
Liczby pochodzą z 1293 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tej trójce jest to, że kolejność cen jest odwrotna do kolejności wielkości miast, za to zgodna z odległością do Warszawy. Łuków ma 27 tysięcy mieszkańców i jest najdroższy, leżąc 126 km od stolicy; Biała Podlaska ma ich dwa razy więcej i jest tańsza o 549 zł, leżąc 166 km dalej na wschód.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Białą Podlaską, która jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Białej Podlaskiej, Łukowie i Radzyniu Podlaskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce rozjeżdżają się o blisko pięć miesięcy, od 19 lutego 2026 w Białej Podlaskiej do 9 lipca 2026 w Międzyrzecu Podlaskim. Rejestr Terespola kończy się jeszcze wcześniej, 20 listopada 2025.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych miastach filtr usunął łącznie 10 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno wszędzie tam, gdzie rejestr to umożliwia. W Międzyrzecu Podlaskim nie umożliwia.
Pięć miast, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|
| Łuków | 26 637 | 231 | 7209 | 343 | 2026-06-23 |
| Biała Podlaska | 53 470 | 312 | 6660 | 778 | 2026-02-19 |
| Radzyń Podlaski | 13 839 | 387 | 6255 | 56 | 2026-06-10 |
| Międzyrzec Podlaski | 15 107 | 411 | 6114 | 172 | 2026-07-09 |
| Terespol | 5018 | poza rankingiem | 4371 | 19 | 2025-11-20 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Terespol nie wchodzi do rankingu, bo w całym oknie ma 19 transakcji.
Cztery pierwsze miasta mieszczą się w 1095 zł na metrze, czyli w kilkunastu procentach, a piąte odstaje bardzo mocno.
Terespol, podłoga województwa
Terespol z medianą 4371 zł/m² jest najtańszym miastem tego zestawienia i jednym z najtańszych w całym województwie. Leży przy samym przejściu granicznym z Białorusią, ma 5018 mieszkańców i 19 transakcji w oknie, więc jego mediana jest liczbą orientacyjną, a nie pomiarem.
Dzieli go od Łukowa 2838 zł na metrze, czyli 141 900 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, w granicach jednego województwa.
Trzy rejestry, trzy różne poziomy szczegółowości
| Miasto | Akty pierwszej sprzedaży | Udział | Mediana pierwotnego, zł/m² | Mediana wtórnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Łuków | 200 | 58 procent | 7304 | 6857 |
| Biała Podlaska | 437 | 56 procent | 6563 | 6871 |
| Międzyrzec Podlaski | 0 | brak rubryki | brak | brak |
To jest różnica, o której trzeba wiedzieć, zanim porówna się te trzy mediany.
W Łukowie i Białej Podlaskiej ponad połowa obrotu to pierwsza sprzedaż, czyli oba te rynki są w istocie zbiorem nowych inwestycji. W Międzyrzecu rejestr nie wypełnia tej rubryki w ogóle, więc jego mediana obejmuje wszystko naraz i nie da się jej rozłożyć.
Zwraca uwagę jeszcze jedno: w Białej Podlaskiej rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego o 308 zł, a w Łukowie droższy o 447 zł. Dwa sąsiednie miasta o niemal identycznym udziale nowej zabudowy zachowują się więc przeciwnie.
Kierunek cen
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Łuków | 7947 zł/m² | +12,7 procent | 6664 zł/m² | −4,3 procent |
| Biała Podlaska | 6686 zł/m² | +8,2 procent | 6888 zł/m² | +4,5 procent |
| Międzyrzec Podlaski | 6366 zł/m² | +4,4 procent | brak | brak |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Pierwszy wiersz jest ostrzeżeniem przed czytaniem samej mediany miasta. W Łukowie cały rynek pokazuje plus 12,7 procent, a mieszkania z istniejącego zasobu minus 4,3 procent. Rozjazd bierze się z jednej fali sprzedaży: w sierpniu i wrześniu 2025 podpisano tam 57 aktów, czyli 42 procent całego okna, przy medianach o ponad półtora tysiąca złotych wyższych od mediany miasta.
W Białej Podlaskiej obie liczby są dodatnie, więc tam wzrost jest realny, choć na rynku wtórnym o połowę wolniejszy.
W Międzyrzecu Podlaskim tej kontroli po prostu nie da się wykonać, i to jest praktyczny koszt brakującej rubryki w rejestrze.
Koncentracja
| Miasto | Adresy z co najmniej pięcioma aktami | Ich udział w rynku |
|---|---|---|
| Biała Podlaska | 19 | 72 procent |
| Międzyrzec Podlaski | 4 | 48 procent |
| Łuków | 5 | 45 procent |
We wszystkich trzech miastach kilka adresów daje blisko połowę albo więcej obrotu, ale w Białej Podlaskiej sięga to niemal trzech czwartych.
W Międzyrzecu Podlaskim trzy z czterech największych adresów stoją przy jednej ulicy, przy Prymasa Stefana Wyszyńskiego, i dają 45 procent całego rynku miasta.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki |
|---|---|---|---|---|
| Łuków | 56 | 499 000 zł | 6 | 370 000 zł |
| Biała Podlaska | 91 | 475 000 zł | 53 | 200 000 zł |
| Międzyrzec Podlaski | 30 | 395 000 zł | 10 | 174 816 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kolejność jest ta sama co przy mieszkaniach, a rozpiętość znacznie mniejsza: dom w Łukowie kosztuje 1,26 razy tyle co w Międzyrzecu, przy różnicy median mieszkań o 18 procent.
Osobno zwraca uwagę rynek gruntu. Biała Podlaska ma 53 transakcje działkami, czyli więcej niż dwa pozostałe miasta razem wzięte pomnożone przez trzy, ale przy medianie prawie dwukrotnie niższej od łukowskiej, bo kupuje się tam większe i tańsze działki poza zwartą zabudową.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań ma dziś coś tylko jedno miasto tego zestawienia: Łuków, 67 lokali o medianie 8300 zł/m², z czego 54 z jednej inwestycji.
W Białej Podlaskiej nie ma ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to tam 437 aktów z ostatnich dwóch lat, czyli więcej niż w Łukowie i Międzyrzecu razem wziętych.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Łuków: 360 450 zł, a z istniejącego zasobu 342 850 zł
- Biała Podlaska: 333 000 zł, a z istniejącego zasobu 343 550 zł
- Radzyń Podlaski: 312 750 zł
- Międzyrzec Podlaski: 305 700 zł
- Terespol: 218 550 zł, przy 19 aktach
Dwa pierwsze wiersze są tu najciekawsze: przy mieszkaniach z istniejącego zasobu Biała Podlaska wychodzi o 700 zł drożej od Łukowa, choć przy medianie całego rynku jest o 27 450 zł tańsza.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
