Łuków zajmuje 231 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7209 zł/m², o 20 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 26 637 osób, a stąd jest 126 km do Warszawy, 36 km do Międzyrzeca Podlaskiego i 62 km do Białej Podlaskiej.
Liczby pochodzą z 343 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Łuków jest droższy od dwukrotnie większej Białej Podlaskiej o 549 zł na metrze i stoi od niej 81 miejsc wyżej w rankingu krajowym.
Najciekawsza liczba tego wpisu to para liczb, które mówią coś przeciwnego. Mediana całego rynku jest o 12,7 procent wyższa niż rok wcześniej, a mediana rynku wtórnego o 4,3 procent niższa.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Łukowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 23 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1601 zł/m² i typowej cenie 80 000 zł przy 38 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 343 akty. Mediana to 7209 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6695 do 8039 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 355 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 7 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7304 | 200 | 370 325 zł | 50 m² |
| Wtórny | 6857 | 137 | 337 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6522 | 6 | 367 500 zł | 55 m² |
Różnica wynosi 447 zł na metrze, czyli 6,5 procent, i jest jedną z mniejszych w tym zestawieniu.
Ważniejsza jest druga kolumna. 200 z 343 aktów, czyli 58 procent obrotu, to pierwsza sprzedaż, i jest to najwyższy udział wśród miast tego zestawienia powyżej dwudziestu tysięcy mieszkańców.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 6857 zł, a nie 7209 zł, czyli o 352 zł mniej niż mediana miasta.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Ks. Brzóski 21 | 7674 | 48 | 47 |
| Kresów Wschodnich 4B | 7149 | 44 | 43 |
| Kresów Wschodnich 4A | 6946 | 40 | 34 |
| Wileńska 9 | 7180 | 18 | 15 |
| Zbożowa 7C | 6960 | 6 | 0 |
Pięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej sześć transakcji, razem 156 aktów, czyli 45 procent rynku miasta, w tym 139 transakcji pierwszej sprzedaży.
Cztery pierwsze wiersze to 139 z 200 wszystkich pierwszych sprzedaży w Łukowie. Pozostałe 61 rozkłada się po adresach z mniej niż sześcioma aktami.
Najdroższy z nich, ks. Brzóski 21 z medianą 7674 zł, leży o 465 zł powyżej mediany miasta, a najtańszy z tabeli, Kresów Wschodnich 4A, o 263 zł poniżej. Rozpiętość między największymi adresami jest tu wyjątkowo mała, 728 zł, bo wszystkie pochodzą z tej samej fali budowlanej.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7991 | 37 | 23 |
| 35 do 50 m² | 7292 | 153 | 78 |
| 50 do 65 m² | 7015 | 112 | 75 |
| ponad 65 m² | 6942 | 41 | 24 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 1049 zł, czyli o 13 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7486 | 150 | 38 m² |
| 3 | 7076 | 122 | 52 m² |
| 4 | 6857 | 59 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Wiersze jednoizbowy i pięcioizbowy pomijamy, bo stoją na czterech aktach każdy. Między dwiema a czterema izbami różnica wynosi 629 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4927 | 66 |
| 2022 | 5256 | 175 |
| 2023 | 5789 | 233 |
| 2024 | 6990 | 292 |
| 2025 | 7672 | 142 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 23 czerwca i notuje z niego 54 akty przy medianie 7284 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Łukowa urosła o 56 procent, a największy pojedynczy skok, o 1201 zł, przypadł na rok 2024.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje dwie liczby idące w przeciwne strony:
- cały rynek: 7947 zł/m² przy 137 aktach wobec 7054 zł przy 218 aktach, czyli wzrost o 12,7 procent;
- bez pierwszej sprzedaży: 6664 zł/m² przy 74 aktach wobec 6963 zł przy 69 aktach, czyli spadek o 4,3 procent.
Prawdziwa jest ta druga liczba, jeśli pytanie brzmi „ile kosztuje mieszkanie, które oglądam". Wzrost mediany całego miasta bierze się ze zmiany struktury obrotu: w drugim z okien sprzedano proporcjonalnie więcej nowych mieszkań, a te są w Łukowie droższe o 447 zł za metr.
Mieszkania z istniejącego zasobu kosztują dziś w Łukowie mniej niż rok temu.
Wpływ jednej fali sprzedaży na medianę miasta
Miesięczny rozkład pokazuje, skąd bierze się liczba z poprzedniej sekcji. Łukowski rejestr nie płynie równo, tylko idzie falami pierwszej sprzedaży, a każda z nich przesuwa medianę całego okna, w którym wypadnie.
W ostatnich dwunastu miesiącach taka fala przypadła na sierpień i wrzesień 2025: 57 aktów, czyli 42 procent całego okna, przy medianach 8754 i 8845 zł, czyli o ponad półtora tysiąca złotych powyżej mediany miasta. W dwunastu poprzednich największe miesiące to lipiec i grudzień 2024, razem 97 aktów, ale przy medianach 6946 i 7149 zł.
To jest cała mechanika rozjazdu między dwiema miarami wzrostu, a nie zmiana wartości mieszkań w mieście.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Łukowie 67 lokali o medianie 8300 zł/m², przy bardzo wąskim rozstępie kwartylowym od 8200 do 8575 zł. 54 z nich pochodzą z jednej inwestycji, przy alei Kościuszki i Dworcowej.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży o 996 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 14 procent. Ta różnica opisuje przede wszystkim upływ czasu i to, że w cenniku zostają lokale trudniej sprzedawalne.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 56 | 499 000 zł | 389 250 do 750 000 zł | 555 m² |
| Działka | 6 | 370 000 zł | 254 750 do 487 500 zł | 711 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 22 z 56 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 555 m², więc mediana 499 000 zł opisuje w większości zabudowę miejską.
Rynek gruntu jest płytki, ale drogi: sześć transakcji w dwa lata przy medianie 370 000 zł za 711 m², czyli za działkę płaci się tu więcej niż w Białej Podlaskiej za dwa razy większą.
Co z tego ma kupujący
Łuków jest miastem, w którym mediana rośnie, a mieszkania z istniejącego zasobu tanieją. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 6857 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z istniejącego zasobu. Nie czytaj wzrostu o 12,7 procent jako drożejących mieszkań, bo ten sam rejestr pokazuje na rynku wtórnym minus 4,3 procent. I przy kawalerce licz na 7991 zł za metr, bo to najdroższy przedział w mieście, o 782 zł powyżej mediany.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Międzyrzec Podlaski leży 36 km stąd i jest tańszy o 1095 zł na metrze, a Biała Podlaska 62 km i jest tańsza o 549 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Białej Podlaskiej, Międzyrzecu Podlaskim i Łukowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
