Sandomierz zajmuje 249 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7102 zł/m², o 18 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 20 709 osób, a stąd jest 92 km do Kielc, 51 km do Ostrowca Świętokrzyskiego i 53 km do Staszowa.
Liczby pochodzą z 210 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Sandomierz jest najdroższym miastem wschodniej części województwa i jednym z pięciu w regionie powyżej krajowej mediany.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest ujemna i myląca zarazem. Mediana ostatnich dwunastu miesięcy wynosi 6621 zł/m², wobec 7865 zł w dwunastu poprzednich, czyli o 15,8 procent mniej. Policzony osobno rynek wtórny idzie jednak w drugą stronę: z 6083 do 6181 zł, czyli o 1,6 procent w górę.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sandomierzu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 23 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 1622 zł/m² i typowej cenie 94 000 zł przy 57 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 210 aktów. Mediana to 7102 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5692 do 8587 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 345 000 zł.
Jeden adres i cała reszta miasta
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Energetyczna 2 | 8885 | 49 | 44 |
| Okrzei 10B | 7245 | 8 | 7 |
| Krukowska 20 | 7087 | 5 | 0 |
| Milberta 6 | 5739 | 5 | 0 |
Energetyczna 2 to 49 ze 210 aktów, czyli 23 procent całego rynku miasta, i 44 z 70 transakcji pierwszej sprzedaży, czyli 63 procent. Mediana tego adresu, 8885 zł, jest o 1783 zł wyższa od mediany Sandomierza i o 2807 zł wyższa od rynku wtórnego.
To ten jeden budynek odpowiada za spadek opisany w leadzie: jego sprzedaż przypadła w większości na wcześniejszą część okna analizy, a kiedy wypadła z porównania rocznego, mediana miasta obniżyła się o 16 procent, choć ceny mieszkań z istniejącego zasobu nie spadły.
Pozostałe trzy adresy z tabeli to 18 aktów. Reszta obrotu, 143 akty, rozkłada się po mieście pojedynczymi transakcjami.
Rynek pierwotny jest droższy o 43 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6078 | 112 | 285 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 8714 | 70 | 434 124 zł | 54 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6502 | 28 | 305 000 zł | 47 m² |
Różnica wynosi 2636 zł na metrze, czyli 43 procent. Rynek pierwotny to jedna trzecia transakcji, a jego mediana opisuje w praktyce jeden adres.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 6078 zł, a nie 7102 zł, czyli o 1024 zł mniej niż sugeruje mediana miasta.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6772 | 26 | 4 |
| 35 do 50 m² | 7384 | 94 | 28 |
| 50 do 65 m² | 6474 | 56 | 15 |
| ponad 65 m² | 7290 | 34 | 23 |
Tabela nie układa się w regułę, bo w dwóch przedziałach dominuje pierwsza sprzedaż. Najtańszy jest przedział od 50 do 65 m² z ceną 6474 zł, a najdroższy przedział od 35 do 50 m² z ceną 7384 zł, czyli o 910 zł wyżej.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7418 | 9 | 29 m² |
| 2 | 7570 | 65 | 41 m² |
| 3 | 7092 | 98 | 52 m² |
| 4 | 6020 | 29 | 63 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do czterech mediana traci 1550 zł na metrze, czyli jedną piątą, i to jest jedyna czytelna zależność w obu tabelach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4176 | 30 |
| 2022 | 5474 | 43 |
| 2023 | 5263 | 51 |
| 2024 | 6968 | 100 |
| 2025 | 6776 | 102 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 23 czerwca: 48 aktów przy medianie 6528 zł.
Trzy ostatnie okresy układają się w łagodny zjazd: 6968 zł w 2024, 6776 zł w 2025 i 6528 zł w pierwszym półroczu 2026. Jest to jednak ten sam efekt co wyżej, czyli wygasająca sprzedaż przy Energetycznej, a nie potanienie mieszkań w istniejących blokach.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 62 procent, czyli o 2600 zł na metrze, i to jest najsilniejszy wzrost pięcioletni w tym zestawieniu miast.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 32 | 360 000 zł | 257 500 do 622 412 zł | 1403 m² |
| Działka | 14 | 40 000 zł | 14 520 do 60 750 zł | 39 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 16 z 32 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 1403 m².
Wiersz działek trzeba przeczytać uważnie. Typowa powierzchnia w tej próbie to 39 m², czyli mowa nie o działkach budowlanych, tylko o drobnych gruntach: miejscach postojowych, dojazdach i udziałach. W dwa lata rejestr notuje ich czternaście.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Sandomierzu ani jednego lokalu, co jest spójne z obrazem z rejestru: inwestycja przy Energetycznej została wyprzedana, a nowej w mieście nie ma.
Co z tego ma kupujący
Sandomierz jest najdroższym miastem tej części regionu, a jego mediana właśnie opada po wyprzedaniu jednej inwestycji. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 6078 zł, nie 7102 zł. Nie czytaj spadku o 16 procent jako taniejącego rynku, bo rynek wtórny w tym samym czasie lekko podrożał. I sprawdź, czy porównujesz się do Energetycznej 2, bo ten adres jest o 2807 zł na metrze droższy od istniejącego zasobu i nie jest już w sprzedaży.
Sąsiednie miasto opisujemy osobno: Staszów leży 53 km stąd i jest tańszy o 1435 zł na metrze. Oba zestawiamy w porównaniu cen w Sandomierzu i Staszowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
