Sandomierz i Staszów dzieli 1435 zł na metrze, 7102 zł wobec 5667 zł, i 53 km drogi. To 71 750 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 293 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 210 w Sandomierzu.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, że różnica dotyczy wyłącznie mieszkań. Przy domach kolejność się odwraca: mediana w Staszowie wynosi 381 000 zł, a w Sandomierzu 360 000 zł, mimo że metr mieszkania jest w Sandomierzu o jedną czwartą droższy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Sandomierzu i Staszowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 23 czerwca 2026 w Sandomierzu i do 22 czerwca 2026 w Staszowie. Oba rejestry kończą się w odstępie jednego dnia, więc porównanie nie wymaga żadnej poprawki na czas.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów w Sandomierzu i 4 w Staszowie.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Dwa miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Kielc | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sandomierz | 20 709 | 249 | 7102 | 8714 | 6078 | 210 | 92 km | 2026-06-23 |
| Staszów | 23 816 | 488 | 5667 | 6626 | 5078 | 83 | 57 km | 2026-06-22 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Dla porównania: Kielce mają 9194 zł/m² i 88 miejsce.
Sandomierz leży powyżej krajowej mediany, a Staszów poniżej, choć to Staszów ma więcej mieszkańców. Oba są przy tym rynkami cienkimi: 210 i 83 akty w dwa lata, czyli odpowiednio dziewięć i cztery transakcje miesięcznie.
Różnica dotyczy mieszkań, nie nieruchomości w ogóle
| Miara | Sandomierz | Staszów | Różnica |
|---|---|---|---|
| Mieszkanie, zł/m² | 7102 | 5667 | Sandomierz +25 procent |
| Mieszkanie z istniejącego zasobu, zł/m² | 6078 | 5078 | Sandomierz +20 procent |
| Typowe mieszkanie, cena | 345 000 zł | 252 216 zł | Sandomierz +37 procent |
| Dom, mediana | 360 000 zł | 381 000 zł | Staszów +6 procent |
| Typowa działka pod domem | 1403 m² | 639 m² | Sandomierz 2,2 razy większa |
Ta tabela pokazuje dwa rynki, które zachowują się inaczej w zależności od tego, co się na nich kupuje.
Przy mieszkaniach Sandomierz jest wyraźnie droższy, o 25 procent na metrze i o 37 procent na całej transakcji, bo tamtejsze mieszkania są też nieco mniejsze.
Przy domach jest odwrotnie, choć różnica jest mała i obie próby są cienkie: 32 akty w Sandomierzu i 31 w Staszowie. Warto do tego dołożyć ostatni wiersz: sandomierskie domy stoją na działkach ponad dwa razy większych, a mimo to są tańsze.
Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu nieruchomości w tej okolicy warto mieć obie liczby obok siebie: wybór między tymi miastami wygląda zupełnie inaczej dla kupującego mieszkanie i dla kupującego dom.
Kierunek zmian
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez pierwszej sprzedaży | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Sandomierz | 6621 zł/m² | −15,8 procent | 6181 zł/m² | +1,6 procent |
| Staszów | 5772 zł/m² | +4,4 procent | 5660 zł/m² | +4,0 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Sandomierz jest przykładem miasta, w którym mediana spada, a ceny nie. Za spadkiem o 15,8 procent stoi jeden adres, Energetyczna 2, z którego pochodzi 49 z 210 aktów i 44 z 70 transakcji pierwszej sprzedaży, przy medianie 8885 zł. Kiedy ta inwestycja wypadła z okna porównania, mediana miasta obniżyła się o jedną szóstą, choć mieszkania z istniejącego zasobu podrożały o 1,6 procent.
W Staszowie obie kolumny mówią to samo, bo rynku pierwotnego jest tam dwanaście aktów w dwa lata. Wzrost o cztery procent jest jednak liczony na 33 transakcjach i trzeba go traktować jako sygnał, a nie pomiar.
Opatów: trzecia gmina tej okolicy
Poza dwoma opisanymi miastami do krajowego rankingu wchodzi tu jeszcze jedna gmina. Opatów, 32 km od Sandomierza, ma medianę 6690 zł/m² przy 38 aktach i zajmuje 306 miejsce w kraju.
To jest o 1023 zł na metrze więcej niż w Staszowie i tylko o 412 zł mniej niż w Sandomierzu, przy dziesięciotysięcznym mieście. Przy 38 aktach jest to jednak liczba orientacyjna.
Trzy gminy tej części województwa układają się więc tak: Sandomierz 7102 zł, Opatów 6690 zł, Staszów 5667 zł.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś ani w Sandomierzu, ani w Staszowie ani jednego lokalu. W obu miastach inwestycje, które wygenerowały akty pierwszej sprzedaży z ostatnich dwóch lat, zostały wyprzedane.
Dla kupującego oznacza to, że w tej części województwa nowe mieszkanie od dewelopera jest dziś towarem niedostępnym, a jedyną realną ofertą jest rynek wtórny: 6078 zł za metr w Sandomierzu i 5078 zł w Staszowie.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Sandomierz: 355 100 zł, a z istniejącego zasobu 303 900 zł
- Staszów: 283 350 zł, a z istniejącego zasobu 253 900 zł
Różnica między tymi miastami, 71 750 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, to mniej więcej jedna piąta ceny mieszkania w Sandomierzu.
Analizy poszczególnych miast
Oba miasta opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
