Głuchołazy zajmują 781 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 3137 zł/m², o 48 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 21 792 osoby, a stąd jest 21 km do Nysy i 66 km do Opola.
Liczby pochodzą z 210 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Głuchołazy leżą u podnóża Gór Opawskich, tuż przy granicy z Czechami, i są jednym z najtańszych rynków mieszkaniowych w Polsce: za medianę kupuje się tu pięćdziesiąt metrów za 160 000 zł.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy rynku pierwotnego. Mieszkanie z pierwszej sprzedaży kosztuje tu 2404 zł za metr, czyli o 936 zł mniej niż mieszkanie z rynku wtórnego. Takie odwrócenie zdarza się rzadko i ma tutaj konkretny powód: te 28 aktów nie pochodzi z żadnej nowej inwestycji.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Nysie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 26 czerwca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Głuchołazach filtr nie usunął ani jednego aktu, co przy tak niskiej medianie oznacza, że próg trzydziestu procent wypada tu poniżej 950 zł za metr i nie ma transakcji, które by pod niego wpadły.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 210 aktów. Mediana to 3137 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2356 do 4163 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 160 000 zł.
Pierwsza sprzedaż jest tańsza od rynku wtórnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 3340 | 182 | 160 000 zł | 50 m² |
| Pierwotny | 2404 | 28 | 100 925 zł | 50 m² |
Pierwsza sprzedaż jest tu o 936 zł na metrze tańsza od rynku wtórnego, czyli o 28 procent, przy identycznym typowym metrażu po obu stronach. W żadnym innym mieście tej okolicy tak nie jest: w Nysie rynek pierwotny stoi 29 procent nad wtórnym, a w Głubczycach 64 procent.
Wyjaśnienie leży w rozkładzie tych 28 aktów. Rozkładają się one na 24 różne adresy w całej gminie, od Rynku i Kościuszki po Aleję Jana Pawła II, Sikorskiego i wieś Sławniowice, i żaden adres nie zbiera więcej niż trzy transakcje. Ceny mieszczą się w przedziale od 1242 do 3700 zł za metr.
Tak nie wygląda sprzedaż nowego budynku, w której dziesiątki lokali wychodzą spod jednego adresu w kilkanaście miesięcy. Tak wygląda pierwsza sprzedaż pojedynczych lokali z zasobu, który dotąd nie miał wyodrębnionej własności, i dlatego cena jest niższa niż na rynku wtórnym, a nie wyższa.
Praktyczny wniosek jest taki, że w Głuchołazach etykieta „rynek pierwotny" nie oznacza mieszkania od dewelopera, a kupujący nowe mieszkanie w tym mieście po prostu nie ma z czego wybierać: w ustawowej bazie cenników nie ma dziś w tej gminie ani jednego lokalu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 2871 | 27 | 6 |
| 35 do 50 m² | 3325 | 76 | 8 |
| 50 do 65 m² | 3119 | 61 | 8 |
| ponad 65 m² | 2699 | 46 | 6 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa. Najdroższy za metr jest przedział od 35 do 50 m², a kawalerki są od niego o 454 zł tańsze. Spada dopiero przedział powyżej 65 m², o 626 zł względem najdroższego.
Przy tak małym rynku te różnice stoją na kilkudziesięciu aktach każda i nie należy z nich robić reguły. Warto natomiast zauważyć, że rozpiętość między przedziałami wynosi 626 zł, podczas gdy w Nysie 2071 zł: w tanich miastach metraż różnicuje cenę metra znacznie słabiej.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 2881 | 36 | 37 m² |
| 3 | 3262 | 92 | 48 m² |
| 4 | 3266 | 54 | 62 m² |
| 5 | 3142 | 7 | 93 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Mieszkania trzy- i czteroizbowe są tu najdroższe za metr, a dwuizbowe najtańsze, co jest odwrotnością tego, co widać w większych miastach regionu. Wierszy z jedną i sześcioma izbami nie podajemy, bo stoją na pojedynczych aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 2974 | 134 |
| 2024 | 3351 | 93 |
| 2025 | 3035 | 117 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 26 czerwca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 48 aktów przy medianie 3140 zł. Rok 2022 również pomijamy, bo stoi na 33 aktach.
Ceny w Głuchołazach nie mają kierunku. Trzy pełne lata mieszczą się w przedziale 377 zł na metrze, a kolejność jest niemonotoniczna: 2024 rok jest najdroższy, a 2025 tańszy od niego o 316 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 3147 zł/m² przy 112 aktach, a w dwunastu poprzednich 3030 zł przy 99 aktach, czyli wzrost o 3,9 procent. Przy stu aktach rocznie taki ruch mieści się w zwykłej zmienności próby i nie jest dowodem trendu.
Warto jednak policzyć osobno rynek wtórny, bo to on jest tu realną ofertą. Jego mediana poszła z 3192 zł/m² przy 90 aktach do 3667 zł przy 92 aktach, czyli o 14,9 procent w górę. Różnica między tą liczbą a 3,9 procent bierze się z 28 aktów pierwszej sprzedaży opisanych wyżej, które są tańsze od reszty rynku i ciągną medianę miasta w dół.
To jest zresztą główny wniosek z tego wpisu dla kogoś, kto tu kupuje albo sprzedaje: rynek jest na tyle płytki, że mediana miesiąca potrafi skakać o tysiąc złotych na metrze, a jedyną stabilną liczbą jest mediana z całego roku.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 61 | 250 000 zł | 120 000 do 480 000 zł | 1513 m² |
| Działka | 4 | 148 500 zł | 127 750 do 175 375 zł | 1154 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 42 z 61 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 1513 m², więc mediana 250 000 zł opisuje w większości siedliska i domy wiejskie w gminie, a nie zabudowę miejską.
Rynek gruntu praktycznie nie istnieje: cztery transakcje w dwa lata, w całym rejestrze również cztery. Mediana 148 500 zł stoi na czterech aktach i niczego nie opisuje. To jest luka w danych źródłowych i realne zjawisko naraz: rejestr nie notuje tu obrotu działkami, bo obrotu praktycznie nie ma.
Co z tego ma kupujący
Głuchołazy są jednym z najtańszych rynków mieszkaniowych w kraju i rynkiem bardzo płytkim. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie sugeruj się etykietą rynku pierwotnego, bo w tym mieście oznacza ona pierwsze wyodrębnienie lokalu, a nie nowy budynek, i jest tańsza od rynku wtórnego. Pracuj na medianie rocznej, nie miesięcznej, bo przy stu aktach rocznie pojedynczy miesiąc niczego nie pokazuje. I przy domu sprawdź, ile budynków stoi na działce, bo w dwóch trzecich tutejszych aktów jest ich więcej niż jeden.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Prudnik leży 16 km stąd i jest droższy o 577 zł na metrze, Nysa 21 km i jest droższa o 3401 zł, a Głubczyce są droższe o 764 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Nysie, Głuchołazach, Prudniku i Głubczycach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
