Cztery miasta południa województwa opolskiego dzieli 3401 zł na metrze, od 6538 zł w Nysie do 3137 zł w Głuchołazach. To 170 050 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, a dzieli je 21 km drogi.
Liczby pochodzą z 1363 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 821 w samej Nysie.
Najciekawsze w tej czwórce jest to, że każde z tych miast ma zupełnie inny rynek pierwotny, a jedno nie ma go wcale. W Nysie odpowiada za niego jedna firma z czterema inwestycjami, w Głubczycach jeden budynek z jedenastoma aktami, w Prudniku przez dwa lata nie podpisano ani jednej takiej transakcji, a w Głuchołazach pierwsza sprzedaż jest o 28 procent tańsza od rynku wtórnego.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Nysie, Prudniku i Głubczycach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Nysa i Głuchołazy leżą w tym samym powiecie i mają wspólny rejestr.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce rozciągają się na cztery miesiące, od 26 lutego 2026 w Głubczycach do 26 czerwca 2026 w Głuchołazach, i to jest najważniejsze zastrzeżenie tego porównania: rejestr głubczycki nie zawiera wiosny 2026 roku.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań, aktualizowanej na bieżąco, i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 35 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Nysy | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nysa | 52 982 | 332 | 6538 | 7642 | 5919 | 821 | 0 km | 2026-06-12 |
| Głubczyce | 20 285 | 717 | 3901 | 6242 | 3800 | 130 | 58 km | 2026-02-26 |
| Prudnik | 24 301 | 734 | 3714 | brak | 3714 | 202 | 28 km | 2026-06-25 |
| Głuchołazy | 21 792 | 781 | 3137 | 2404 | 3340 | 210 | 21 km | 2026-06-26 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Dla porównania: Opole ma 9155 zł/m² i 89 miejsce, a Wrocław 12 388 zł/m².
Nysa jest jedynym z tej czwórki miastem powyżej krajowej mediany, a pozostałe trzy leżą w ostatniej piątej części stawki. Różnica między Nysą a jej najbliższym sąsiadem jest przy tym większa niż różnica między trzema pozostałymi miastami razem wziętymi: Głubczyce, Prudnik i Głuchołazy mieszczą się w 764 zł na metrze.
Odległość porządkuje te ceny odwrotnie, niż podpowiada intuicja. Najtańsze miasto leży najbliżej najdroższego: z Głuchołaz do Nysy jest 21 km, a z Głubczyc 58 km, i to Głubczyce są droższe.
Cztery miasta, cztery różne rynki pierwotne
To jest najciekawsza część tego zestawienia, bo pokazuje, jak mało znaczy sama etykieta „rynek pierwotny" w małym mieście.
| Miasto | Akty pierwszej sprzedaży | Mediana, zł/m² | Skąd pochodzą | Wobec rynku wtórnego |
|---|---|---|---|---|
| Nysa | 261 | 7642 | cztery inwestycje jednej firmy | +29 procent |
| Głubczyce | 18 | 6242 | jeden budynek przy Parkowej daje 11 z nich | +64 procent |
| Głuchołazy | 28 | 2404 | 24 różne adresy, żaden powyżej trzech aktów | −28 procent |
| Prudnik | 0 | brak | brak transakcji | brak |
W Nysie rynek pierwotny jest tym, czym w dużym mieście: 261 aktów, czyli prawie jedna trzecia obrotu, cztery równolegle prowadzone inwestycje, ceny rosnące w miarę sprzedaży od 6736 zł w połowie 2024 roku do 8980 zł wiosną 2026.
W Głubczycach cały ten rynek to jeden adres. Parkowa 9A odpowiada za 11 z 18 aktów pierwszej sprzedaży, sprzedanych między październikiem 2025 a styczniem 2026, i to ona podnosi tamtejszą medianę pierwszej sprzedaży do 6242 zł.
W Głuchołazach etykieta oznacza coś zupełnie innego. 28 aktów rozkłada się na 24 adresy w całej gminie, po cenach od 1242 do 3700 zł za metr, i wychodzi z nich mediana o 936 zł niższa niż na rynku wtórnym. To nie jest sprzedaż nowych budynków, tylko pierwsze wyodrębnienia lokali z istniejącego zasobu.
W Prudniku takich transakcji nie było wcale, ani jednej przez dwa lata, a w całym rejestrze jest jedna na 408 aktów.
Praktyczny wniosek dla kupującego jest jeden i dotyczy każdego małego miasta, nie tylko tych czterech. Zanim ktoś zestawi cenę z rynku pierwotnego z ceną z rynku wtórnego, warto sprawdzić, ile transakcji stoi za pierwszą z tych liczb. Tutaj są to kolejno 261, 18, 28 i zero aktów, a to są cztery różne poziomy wiarygodności tej samej rubryki.
Cenniki deweloperów: 262 mieszkania w Nysie, 15 w Prudniku, zero dalej
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Mediana miasta z aktów | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Nysa | 262 | 8900 | 6538 | +36 procent |
| Prudnik | 15 | 7900 | 3714 | +113 procent |
| Głuchołazy | 0 | brak | 3137 | brak |
| Głubczyce | 0 | brak | 3901 | brak |
Ta tabela wymaga zastrzeżenia, bez którego jest myląca. Cennik i akt notarialny nie mierzą tego samego: po jednej stronie stoi nowe mieszkanie od dewelopera, po drugiej mediana całego obrotu w mieście, w którym zasób ma najczęściej kilkadziesiąt lat. Tam, gdzie rejestr notuje obie strony rynku, różnica między nimi jest znacznie mniejsza niż w tej kolumnie: w Nysie rynek pierwotny stoi 29 procent nad wtórnym, a nie 36 procent nad medianą miasta.
Prawdziwa informacja z tej tabeli jest inna. W dwóch z czterech miast nie ma dziś ani jednego mieszkania objętego obowiązkiem publikacji ceny, a w Prudniku jest ich piętnaście, wszystkie od jednego dewelopera i wszystkie po tej samej cenie. Kupujący, który chce w tej okolicy mieszkanie od dewelopera, ma realnie do wyboru Nysę.
Kierunek zmian: mediany miast mylą we wszystkich czterech przypadkach
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Głubczyce | 4432 zł/m² | +45,4 procent | 3909 zł/m² | +35,4 procent |
| Głuchołazy | 3147 zł/m² | +3,9 procent | 3667 zł/m² | +14,9 procent |
| Prudnik | 3732 zł/m² | +0,5 procent | 3732 zł/m² | +0,5 procent |
| Nysa | 6505 zł/m² | −0,1 procent | 6061 zł/m² | +7,1 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a druga para kolumn liczy wyłącznie mieszkania z istniejącego zasobu.
W trzech z czterech miast te dwie liczby prowadzą do przeciwnych wniosków, i to jest najlepszy argument za tym, żeby nigdy nie czytać rynku po jednej medianie.
- Nysa wygląda na rynek w zastoju, a nie jest. Mediana miasta spadła o 0,1 procent, ale mieszkania z istniejącego zasobu podrożały o 7,1 procent. Różnicę robi rosnący udział droższej pierwszej sprzedaży w obrocie.
- Głuchołazy wyglądają na rynek stojący, a rosną najszybciej z całej czwórki. Ich medianę miasta ciągnie w dół 28 tanich aktów pierwszej sprzedaży opisanych wyżej.
- Głubczyce wyglądają na rynek w gwałtownym wzroście, ale obie liczby stoją tam na kilkudziesięciu aktach, a kalendarzowe mediany roczne, 4074 zł w 2023 i 3800 zł w 2025, żadnego skoku nie pokazują.
- Prudnik jest jedynym miastem, w którym obie kolumny są tą samą liczbą, bo nie ma tam rynku pierwotnego, i jedynym, w którym mediana miasta niczego nie ukrywa.
Pas przygraniczny: gdzie kończy się rynek
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju |
|---|---|---|---|
| Głogówek | 4255 | 37 | 693 |
| Kietrz | 3341 | 42 | 767 |
| Branice | 2824 | 35 | 804 |
| Paczków | 2702 | 78 | 811 |
| Otmuchów | 2667 | 62 | 813 |
| Baborów | 2125 | 35 | 849 |
Poza czterema opisanymi miastami leży pas gmin, w których metr kosztuje mniej niż połowę krajowej mediany. Baborów, leżący w tym samym powiecie co Głubczyce, zajmuje 849 miejsce wśród 860 sklasyfikowanych gmin i jest najtańszą gminą całego województwa opolskiego z medianą 2125 zł/m².
Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym oznacza to 106 250 zł w Baborowie wobec 326 900 zł w Nysie, czyli trzykrotność w granicach jednego województwa.
Te gminy nie mają dość transakcji na osobne wpisy, ale razem opisują zjawisko, którego nie widać w medianie wojewódzkiej: w powiatach głubczyckim, prudnickim i południowej części nyskiego mieszkanie kosztuje tyle, ile w Polsce kosztowało dekadę temu.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki |
|---|---|---|---|---|
| Nysa | 163 | 600 000 zł | 42 | 175 445 zł |
| Prudnik | 53 | 272 000 zł | 7 | 100 000 zł |
| Głuchołazy | 61 | 250 000 zł | 4 | 148 500 zł |
| Głubczyce | 69 | 179 580 zł | 8 | 51 474 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Udział nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami jest wszędzie wysoki, od 42 procent w Nysie do 75 procent w Głubczycach, więc te mediany opisują w dużej mierze siedliska, a nie domy jednorodzinne w mieście.
Dom w Nysie kosztuje 3,3 razy tyle co dom w Głubczycach, czyli różnica jest dwa razy większa niż przy mieszkaniach, gdzie stosunek wynosi 1,68.
Rynek gruntu jest w trzech z czterech miast praktycznie martwy: cztery transakcje w Głuchołazach, siedem w Prudniku i osiem w Głubczycach przez dwa lata. To jest luka w danych i realne zjawisko naraz, a każda mediana liczona na takiej próbie jest wyłącznie ciekawostką.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania w każdym z tych miast trzeba zapłacić:
- Nysa: 326 900 zł
- Głubczyce: 195 050 zł
- Prudnik: 185 700 zł
- Głuchołazy: 156 850 zł
Różnica między Nysą a Głuchołazami, 170 050 zł, to więcej niż całe mieszkanie w Głuchołazach.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Nysie
- Ceny mieszkań w Głubczycach
- Ceny mieszkań w Prudniku
- Ceny mieszkań w Głuchołazach
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
