Nysa zajmuje 332 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6538 zł/m², o 8 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 52 982 osoby, a stąd jest 57 km do Opola i 89 km do Wrocławia.
Liczby pochodzą z 821 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najdroższe miasto południowej części województwa opolskiego i jedyne w tej okolicy, które leży powyżej krajowej mediany.
Najciekawsza liczba tego wpisu leży po stronie podaży. W ustawowej bazie, w której deweloperzy mają obowiązek publikować ceny, stoi w Nysie 262 mieszkania, a 254 z nich należą do jednej firmy. Ta sama firma odpowiada za cztery inwestycje, z których pochodzi 90 procent aktów pierwszej sprzedaży w mieście.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Nysie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 12 czerwca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 18 aktów o medianie 1293 zł/m² i typowej cenie 100 000 zł przy 57 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 821 aktów. Mediana to 6538 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5341 do 7654 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 300 000 zł.
Jeden deweloper i cztery adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Elizy Orzeszkowej 1F | 7834 | 55 | 52 |
| Elizy Orzeszkowej 1G | 7569 | 51 | 45 |
| Łąkowa 18 | 8338 | 38 | 34 |
| Marszałka Józefa Piłsudskiego 45 | 7214 | 36 | 34 |
| Słowiańska 17B | 6736 | 32 | 32 |
| Słowiańska 15B | 7918 | 20 | 19 |
| Elizy Orzeszkowej 1K | 8980 | 13 | 13 |
| Elizy Orzeszkowej 1H | 8383 | 5 | 4 |
| Elizy Orzeszkowej 1D | 10 901 | 5 | 1 |
Dziewięć adresów daje 255 aktów, czyli 31 procent całego rynku miasta, i są to niemal wyłącznie transakcje pierwszej sprzedaży: 234 z 255.
Cztery lokalizacje wystarczają, żeby opisać cały rynek pierwotny Nysy: Orzeszkowej 116 aktów, Łąkowa 34, Piłsudskiego 34, Słowiańska 51, razem 235 z 261 aktów pierwszej sprzedaży, czyli 90 procent. Ta sama firma stoi za nimi wszystkimi i to ona wypełnia dziś ustawowy cennik.
Rozpiętość między adresami wynosi 2244 zł na metrze, od 6736 zł przy Słowiańskiej 17B do 8980 zł przy Orzeszkowej 1K, i biegnie także wewnątrz jednej lokalizacji: cztery klatki przy Orzeszkowej dzieli 1411 zł na metrze, od 7569 do 8980 zł.
Widać w tym również zwykłą kolejność sprzedaży w czasie. Najstarsze akty przy Słowiańskiej 17B pochodzą z lipca 2024 i mają medianę 6736 zł, a najświeższe przy Orzeszkowej 1K z wiosny 2026 i mają 8980 zł. Między początkiem a końcem okna ten sam deweloper podniósł ceny o jedną trzecią.
Po stronie rynku wtórnego żaden adres nie zbiera nawet pięciu aktów w dwa lata, co jest normalne dla rozproszonego zasobu mieszkaniowego miasta tej wielkości.
Rynek pierwotny jest droższy o 29 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5919 | 560 | 290 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 7642 | 261 | 354 645 zł | 49 m² |
Różnica wynosi 1723 zł na metrze, czyli 29 procent, przy identycznym typowym metrażu po obu stronach. Rynek pierwotny to tu prawie jedna trzecia transakcji, co jest bardzo dużo jak na miasto tej wielkości i jest efektem jednej firmy budującej równolegle w czterech miejscach.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 5919 zł, a nie 6538 zł. Mediana miasta leży 619 zł nad rynkiem wtórnym właśnie dlatego, że jedna trzecia aktów pochodzi z nowych inwestycji.
Cenniki deweloperów stoją 16 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 262 |
| Mediana ceny ofertowej | 8900 zł/m² |
| Kwartyle | 8500 do 9200 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7642 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 261 |
Różnica między cennikiem a aktem wynosi 1258 zł na metrze, czyli 16 procent. Nie jest to jednak ta sama liczba mierzona dwa razy: akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do czerwca 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane pod koniec lipca 2026.
Najważniejsza w tej tabeli jest jednak nie różnica, tylko struktura. 262 lokale w cenniku to tyle samo, ile pierwszych sprzedaży zanotował rejestr przez dwa lata, więc zapas odpowiada mniej więcej dwuletniemu tempu sprzedaży. A ponieważ 254 z tych 262 lokali należą do jednej firmy, cena ofertowa nowego mieszkania w Nysie jest w praktyce decyzją cenową jednego podmiotu, a nie wypadkową konkurencji.
Rozstęp kwartylowy cennika, od 8500 do 9200 zł, jest bardzo wąski i to potwierdza: cały zapas jest wyceniony jednolicie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7941 | 118 | 49 |
| 35 do 50 m² | 6565 | 341 | 96 |
| 50 do 65 m² | 6186 | 222 | 67 |
| ponad 65 m² | 5870 | 140 | 49 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu wyraźnie. Od przedziału do 35 m² do przedziału powyżej 65 m² mediana spada o 2071 zł na metrze, czyli o 26 procent, a największy skok jest już przy przejściu z kawalerki do mieszkania pięćdziesięciometrowego.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8000 | 41 | 25 m² |
| 2 | 7506 | 192 | 37 m² |
| 3 | 6443 | 369 | 49 m² |
| 4 | 5877 | 173 | 60 m² |
| 5 | 5360 | 38 | 79 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Spadek jest monotoniczny: od jednej izby do pięciu mediana traci 2640 zł na metrze, czyli jedną trzecią.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 5761 | 473 |
| 2024 | 6279 | 438 |
| 2025 | 6337 | 405 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 12 czerwca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 197 aktów przy medianie 6927 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2023 do 2025 roku mediana urosła o 10 procent, czyli o 576 zł na metrze. To jest wzrost wyraźnie wolniejszy niż w Opolu, gdzie w tym samym czasie mediana poszła w górę o 26 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru wygląda na pierwszy rzut oka na zastój: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6505 zł/m² przy 417 aktach, a w dwunastu poprzednich 6512 zł przy 425 aktach, czyli zmiana o 0,1 procent w dół.
Ta liczba jest jednak myląca i trzeba ją rozbić na dwie strony rynku. Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 7,1 procent: z 5658 zł/m² przy 261 aktach do 6061 zł przy 317 aktach. Mediana całego rynku stoi w miejscu tylko dlatego, że zmienił się udział pierwszej sprzedaży w obrocie.
Dla kupującego liczy się ta druga liczba. Mieszkania z istniejącego zasobu w Nysie podrożały przez rok o 7 procent, mimo że mediana miasta ani drgnęła.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 163 | 600 000 zł | 326 200 do 827 500 zł | 670 m² |
| Działka | 42 | 175 445 zł | 85 582 do 437 500 zł | 734 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 68 ze 163 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc w medianie 600 000 zł mieszczą się także siedliska.
Rynek gruntu jest wyraźnie żywszy niż w sąsiednich gminach: 42 transakcje w dwa lata przy typowej działce 734 m², a rozstęp kwartylowy od 85 tysięcy do 437 tysięcy pokazuje, jak bardzo różnią się tu grunty pod względem położenia i przeznaczenia.
Co z tego ma kupujący
Nysa jest największym i najdroższym rynkiem południa województwa, a jednocześnie rynkiem o bardzo skoncentrowanej stronie podażowej. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 5919 zł, nie na 6538 zł, bo mediana miasta jest podniesiona przez jedną trzecią transakcji pochodzących z nowych inwestycji. Sprawdź, z której klatki pochodzi mieszkanie, bo przy samej Orzeszkowej różnica między klatkami sięga 1411 zł na metrze. I pamiętaj, że cennik w tym mieście ma jednego autora, więc nie jest wypadkową konkurencji, tylko ceną jednej firmy.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Głuchołazy leżą 21 km stąd i są tańsze o 3401 zł na metrze, Prudnik 28 km i jest tańszy o 2824 zł, a Głubczyce 58 km i są tańsze o 2637 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Nysie, Głuchołazach, Prudniku i Głubczycach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
