Prudnik zajmuje 734 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 3714 zł/m², o 38 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 24 301 osób, a stąd jest 28 km do Nysy i 51 km do Opola.
Liczby pochodzą z 202 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Prudnik leży u podnóża Gór Opawskich, 16 km od Głuchołaz i tuż przy granicy z Czechami.
Najciekawsza liczba tego wpisu to zero. Przez dwa lata rejestr nie zanotował w Prudniku ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży, a w całym rejestrze, sięgającym poza okno analizy, jest ich dokładnie tyle: jedna na 408 aktów.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Prudniku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 25 czerwca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 12 aktów o medianie 659 zł/m² i typowej cenie 37 580 zł przy 62 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. W Prudniku wszystkie 202 akty pochodzą z rynku wtórnego.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 202 akty. Mediana to 3714 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2765 do 4537 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 171 500 zł.
Rynek złożony wyłącznie z istniejącego zasobu
To jest najważniejsza cecha prudnickiego rynku i warto ją powiedzieć wprost. Mediana 3714 zł/m² opisuje w całości mieszkania z rynku wtórnego, bo innych transakcji w tym mieście po prostu nie było.
Ma to dwie konsekwencje przy czytaniu tej analizy. Po pierwsze, mediana miasta i mediana rynku wtórnego to w Prudniku ta sama liczba, czego nie da się powiedzieć o żadnym innym mieście tego koszyka: w Nysie różnica wynosi 619 zł, a w Głubczycach 101 zł. Po drugie, rynek jest bardzo rozproszony: żaden adres w mieście nie zebrał w dwa lata nawet pięciu transakcji, więc nie ma tu budynku, który ustawiałby cenę.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| do 35 m² | 4132 | 23 |
| 35 do 50 m² | 3650 | 83 |
| 50 do 65 m² | 4181 | 59 |
| ponad 65 m² | 2484 | 37 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu tylko na samym końcu skali. Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 531 zł, a dopiero czwarty odstaje: mieszkania powyżej 65 m² są o 1697 zł na metrze tańsze od przedziału 50 do 65 m².
Ta ostatnia liczba jest w Prudniku najważniejsza dla kupującego. Duże mieszkanie kosztuje tu 2484 zł za metr, czyli sto metrów w Prudniku wychodzi na 248 400 zł, mniej niż typowe czterdziestodziewięciometrowe mieszkanie w Nysie, za które płaci się 300 000 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 3672 | 38 | 35 m² |
| 3 | 3641 | 103 | 49 m² |
| 4 | 3857 | 53 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy przedziały mieszczą się w 216 zł na metrze, więc liczba izb nie różnicuje tu ceny praktycznie wcale. Wierszy z jedną, pięcioma i sześcioma izbami nie podajemy, bo stoją na kilku aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 3399 | 109 |
| 2024 | 3540 | 107 |
| 2025 | 3734 | 108 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 25 czerwca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 46 aktów przy medianie 3938 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Prudnik ma najrówniejszą historię cen w całym województwie: trzy pełne lata, w każdym niemal identyczna liczba transakcji, i wzrost w każdym kolejnym roku. Od 2023 do 2025 roku mediana urosła o 335 zł na metrze, czyli o 10 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje jednak zatrzymanie: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 3732 zł/m² przy 108 aktach, a w dwunastu poprzednich 3714 zł przy 94 aktach, czyli wzrost o 0,5 procent. Liczba transakcji wzrosła o 15 procent, więc obrót rośnie, a ceny stoją.
Cennik dewelopera stoi ponad dwa razy wyżej niż rejestr
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 15 |
| Mediana ceny ofertowej | 7900 zł/m² |
| Mediana rynku wtórnego z aktów | 3714 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 0 |
W ustawowej bazie cen mieszkań stoi dziś w Prudniku piętnaście lokali jednego dewelopera, czternaście z nich przy ulicy Powstańców Śląskich, wszystkie po 7900 zł za metr.
Ta różnica, 4186 zł na metrze, czyli 113 procent, wygląda dramatycznie i wymaga uczciwego zastrzeżenia: to nie są dwie miary tego samego. Po jednej stronie stoi cena nowego mieszkania od dewelopera, po drugiej cena mieszkania z zasobu, który w tym mieście ma w większości kilkadziesiąt lat. W miastach, gdzie rejestr notuje obie strony rynku, ta różnica jest znacznie mniejsza: w Nysie rynek pierwotny stoi 29 procent nad wtórnym, w Kędzierzynie-Koźlu 38 procent.
Prawdziwa informacja z tej tabeli jest inna i jest ważna dla kogoś, kto tu kupuje. W Prudniku nowe mieszkanie jest towarem, którego przez dwa lata nie sprzedano ani razu, a dziś jest go piętnaście sztuk w jednej cenie. Dopóki te lokale nie trafią do rejestru jako podpisane akty, nie wiadomo, po ile naprawdę się sprzedają.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 53 | 272 000 zł | 130 000 do 415 000 zł | 1019 m² |
| Działka | 7 | 100 000 zł | 25 200 do 141 700 zł | 730 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 34 z 53 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli w medianie 272 000 zł mieszczą się głównie siedliska i posesje z zabudową gospodarczą.
Rynek gruntu jest bardzo płytki: siedem transakcji w dwa lata, ostatnia 29 kwietnia 2026. Mediana 100 000 zł stoi na siedmiu aktach i nie opisuje typowej działki budowlanej.
Co z tego ma kupujący
Prudnik jest rynkiem bez pierwszej sprzedaży w obrocie i bez adresów, które ustawiałyby cenę. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana miasta jest tu wiarygodna, bo nie jest zniekształcona przez żadną pojedynczą inwestycję ani przez rynek pierwotny. Przy dużym mieszkaniu licz na 2484 zł za metr, bo powyżej 65 m² ceny spadają tu gwałtownie. I nie porównuj cennika dewelopera z medianą miasta wprost, bo w Prudniku to zestawienie dwóch różnych produktów, a nie dwóch pomiarów tego samego rynku.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Głuchołazy leżą 16 km stąd i są tańsze o 577 zł na metrze, Nysa 28 km i jest droższa o 2824 zł, a Głubczyce 31 km i są droższe o 187 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Nysie, Głuchołazach, Prudniku i Głubczycach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
