Tarnobrzeg zajmuje 531 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5420 zł/m², czyli o 10 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 42 730 osób, a do Rzeszowa jest stąd 73 km i półtorej godziny jazdy samochodem.
To jedyne miasto na prawach powiatu w województwie podkarpackim, którego metr kosztuje mniej niż metr w przeciętnej polskiej gminie. Rzeszów ma 9516 zł, Przemyśl 6495, Krosno 6336.
Liczby pochodzą z 156 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Rynek jest tu wyjątkowo równy: pięć osiedli mieści się w 612 zł na metrze, czyli w 11 procentach.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Tarnobrzeg, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 7 kwietnia 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie i tarnobrzeski od kwietnia nie oddał nowszych transakcji.
- Ten rejestr nie zapisuje, po której stronie rynku doszło do transakcji. Przy wszystkich 156 aktach pole rynku jest puste, więc w tym wpisie nie ma podziału na rynek pierwotny i wtórny. To luka w danych źródłowych i dotyczy tylko Tarnobrzega: sąsiednie miasta ten podział niosą.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1320 zł/m².
Po tych filtrach zostaje 156 aktów. Mediana to 5420 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4829 do 6146 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 265 000 zł.
Osiedla różnią się mniej niż gdziekolwiek indziej
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | Mediana ceny |
|---|---|---|---|---|
| Siarkowiec | 5936 | 22 | 53 m² | 300 249 zł |
| Wielopole | 5444 | 31 | 45 m² | 250 000 zł |
| Stare Miasto | 5379 | 11 | 49 m² | 300 000 zł |
| Przywiśle | 5354 | 32 | 46 m² | 227 500 zł |
| Serbinów | 5324 | 50 | 57 m² | 270 000 zł |
Między najdroższym a najtańszym osiedlem leży 612 zł na metrze. Dla porównania w Rzeszowie ta sama rozpiętość wynosi 4662 zł, a w Stalowej Woli 1418 zł.
Cztery z pięciu osiedli mieszczą się w 120 zł na metrze, czyli w granicach szumu. Praktyczny wniosek jest nietypowy: w Tarnobrzegu adres nie jest argumentem cenowym, a różnice między konkretnymi mieszkaniami wynikają ze stanu i metrażu, nie z dzielnicy.
Osiedle Siarkowiec, jedyne wyraźnie droższe, jest też jedynym, w którym typowe mieszkanie kosztuje ponad 300 tysięcy złotych.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| do 35 m² | 5730 | 18 |
| 35-50 m² | 5436 | 66 |
| 50-65 m² | 5316 | 52 |
| ponad 65 m² | 5127 | 20 |
Reguła małego metrażu działa łagodnie: między kawalerką a mieszkaniem powyżej 65 m² leży 603 zł na metrze, czyli 12 procent. Spadek jest przy tym równomierny, przedział po przedziale, co przy 156 aktach jest rzadko spotykaną regularnością.
Tabeli izb w tym wpisie nie podajemy. Rejestr tarnobrzeski wpisuje w to pole wartości, które nie dają się pogodzić z powierzchnią lokalu, na przykład siedem izb przy 60 m², więc kolumna ta nie niesie tu informacji o mieszkaniu.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5028 | 41 |
| 2022 | 5011 | 103 |
| 2023 | 6268 | 67 |
| 2024 | 5248 | 80 |
| 2025 | 5428 | 85 |
| 2026 (do 7 kwietnia) | 6014 | 20 |
Przez pięć lat mediana Tarnobrzega urosła o 400 zł na metrze, czyli o 8 procent. To najsłabszy wynik w całej serii podkarpackiej i wyraźnie poniżej inflacji tego okresu.
Rok 2023 z medianą 6268 zł odstaje od reszty i wraca do poziomu pięciu tysięcy w 2024. Przy 67 aktach jest to wahnięcie, a nie zmiana poziomu cen.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje 5611 zł/m² z 81 aktów przeciw 5304 zł/m² z 96 aktów, czyli wzrost o 5,8 procent.
Cenniki deweloperów
Ustawowy rejestr cen ofertowych zawiera dla Tarnobrzega 77 lokali, stan na 28 sierpnia 2026, wszystkie z jednej inwestycji przy ulicy Świętej Barbary. Mediana ceny ofertowej wynosi 7720 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7259 do 8034 zł/m².
Kusi, żeby zestawić te 7720 zł z medianą transakcyjną 5420 zł i ogłosić 42 procent różnicy. Byłoby to porównanie dwóch różnych rzeczy. Rejestr transakcyjny Tarnobrzega nie mówi, które akty dotyczą rynku pierwotnego, a cennik dotyczy wyłącznie nowej inwestycji i wyłącznie tego, co w niej zostało. W sąsiednich miastach, w których ten podział jest zapisany, mediana rynku pierwotnego bywa i wyższa, i niższa od mediany całego rynku: w Mielcu jest wyższa o 5 procent, w Stalowej Woli niższa o 15, a w Rzeszowie niższa o 3.
Uczciwy wniosek z tej sekcji jest taki: 77 lokali przy Świętej Barbary to jedyna oferta deweloperska w mieście i kosztuje ona więcej niż typowe mieszkanie w Tarnobrzegu.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 38 | 487 500 zł | 375 000 zł | 568 500 zł | 708 m² |
| Działki | 20 | 86 724 zł | 23 276 zł | 164 250 zł | 511 m² |
Mediana działki, 86 724 zł, jest najniższa w całym koszyku północnym i prawie siedem razy niższa niż w podrzeszowskim Krasnem. Przy 511 m² powierzchni oznacza to grunt po około 170 zł za metr.
14 z 38 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Ostatni akt na dom pochodzi z 12 grudnia 2025, a na działkę z 18 grudnia 2025, czyli oba są starsze niż koniec rejestru mieszkaniowego.
Co z tego ma kupujący
W Tarnobrzegu adres nie jest argumentem cenowym, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie płać za dzielnicę, bo pięć osiedli dzieli 612 zł na metrze, czyli mniej niż różnica między dwoma mieszkaniami w tym samym bloku. Nie porównuj oferty deweloperskiej z medianą miasta, bo rejestr nie mówi, które transakcje pochodzą z rynku pierwotnego. I jeśli myślisz o budowie, policz działkę, bo grunt jest tu najtańszy w województwie.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Mielec jest o 1526 zł na metrze droższy, Stalowa Wola o 1148 zł, a Nowa Dęba o 635 zł. Całą północ województwa zestawiamy w porównaniu cen w Stalowej Woli, Mielcu, Tarnobrzegu i Nowej Dębie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
