Cztery miasta przemysłowej północy Podkarpacia, 1280 aktów notarialnych i rozpiętość 1526 zł na metrze: od 6946 zł w Mielcu po 5420 zł w Tarnobrzegu. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to różnica 76 300 zł.
Najtańsze z tej czwórki jest Tarnobrzeg, jedyne miasto na prawach powiatu w tym zestawieniu, tańsze nawet od szesnastotysięcznej Nowej Dęby. Wielkość miasta nie tłumaczy tu ceny w żadnym stopniu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Stalowej Woli, Mielcu i Tarnobrzegu oraz przez Tarnobrzeg, który jest miastem na prawach powiatu. Są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do dnia, w którym kończy się rejestr każdego miasta. Te daty różnią się o pięć miesięcy i podajemy je w tabeli niżej. Rejestr mielecki kończy się 28 stycznia 2026, a stalowowolski 6 lipca 2026, więc porównanie tych dwóch miast obejmuje po jednej stronie pół roku mniej.
- Rejestr Tarnobrzega nie zapisuje, po której stronie rynku doszło do transakcji, więc w kolumnach rynku pierwotnego i wtórnego to miasto ma puste pola. To luka w danych źródłowych.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął łącznie 16 aktów, najwięcej w Mielcu, gdzie było ich 11.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mielec | 56 032 | 270 | 6946 | 7276 | 6852 | 534 | 2026-01-28 |
| Stalowa Wola | 53 540 | 329 | 6568 | 5562 | 6719 | 453 | 2026-07-06 |
| Nowa Dęba | 16 646 | 426 | 6055 | 7578 | 5541 | 137 | 2026-06-30 |
| Tarnobrzeg | 42 730 | 531 | 5420 | brak danych | brak danych | 156 | 2026-04-07 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają co najmniej 30 transakcji w tym samym oknie. Mediana median wszystkich tych gmin to 6028 zł/m².
Trzy z czterech miast leżą powyżej tej mediany, a Tarnobrzeg poniżej. Żadne z nich nie mieści się w pierwszej dwusetce kraju, w odróżnieniu od pięciu gmin obwarzanka rzeszowskiego.
Wielkość miasta nie tłumaczy ceny
| Miasto | Ludność | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|
| Mielec | 56 032 | 6946 |
| Stalowa Wola | 53 540 | 6568 |
| Tarnobrzeg | 42 730 | 5420 |
| Nowa Dęba | 16 646 | 6055 |
Gdyby cena szła za wielkością, Nowa Dęba byłaby najtańsza, a jest trzecia i wyprzedza Tarnobrzeg o 635 zł na metrze. Szesnastotysięczna gmina jest droższa od czterdziestotrzytysięcznego miasta na prawach powiatu.
Z tego zestawienia nie wynika żadna reguła obowiązująca poza tą czwórką, ale pokazuje ono, że w tej części województwa status administracyjny i liczba mieszkańców nie są argumentem przy negocjacji ceny.
Rynek pierwotny: od 7 do 53 procent
| Miasto | Udział rynku pierwotnego | Akty z rynku pierwotnego | Mediana rynku pierwotnego | Mediana rynku wtórnego |
|---|---|---|---|---|
| Mielec | 53 procent | 284 | 7276 | 6852 |
| Nowa Dęba | 23 procent | 32 | 7578 | 5541 |
| Stalowa Wola | 7 procent | 32 | 5562 | 6719 |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia. Udział rynku pierwotnego waha się tu od 7 do 53 procent, a kierunek różnicy między rynkami zmienia się razem z nim.
W Mielcu i w Nowej Dębie deweloper sprzedaje drożej niż rynek wtórny, o 424 i o 2037 zł na metrze. W Stalowej Woli jest odwrotnie, ale tamtejszy rynek pierwotny to 32 akty, czyli 7 procent, więc jego mediana jest sygnałem, a nie pomiarem.
Praktyczny wniosek: mediana Stalowej Woli opisuje rynek wtórny, mediana Mielca w połowie rynek deweloperski, a mediana Tarnobrzega nie wiadomo co, bo tamtejszy rejestr tej informacji nie zapisuje. Trzy miasta w promieniu czterdziestu kilometrów, trzy różne rzeczy pod tą samą nazwą.
Odległości i to, co się z nich nie bierze
| Trasa | Odległość | Czas jazdy |
|---|---|---|
| Tarnobrzeg do Nowej Dęby | 22,9 km | 33 min |
| Stalowa Wola do Tarnobrzega | 28,7 km | 34 min |
| Stalowa Wola do Nowej Dęby | 32,2 km | 45 min |
| Mielec do Tarnobrzega | 40,0 km | 49 min |
| Stalowa Wola do Mielca | 68,0 km | 83 min |
| Nowa Dęba do Rzeszowa | 56,9 km | 72 min |
| Mielec do Rzeszowa | 63,9 km | 69 min |
| Tarnobrzeg do Rzeszowa | 73,2 km | 88 min |
| Stalowa Wola do Rzeszowa | 79,5 km | 66 min |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.
W obwarzanku rzeszowskim odległość od miasta tłumaczyła prawie wszystko. Tutaj nie tłumaczy niczego. Tarnobrzeg i Nowa Dęba dzielą 23 km i 635 zł na metrze, a Stalowa Wola leży najdalej od Rzeszowa i jest druga pod względem ceny. Te cztery miasta nie są przedmieściami żadnej metropolii, tylko osobnymi rynkami pracy zbudowanymi wokół własnych zakładów.
Koncentracja: gdzie jedna inwestycja robi medianę
| Miasto | Największy adres | Akty | Udział w rynku miasta | Mediana adresu, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Nowa Dęba | Eugeniusza Kwiatkowskiego | 52 | 38 procent | 8056 |
| Mielec | Racławicka 1B i 1C | 92 | 17 procent | około 8250 |
| Stalowa Wola | Józefa Poniatowskiego | 63 | 14 procent | 7090 |
W Nowej Dębie i w Mielcu jedna inwestycja deweloperska odpowiada za znaczną część rynku i stoi wyraźnie powyżej mediany miasta. W Stalowej Woli największy adres jest zwykłą ulicą z istniejącym zasobem, bo tam nowych inwestycji po prostu nie ma.
W Mielcu widać, co taka inwestycja robi z historią cen: mediana roczna miasta skoczyła w 2024 roku o 45 procent, a w kolejnych dwunastu miesiącach spadła o 10,7 procent, i oba te ruchy to ta sama sprzedaż przy Racławickiej, najpierw trwająca, potem zakończona. Rynek wtórny Mielca w tym samym czasie urósł o 3,7 procent.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana ceny domu | Działki, akty | Mediana ceny działki | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Stalowa Wola | 38 | 608 000 zł | 40 | 147 500 zł | 854 m² |
| Mielec | 70 | 565 000 zł | 38 | 311 740 zł | 984 m² |
| Tarnobrzeg | 38 | 487 500 zł | 20 | 86 724 zł | 511 m² |
| Nowa Dęba | 31 | 320 000 zł | 3 | zbyt mała próba | zbyt mała próba |
Mediana działki w Tarnobrzegu, 86 724 zł, jest najniższa w tej czwórce, a w podrzeszowskim Krasnem ta sama liczba wynosi 589 000 zł. Za jedną działkę pod Rzeszowem kupuje się tu prawie siedem działek.
Przy domach różnica między Stalową Wolą a Nową Dębą wynosi 288 tysięcy złotych, ale trzeba ją czytać ostrożnie: w Nowej Dębie 18 z 31 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a w Mielcu 39 z 70. Mediana domu opisuje w tych miastach w połowie siedliska.
Co kupuje mediana
Przy medianie 6946 zł/m² w Mielcu typowe mieszkanie ma 57 m² i kosztuje 400 000 zł. Za tę samą kwotę:
- w Tarnobrzegu kupuje się 73 m²,
- w Nowej Dębie 66 m²,
- w Stalowej Woli 60 m².
Dla porównania w Rzeszowie ta sama kwota wystarcza na 42 m².
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Mielcu
- Ceny mieszkań w Stalowej Woli
- Ceny mieszkań w Nowej Dębie
- Ceny mieszkań w Tarnobrzegu
Obwarzanek stolicy województwa opisujemy w porównaniu cen w Rzeszowie i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
