Gmina Czarna Białostocka zajmuje 523 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5494 zł/m², czyli o 9 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 10 439 osób, a do Białegostoku jest stąd 25 km i niecałe pół godziny jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 96 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ten rynek zmienił się w ciągu ostatniego roku bardziej niż jakikolwiek inny w powiecie białostockim, i zrobiła to jedna inwestycja. Mediana roczna skoczyła z 5263 zł w 2025 roku na 7223 zł w 2026, czyli o 37 procent, a w tym samym czasie do sprzedaży wszedł budynek przy ulicy Prusa z metrem po 7336 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Białymstoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 12 czerwca 2026. Rejestr powiatu białostockiego kończy się w czerwcu i o tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym powiatem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1499 zł/m², czyli 46 000 zł za 31 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 96 aktów. Mediana to 5494 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4557 do 7122 zł/m², a typowe mieszkanie ma 45 m² i kosztuje 256 500 zł.
Rozstęp 2565 zł jest jak na miasto tej wielkości bardzo szeroki i cała sekcja poniżej wyjaśnia dlaczego: w Czarnej Białostockiej sprzedają się równolegle dwa zupełnie różne rynki.
Trzy ulice, dwa rynki
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Bolesława Prusa | 7336 | 34 | 21 | 43 m² |
| Henryka Sienkiewicza | 5128 | 25 | 2 | 48 m² |
| Stefana Żeromskiego | 4911 | 24 | 1 | 36 m² |
Te trzy ulice dają 83 z 96 aktów, czyli 86 procent rynku gminy, i dzielą go na dwie części. Przy Prusa metr kosztuje 7336 zł i 21 z 34 transakcji to pierwsza sprzedaż. Przy Sienkiewicza i Żeromskiego kosztuje 5128 i 4911 zł, a pierwszej sprzedaży są tam razem trzy.
Różnica między Prusa a Żeromskiego wynosi 2425 zł na metrze, czyli 49 procent, a obie ulice leżą w tym samym niewielkim mieście. Mediana gminy, 5494 zł, nie opisuje żadnej z nich: jest wypadkową dwóch rynków, które nie mają ze sobą wiele wspólnego.
Rynek pierwotny jest droższy o 2075 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7338 | 25 | 317 000 zł | 43 m² |
| Wtórny | 5263 | 47 | 210 000 zł | 46 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5138 | 24 | 237 000 zł | 44 m² |
Rynek pierwotny to 26 procent transakcji i jest o 2075 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 39 procent. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje to 103 750 zł różnicy.
Mediana rynku pierwotnego, 7338 zł, jest przy tym niemal identyczna z medianą ulicy Prusa, 7336 zł, co potwierdza, że cały rynek nowych mieszkań w tej gminie to jeden adres.
Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 5263 zł, a nie na medianie gminy.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5228 | 10 | 1 |
| 35 do 50 m² | 5385 | 65 | 16 |
| 50 do 65 m² | 5854 | 13 | 4 |
| ponad 65 m² | 6956 | 8 | 4 |
Czarna Białostocka odwraca regułę, która obowiązuje w większości miast: im większe mieszkanie, tym droższy metr. Dwa dolne wiersze stoją jednak na trzynastu i ośmiu aktach, więc tej zależności nie należy traktować jako właściwości rynku. Sam przedział od 35 do 50 m² to 68 procent obrotu.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6728 | 30 | 38 m² |
| 3 | 5294 | 45 | 46 m² |
| 4 | 5365 | 13 | 48 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 88 z 96 aktów. Wysoka mediana lokali dwuizbowych bierze się stąd, że to głównie mieszkania z nowej inwestycji przy Prusa.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3303 | 11 |
| 2022 | 4510 | 24 |
| 2023 | 4333 | 25 |
| 2024 | 4222 | 35 |
| 2025 | 5263 | 33 |
| 2026 | 7223 | 44 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 12 czerwca. Rzuca się w oczy, że rok 2026 ma więcej aktów niż którykolwiek pełny rok wcześniej, mimo że obejmuje niecałe sześć miesięcy.
Obie te liczby, skok mediany i skok obrotu, mają to samo wyjaśnienie. Pierwsze transakcje z rynku pierwotnego pojawiają się w tym rejestrze w styczniu 2026 i od tego miesiąca jest ich od jednej do siedmiu miesięcznie. Wcześniej nie było ich prawie wcale.
To nie jest wzrost cen mieszkań w Czarnej Białostockiej o 37 procent. Ceny w istniejącym zasobie, mierzone medianą rynku wtórnego, wynoszą 5263 zł. To do miasta doszedł nowy, droższy towar, a mediana roczna liczy jeden i drugi razem.
Formalne porównanie rok do roku daje tu 6191 zł wobec 4596 zł, czyli wzrost o 34,7 procent, ale okres odniesienia zawiera 34 akty i cały wynik pochodzi z tej samej zmiany składu. Nie podajemy tej liczby jako tempa wzrostu cen w tej gminie.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Czarna Białostocka nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 25 transakcji z rynku pierwotnego, w większości z pierwszej połowy 2026 roku. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 31 | 430 000 zł | 345 000 do 705 000 zł | 602 m² |
| Działka | 2 | 13 190 zł | brak | 769 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 19 z 31 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Wiersz z działkami trzeba przeczytać jako lukę, a nie jako cenę. Dwie transakcje gruntowe w niecałe dwa lata, obie na kilkanaście tysięcy złotych, a ostatnia z 23 czerwca 2025, to nie jest obraz rynku w gminie, przez którą przechodzi droga do Białegostoku. O cenach działek w Czarnej Białostockiej nie da się z tego rejestru powiedzieć nic wiarygodnego.
Co z tego ma kupujący
W Czarnej Białostockiej mediana gminy stoi w połowie drogi między dwoma rynkami i nie opisuje żadnego z nich, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal ulicę, bo Prusa i Żeromskiego dzieli 2425 zł na metrze. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 5263 zł, a nie 5494 zł. I nie czytaj skoku rocznej mediany jako wzrostu cen, bo w tej gminie zmienił się rodzaj sprzedawanych mieszkań, a nie wycena tych, które stoją od lat.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Łapy są tańsze o 112 zł na metrze, Białystok jest droższy o 4108 zł, a Wasilków o 3148 zł. Oba mniejsze miasta powiatu zestawiamy w porównaniu cen w Łapach i Czarnej Białostockiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
