Powiat białostocki ma dwa rynki mieszkaniowe i dzieli je przepaść. W obwarzanku Białegostoku metr kosztuje od 7844 zł w gminie Choroszcz do 8642 zł w Wasilkowie. W Łapach i Czarnej Białostockiej, dwóch miastach tego samego powiatu, kosztuje 5382 i 5494 zł.
Różnica sięga 3260 zł na metrze, czyli 163 tysiące złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, przy dystansie trzydziestu ośmiu kilometrów między Łapami a Wasilkowem.
Liczby pochodzą z 199 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku w obu gminach.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Białymstoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Obie gminy pochodzą z tego samego rejestru, co czyni to porównanie najuczciwszym w całej podlaskiej serii.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 9 czerwca 2026 w Łapach i do 12 czerwca 2026 w Czarnej Białostockiej. Trzy dni różnicy to jedyna rozbieżność dat w tym zestawieniu.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Łapach filtr usunął 5 aktów, w Czarnej Białostockiej 1.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Dwa miasta, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Białegostoku |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Czarna Białostocka | 10 439 | 523 | 5494 | 7338 | 5263 | 96 | 25 km |
| Łapy | 19 823 | 542 | 5382 | 7134 | 5359 | 103 | 30 km |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Obie gminy leżą poniżej tej mediany, o 9 i 11 procent, mimo że sąsiadują z miastem, które stoi 59 procent nad nią.
Same dwie gminy dzieli za to bardzo niewiele. 112 zł na metrze i dziewiętnaście miejsc w rankingu krajowym to różnica w granicach szumu przy próbach 96 i 103 aktów, i uczciwie jest powiedzieć, że mieszkanie kosztuje w nich tyle samo.
Gdzie znika 3200 zł
Odpowiedź nie leży w odległości. Czarna Białostocka jest 25 km od centrum Białegostoku, a Wasilków 12 km, czyli różnica to trzynaście kilometrów i kwadrans jazdy, a cena metra spada o 3148 zł, czyli o ponad jedną trzecią.
Widać to najlepiej po rynku wtórnym, bo on opisuje ten sam towar w obu miejscach.
| Gmina | Rynek wtórny, zł/m² | Odległość do Białegostoku |
|---|---|---|
| Wasilków | 9520 | 12 km |
| Choroszcz | 9599 | 13 km |
| Łapy | 5359 | 30 km |
| Czarna Białostocka | 5263 | 25 km |
Mieszkanie z drugiej ręki kosztuje w obwarzanku około 9500 zł za metr, a w Łapach i Czarnej Białostockiej około 5300 zł. To 4200 zł różnicy, czyli 44 procent, i jest to znacznie więcej, niż wynikałoby z samego czasu dojazdu.
Granica przebiega tu ostro, a nie stopniowo. Nie ma w powiecie białostockim gminy, która kosztowałaby pośrednio: albo należy do pierścienia i ma metr powyżej 7800 zł, albo leży poza nim i ma poniżej 5500 zł.
W obu miastach nowe mieszkanie jest droższe
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty rynku pierwotnego | Udział | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|---|
| Czarna Białostocka | 7338 | 25 | 26 procent | 5263 | 2075 zł |
| Łapy | 7134 | 12 | 12 procent | 5359 | 1775 zł |
To jest odwrotność reguły z obwarzanka, gdzie w każdej z czterech gmin pierścienia mieszkanie od dewelopera jest tańsze od mieszkania z rynku wtórnego. Piętnaście kilometrów dalej reguła się odwraca i nowe mieszkanie kosztuje o 1775 do 2075 zł na metrze więcej.
Obie te mediany stoją jednak na cienkich próbach, 25 i 12 aktów, i w obu przypadkach pochodzą w praktyce z jednego adresu: ulicy Prusa w Czarnej Białostockiej i Korczaka w Łapach. To nie jest cena nowych mieszkań w tych miastach, tylko cena dwóch konkretnych budynków.
Uderzająca jest przy tym ich zbieżność. Nowe mieszkanie kosztuje w obu miastach około 7200 zł za metr, czyli mniej więcej tyle, co w Kolnie oddalonym o 106 km od Białegostoku. Rynek pierwotny wycenia się w tym województwie niemal jednakowo niezależnie od miejsca, a różnice między miastami robi istniejący zasób.
Jedna inwestycja potrafi tu przestawić roczną medianę
W Czarnej Białostockiej widać to w tabeli rocznej. Mediana skoczyła z 5263 zł w 2025 roku na 7223 zł w 2026, czyli o 37 procent, a pierwsze transakcje z rynku pierwotnego pojawiają się w tym rejestrze dopiero w styczniu 2026.
To nie jest wzrost cen mieszkań, tylko wejście do sprzedaży droższego towaru. Ceny w istniejącym zasobie wynoszą tam nadal 5263 zł. W Łapach, gdzie takiej inwestycji nie było, roczna mediana zachowuje się spokojnie: 5649 zł w 2025 i 5135 zł w niepełnym 2026.
Przy rynkach tej wielkości pojedynczy budynek jest w stanie zmienić medianę gminy o jedną trzecią, i to jest najważniejsze zastrzeżenie do wszystkich liczb w tym zestawieniu.
Co kupuje mediana
| Gmina | Typowy metraż | Typowa cena | Mediana ceny domu | Akty na dom |
|---|---|---|---|---|
| Czarna Białostocka | 45 m² | 256 500 zł | 430 000 zł | 31 |
| Łapy | 47 m² | 253 000 zł | 376 250 zł | 47 |
Mieszkanie kosztuje w obu miastach około ćwierć miliona złotych, czyli o 150 do 174 tysięcy mniej niż w obwarzanku, gdzie typowa cena wynosi od 406 000 zł w Wasilkowie do 427 100 zł w gminie Grabówka.
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. W obu gminach ponad połowa aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc te mediany obejmują w większości siedliska.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Łapach, 103 akty i najtańsza gmina powiatu białostockiego
- Ceny mieszkań w Czarnej Białostockiej, 96 aktów i jedna inwestycja, która przestawiła medianę
Gminy pierścienia opisujemy w porównaniu cen w Białymstoku i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
