Gmina Łapy zajmuje 542 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5382 zł/m², czyli o 11 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 19 823 osoby, a do Białegostoku jest stąd 30 km i pół godziny jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 103 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najważniejsza liczba w tym wpisie jest porównaniem wewnątrz jednego powiatu. Łapy i Wasilków leżą w tym samym powiecie białostockim, a metr kosztuje w nich 5382 i 8642 zł. To 3260 zł różnicy, czyli 163 tysiące złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, na dystansie trzydziestu ośmiu kilometrów.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Białymstoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 9 czerwca 2026. Rejestr powiatu białostockiego kończy się w czerwcu i o tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym powiatem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 1403 zł/m² i typowej cenie 40 000 zł przy 40 m², czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 103 akty. Mediana to 5382 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4748 do 6113 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 253 000 zł.
Typowa cena, 253 000 zł, jest najniższa w całym województwie podlaskim wśród gmin z własnym wpisem. W Białymstoku to 449 000 zł, w Wasilkowie 406 000 zł.
Ulice
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Janusza Korczaka | 7436 | 13 | 9 | 36 m² |
| Cmentarna | 5724 | 9 | 0 | 43 m² |
| Osiedlowa | 5596 | 10 | 0 | 43 m² |
| 11 Listopada | 5430 | 8 | 0 | 45 m² |
| Mała | 5340 | 8 | 0 | 48 m² |
| Generała Władysława Sikorskiego | 5164 | 13 | 1 | 47 m² |
| Warszawska | 3063 | 7 | 1 | 32 m² |
Między Korczaka a Warszawską leży 4373 zł na metrze, czyli więcej niż wynosi mediana Warszawskiej. Przy Korczaka 9 z 13 transakcji to pierwsza sprzedaż, a na pozostałych sześciu ulicach tabeli jest ich razem dwie.
Pięć ulic środka tabeli, od Cmentarnej po Sikorskiego, mieści się w 560 zł, od 5164 do 5724 zł, i to jest właściwa cena istniejącego zasobu w Łapach. Wiersz z Warszawską stoi na siedmiu aktach o typowej powierzchni 32 m², więc opisuje najmniejsze i najstarsze lokale w mieście, a nie ulicę jako taką.
Tabela obejmuje 68 ze 103 aktów; pozostałe rozkładają się po adresach z mniej niż sześcioma transakcjami albo nie niosą współrzędnych.
Rynek pierwotny to dwanaście transakcji
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5359 | 72 | 250 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5249 | 19 | 250 122 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 7134 | 12 | 282 500 zł | 36 m² |
Rynek pierwotny to zaledwie 12 ze 103 transakcji, czyli 12 procent. Jego mediana, 7134 zł, jest o 1775 zł wyższa od wtórnej, ale stoi na dwunastu aktach o typowej powierzchni 36 m², więc opisuje jedną małą inwestycję, a nie stan rynku nowych mieszkań w mieście.
Praktycznie cały obrót w Łapach to istniejący zasób i właściwą liczbą dla kupującego jest 5359 zł, czyli mediana rynku wtórnego, niemal równa medianie całej gminy.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4954 | 15 | 4 |
| 35 do 50 m² | 5602 | 61 | 5 |
| 50 do 65 m² | 5029 | 21 | 3 |
| ponad 65 m² | 4682 | 6 | 0 |
Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, w Łapach nie obowiązuje: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a lokale poniżej 35 m² są od niego o 648 zł tańsze. Jest to rynek zdominowany przez jeden format mieszkania, bo sam przedział od 35 do 50 m² to 59 procent transakcji.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 4777 | 5 | 36 m² |
| 2 | 5545 | 19 | 38 m² |
| 3 | 5503 | 41 | 47 m² |
| 4 | 5382 | 21 | 48 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 86 ze 103 aktów, a różnice między nimi są niewielkie: 768 zł między najdroższym a najtańszym.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4118 | 33 |
| 2022 | 4082 | 40 |
| 2023 | 4644 | 51 |
| 2024 | 5294 | 51 |
| 2025 | 5649 | 59 |
| 2026 | 5135 | 22 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 9 czerwca i stoi na 22 aktach. Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 37 procent, czyli najwolniej ze wszystkich gmin podlaskich opisanych w tej serii.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5685 zł/m² przy 57 aktach, a w dwunastu poprzednich 5357 zł przy 49 aktach, czyli wzrost o 6,1 procent.
Warto zestawić te dwie liczby z resztą powiatu. W tym samym czasie w gminie Choroszcz mediana urosła o 20,7 procent, a w Białymstoku o 5,2 procent. Łapy rosną w tempie stolicy województwa, startując z poziomu o 4220 zł niższego.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Łapy nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika. Przy dwunastu transakcjach z rynku pierwotnego w niecałe dwa lata jest to spójne z obrazem rynku: nowych mieszkań praktycznie się tu nie buduje.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 47 | 376 250 zł | 217 500 do 567 500 zł | 764 m² |
| Działka | 37 | 135 000 zł | 94 000 do 180 000 zł | 803 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 25 z 47 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana obejmuje w większości siedliska.
Dom w Łapach kosztuje 376 250 zł, a w gminie Choroszcz 629 800 zł. Różnica 253 550 zł jest większa niż cała mediana ceny mieszkania w Łapach. Rynek gruntów jest tu za to żywy: 37 transakcji w niecałe dwa lata przy 16 w gminie Choroszcz.
Co z tego ma kupujący
W Łapach kupuje się istniejący zasób i to jego cena stoi w medianie, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Pracuj na liczbie 5359 zł, czyli medianie rynku wtórnego, bo dwanaście transakcji z pierwszej ręki nie tworzy tu osobnego rynku. Porównuj w przedziale od 35 do 50 m², bo to 59 procent obrotu i jedyny format, dla którego mediana stoi na solidnej próbie. I policz koszt dojazdu, bo 30 km do Białegostoku to pół godziny w jedną stronę, a różnica w cenie mieszkania wobec Wasilkowa wynosi 163 tysiące złotych.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Czarna Białostocka jest droższa o 112 zł na metrze, Białystok o 4220 zł, a Wasilków o 3260 zł. Oba mniejsze miasta powiatu zestawiamy w porównaniu cen w Łapach i Czarnej Białostockiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
