Gmina Wasilków zajmuje 114 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 8642 zł/m², czyli o 43 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 21 690 osób, a do centrum Białegostoku jest 12 km i 15 minut jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 331 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najwyższa mediana w całym obwarzanku Białegostoku i jedyna gmina pierścienia, która schodzi poniżej tysiąca złotych różnicy do samego miasta.
Drugi wniosek tego wpisu dotyczy tego, jak wąski jest ten rynek. 173 z 331 transakcji, czyli 52 procent, przypada na pięć budynków przy jednej ulicy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Białymstoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 9 czerwca 2026. Rejestr powiatu białostockiego kończy się w czerwcu i o tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym powiatem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Wasilkowie filtr nie usunął ani jednego aktu, co jest rzadkie i oznacza, że w tej gminie nie było w oknie wykupów komunalnych ani sprzedaży rodzinnych po cenie symbolicznej.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 331 aktów. Mediana to 8642 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8200 do 9390 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 406 000 zł.
Ten rozstęp jest sam w sobie wynikiem. Połowa transakcji w Wasilkowie mieści się w przedziale 1190 zł szerokości, podczas gdy w Białymstoku ten sam przedział ma 2588 zł. Rynek złożony z kilku podobnych budynków wycenia się znacznie równiej niż rynek całego miasta.
Miejscowości
| Miejscowość | Odległość do Białegostoku | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Wasilków | 11,7 km | 8686 | 286 | 147 | 47 m² |
| Nowodworce | 14,2 km | 7758 | 45 | 31 | 69 m² |
Wszystkie 331 aktów daje się przypisać do miejscowości i cały rynek mieszkaniowy gminy mieści się w dwóch. Nowodworce są o 928 zł na metrze tańsze, ale sprzedają zupełnie inny lokal: typowe mieszkanie ma tam 69 m² wobec 47 m² w Wasilkowie, a większe lokale zawsze kosztują mniej za metr.
Rynek pierwotny i wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8586 | 178 | 404 730 zł | 47 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8600 | 88 | 400 840 zł | 47 m² |
| Wtórny | 9520 | 65 | 460 000 zł | 47 m² |
Rynek pierwotny to 54 procent transakcji i jest o 934 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 10 procent. Trzy strony tabeli sprzedają przy tym mieszkania dokładnie tej samej wielkości, 47 m², więc tym razem różnicy nie tłumaczy metraż.
Kierunek utrzymuje się w danych bieżących: w ostatnich dwunastu miesiącach rynek pierwotny dał 8654 zł przy 77 aktach, a wtórny 9684 zł przy 34 aktach.
88 aktów, czyli 27 procent, nie ma w rejestrze wpisanej strony rynku i stoi w tabeli osobnym wierszem. Nie wolno ich dopisać do żadnej z pozostałych kategorii.
Pięć budynków przy Nadawkach to połowa rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Nadawki 5 | 8509 | 44 | 28 |
| Nadawki 7 | 8500 | 41 | 26 |
| Nadawki 9 | 8650 | 39 | 28 |
| Nadawki 9B | 8721 | 26 | 17 |
| Nadawki 9A | 8699 | 23 | 22 |
| Stokrotki 4 | 7937 | 19 | 15 |
| Stokrotki 2 | 8261 | 7 | 6 |
| Czysta 23 | 8776 | 6 | 0 |
Pięć budynków przy Nadawkach daje 173 akty, czyli 52 procent rynku gminy. Ich mediany mieszczą się w przedziale od 8500 do 8721 zł, czyli rozjeżdżają się o zaledwie 221 zł, i to wyjaśnia wąski rozstęp kwartylowy całej gminy. Mediana Wasilkowa jest w praktyce medianą jednego osiedla.
Dla kupującego ma to jedną konkretną konsekwencję. Jeśli oglądana oferta jest przy Nadawkach, mediana gminy jest dobrym punktem odniesienia, bo opisuje dokładnie ten sam towar. Jeśli jest gdziekolwiek indziej, opisuje coś innego i trzeba szukać porównania na poziomie budynku.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9252 | 88 | 52 |
| 35 do 50 m² | 8614 | 116 | 57 |
| 50 do 65 m² | 8350 | 90 | 51 |
| ponad 65 m² | 7630 | 37 | 18 |
Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, obowiązuje w Wasilkowie bez wyjątku i kosztuje 1622 zł na metrze przy zejściu z ponad 65 m² do lokalu poniżej 35 m², czyli 21 procent. Kawalerki to tu 27 procent rynku, czyli więcej niż w Białymstoku.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5842 | 66 |
| 2022 | 5704 | 160 |
| 2023 | 7296 | 74 |
| 2024 | 8388 | 141 |
| 2025 | 8650 | 131 |
| 2026 | 8852 | 98 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 9 czerwca. Od 2021 roku mediana urosła o 52 procent, a cały ten wzrost wydarzył się między 2022 a 2024 rokiem.
Ostatnie dwa lata są w Wasilkowie wyraźnie spokojniejsze niż w sąsiedniej gminie Choroszcz. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8839 zł/m² przy 154 aktach, a w dwunastu poprzednich 8509 zł przy 180 aktach, czyli wzrost o 3,9 procent. To najniższa dynamika w obwarzanku i mniej niż w samym Białymstoku, gdzie wyniosła 5,2 procent.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Wasilków nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika. To luka w danych źródłowych, a nie brak rynku pierwotnego: rejestr notarialny pokazuje w tym samym oknie 178 transakcji z pierwszej ręki. Obowiązek publikowania cen dotyczy inwestycji będących w sprzedaży, a jeśli deweloperzy działający w tej gminie wyprzedali swoje etapy, w bazie nie zostaje nic.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 229 | 639 000 zł | 530 000 do 794 000 zł | 480 m² |
| Działka | 15 | 239 975 zł | 115 000 do 467 500 zł | 716 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 42 z 229 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Domów sprzedano tu w oknie niemal tyle samo co mieszkań, 229 wobec 331, i to jest cecha całego obwarzanka Białegostoku. Wiersz z działkami stoi na 15 aktach i podajemy go wyłącznie dla porządku.
Co z tego ma kupujący
W Wasilkowie mediana gminy jest wyjątkowo użyteczna, ale tylko pod jednym adresem, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy oferta jest przy Nadawkach, bo tam mediana gminy opisuje dokładnie ten sam towar, a poza tym osiedlem już nie. Porównuj metraż, nie tylko cenę metra, bo między kawalerką a mieszkaniem powyżej 65 m² leży tu 1622 zł na metrze. I nie zakładaj, że nowe znaczy drożej, bo rynek pierwotny jest w tej gminie o 934 zł tańszy od wtórnego przy identycznym metrażu.
Sąsiednie gminy obwarzanka opisujemy osobno: Białystok leży 12 km stąd i jest droższy o 960 zł na metrze, Grabówka jest tańsza o 72 zł, a Choroszcz o 798 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Białymstoku i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
