Białystok zajmuje 76 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 9602 zł/m², czyli o 59 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6028 zł. Mieszka tu 289 217 osób, a do Warszawy jest stąd 197 km i ponad dwie godziny jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 11 211 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To 69 procent całego materiału, jaki województwo podlaskie oddaje w tym oknie, i wystarczająco dużo, żeby policzyć każde z 29 osiedli miasta osobno.
Najciekawsza liczba w tym wpisie nie jest medianą miasta, tylko odległością między dwiema cenami tego samego towaru. W cennikach deweloperów metr w Białymstoku kosztuje 13 219 zł. W aktach notarialnych rynku pierwotnego z ostatnich dwunastu miesięcy kosztuje 10 035 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Białystok, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 22 czerwca 2026. Ostatni akt w rejestrze pochodzi z czerwca, bo każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, i o tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym miastem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 46 aktów o medianie 1777 zł/m² i typowej cenie 91 068 zł przy 59 m², czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 11 211 aktów. Mediana to 9602 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8306 do 10 894 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 449 000 zł.
Rynek pierwotny i wtórny dzieli 132 zł, ale kierunek zmienił się w ostatnim roku
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 9670 | 6280 | 440 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 9538 | 4931 | 457 040 zł | 50 m² |
Rynek pierwotny to 44 procent wszystkich transakcji, co jest bardzo wysokim udziałem jak na miasto tej wielkości. W całym oknie dwuletnim mieszkanie z rynku wtórnego jest droższe o 132 zł na metrze, czyli o 1,4 procent, i to jest różnica na granicy istotności.
Ta liczba jest jednak w całości efektem okna. W ostatnich dwunastu miesiącach kolejność się odwraca: rynek pierwotny osiąga 10 035 zł/m² przy 1943 aktach, a wtórny 9611 zł przy 2913 aktach. Rynek pierwotny rósł w Białymstoku szybciej, więc dwuletnia mediana zdążyła go jeszcze zrównać z wtórnym, a bieżąca już nie. Kupujący, który dziś porównuje jedną ofertę z drugą, powinien pracować na tej drugiej parze liczb.
Osiedla
Białystok dzieli się na 29 osiedli i to jest podział, którym posługuje się urząd miasta. W tabeli poniżej stoi 28 z nich. Dwudzieste dziewiąte, Jaroszówka, ma w tym oknie 7 aktów i to za mało na medianę, więc nie dostaje wiersza. Po dodaniu tych siedmiu transakcji wiersze tabeli sumują się dokładnie do 11 211 aktów, czyli każdy akt w tej analizie wpada w jakieś osiedle.
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Sienkiewicza | 11 000 | 1109 | 763 | 10 579 |
| Bojary | 10 689 | 986 | 587 | 10 717 |
| Centrum | 10 109 | 980 | 362 | 9286 |
| Leśna Dolina | 9832 | 326 | 108 | 9949 |
| Bacieczki | 9832 | 279 | 157 | 9283 |
| Skorupy | 9799 | 200 | 108 | 10 734 |
| Przydworcowe | 9786 | 832 | 506 | 10 674 |
| Piaski | 9603 | 337 | 2 | 9722 |
| Kawaleryjskie | 9467 | 653 | 374 | 10 256 |
| Wygoda | 9466 | 571 | 281 | 10 385 |
| Piasta I | 9449 | 367 | 11 | 9446 |
| Piasta II | 9342 | 173 | 21 | 9487 |
| Mickiewicza | 9287 | 151 | 0 | 9287 |
| Zawady | 9174 | 343 | 244 | 10 469 |
| Bagnówka | 9144 | 126 | 57 | 10 929 |
| Antoniuk | 9003 | 801 | 255 | 9388 |
| Nowe Miasto | 8993 | 703 | 290 | 10 187 |
| Dziesięciny I | 8953 | 130 | 26 | 8909 |
| Dojlidy | 8806 | 393 | 334 | 10 194 |
| Białostoczek | 8789 | 380 | 121 | 9933 |
| Wysoki Stoczek | 8746 | 285 | 54 | 8800 |
| Bema | 8682 | 262 | 51 | 9053 |
| Młodych | 8472 | 249 | 112 | 9609 |
| Starosielce | 8042 | 120 | 28 | 7690 |
| Dziesięciny II | 7995 | 157 | 16 | 8132 |
| Słoneczny Stok | 7949 | 131 | 4 | 7949 |
| Zielone Wzgórza | 7406 | 94 | 0 | 7406 |
| Dojlidy Górne | 6371 | 66 | 59 | 9006 |
Między Sienkiewicza a Zielonymi Wzgórzami leży 3594 zł na metrze, czyli na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym 179 700 zł różnicy. Obie te mediany są przy tym uczciwe: Zielone Wzgórza nie mają w oknie ani jednego aktu z rynku pierwotnego, a Sienkiewicza po odjęciu rynku pierwotnego wciąż daje 10 579 zł.
Ostatni wiersz tabeli jest pułapką i dlatego trzeba go czytać w całości. Dojlidy Górne wychodzą najtaniej w mieście, 6371 zł/m², ale 59 z 66 tamtejszych aktów to rynek pierwotny, a po jego odjęciu zostaje 9006 zł. Ta mediana nie opisuje więc osiedla, tylko jedną inwestycję na skraju miasta, sprzedającą duże lokale: typowe mieszkanie w tym wierszu ma 71 m². Osiedlem naprawdę najtańszym w istniejącym zasobie są Zielone Wzgórza.
Odwrotny efekt widać u góry tabeli. Na Skorupach, Bagnówce, w Dojlidach i na Przydworcowym kolumna „bez rynku pierwotnego" jest wyższa od mediany całkowitej o 800 do 1800 zł, czyli deweloperzy sprzedają tam taniej niż handluje się tym, co już stoi.
Pięć adresów daje 13 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Jurowiecka 22 | 11 383 | 363 | 350 |
| Kręta 48 | 9238 | 332 | 307 |
| Józefa Ignacego Kraszewskiego 45B | 10 586 | 327 | 305 |
| Nowowarszawska 136 | 8786 | 268 | 262 |
| Ciepła 38 | 10 353 | 246 | 233 |
Te pięć adresów to 1536 aktów, czyli 13,7 procent całego rynku miasta i niemal jedna trzecia jego rynku pierwotnego. Wszystkie pięć to duże inwestycje w trakcie wyprzedaży, co widać po kolumnie z rynkiem pierwotnym: od 92 do 98 procent transakcji pod każdym z tych adresów to pierwsza sprzedaż.
Rozpiętość między nimi wynosi 2597 zł na metrze i pokazuje, że w Białymstoku „mieszkanie od dewelopera" nie jest jedną ceną. Jurowiecka 22 leży przy śródmieściu, Nowowarszawska 136 przy wylotówce na wschód, i tę odległość widać w cenie lepiej niż w standardzie wykończenia.
Cenniki deweloperów stoją 3184 zł nad aktami
Ustawowa jawność cen zobowiązuje deweloperów do publikowania cenników. W Białymstoku obejmują one 1179 lokali, a ich mediana to 13 219 zł/m², rozstęp kwartylowy od 11 519 do 14 190 zł. Dane pobrano 25 sierpnia 2026.
Cennik i akt notarialny opisują ten sam rynek pierwotny, więc te dwie liczby wolno postawić obok siebie. Mediana aktów rynku pierwotnego z ostatnich dwunastu miesięcy wynosi 10 035 zł/m², czyli o 3184 zł mniej, o 32 procent.
Najlepiej widać to na jednym adresie, który występuje w obu zbiorach jednocześnie. Przy Jurowieckiej 22 akty notarialne dają medianę 11 383 zł/m² z 363 transakcji, a cennik dla wciąż dostępnych 104 lokali pokazuje 12 700 zł. To ta sama inwestycja, ten sam budynek i różnica 1317 zł na metrze między tym, co już zapłacono, a tym, co jest wystawione dziś.
Cennik pokazuje jednak wyłącznie to, co zostało niesprzedane, a w wyprzedawanej inwestycji zostają zwykle lokale najdroższe albo najgorzej ustawione. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy negocjacji warto mieć obie liczby obok siebie.
| Deweloper | Adres | Lokale w cenniku | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| JAZ-BUD Sawicki Sp.k. | Prezydenta Ryszarda Kaczorowskiego 1 | 361 | 13 650 |
| RDM INWESTYCJE sp. z o.o. sp. k. | Grunwaldzka 30 | 141 | 13 679 |
| JAZ-BUD Sawicki Sp.k. | Nowowarszawska 138 | 117 | 10 400 |
| Strus Development | Jurowiecka 22 | 104 | 12 700 |
| Piasta 17 sp. z o.o. sp. k. | Towarowa | 78 | 11 249 |
Ten sam deweloper prowadzi w Białymstoku dwie inwestycje różniące się o 3250 zł na metrze, przy Kaczorowskiego i przy Nowowarszawskiej. Różnica jest w lokalizacji, nie w firmie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 355 | 1540 | 609 |
| 35 do 50 m² | 9858 | 4814 | 1865 |
| 50 do 65 m² | 9245 | 3493 | 1714 |
| ponad 65 m² | 8930 | 1364 | 743 |
Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, obowiązuje w Białymstoku bez wyjątku i kosztuje 1425 zł na metrze przy zejściu z ponad 65 m² do lokalu poniżej 35 m², czyli 16 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 879 | 689 | 34 m² |
| 2 | 10 330 | 3217 | 38 m² |
| 3 | 9416 | 4665 | 51 m² |
| 4 | 8480 | 1900 | 61 m² |
| 5 | 7703 | 378 | 72 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, więc mieszkanie opisane jako trzyizbowe ma zwykle dwa pokoje z kuchnią. Cztery najliczniejsze wiersze obejmują 10 471 z 11 211 aktów, a pozostałe wartości pola stoją na pojedynczych transakcjach i nie nadają się do żadnego wniosku.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6176 | 9432 |
| 2022 | 6688 | 7878 |
| 2023 | 7843 | 7853 |
| 2024 | 8956 | 8860 |
| 2025 | 9546 | 6354 |
| 2026 | 9974 | 1234 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 jest w niej niepełny i kończy się na 22 czerwca. Od 2021 roku mediana urosła o 61 procent, z 6176 do 9974 zł/m².
Rok kalendarzowy zawyża jednak bieżącą dynamikę, bo połowa 2026 to inna próba niż cały 2025. Porównanie uczciwe liczy się względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9860 zł/m² przy 4856 aktach, a w dwunastu poprzednich 9372 zł przy 6539 aktach, czyli wzrost o 5,2 procent. To znacznie mniej niż sugeruje tabela roczna i jest to najbardziej aktualna liczba w tym wpisie.
Spadek liczby aktów z 6539 do 4856 jest przy tym równie ważny jak wzrost ceny. Rynek się nie zatrzymał, ale zawiera o jedną czwartą mniej transakcji niż rok wcześniej.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 920 | 765 000 zł | 625 000 do 980 000 zł | 446 m² |
| Działka | 211 | 530 000 zł | 124 000 do 1 000 000 zł | 450 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Wiersz z domami wymaga jednego zastrzeżenia, które zmienia jego sens. 537 z 920 aktów, czyli 58 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a to zwykle nie jest dom jednorodzinny, tylko dom z zabudowaniami albo cała działka z kilkoma obiektami. Mediana 765 000 zł opisuje więc mieszankę, a nie typowy dom w mieście.
Rozstęp przy działkach, od 124 000 do miliona złotych, oznacza, że w jednej kolumnie stoją małe działki budowlane i grunty inwestycyjne. Ostatni akt na działkę pochodzi z 11 czerwca 2026, czyli rejestr jest tu tak samo aktualny jak przy mieszkaniach.
Co z tego ma kupujący
W Białymstoku adres mówi o cenie więcej niż strona rynku, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj o osiedle, nie o miasto, bo między Sienkiewicza za 11 000 zł a Zielonymi Wzgórzami za 7406 zł leży 3594 zł na metrze, czyli 180 tysięcy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Porównuj cennik z aktami spod tego samego adresu, a nie z medianą miasta, bo przy Jurowieckiej 22 ta różnica wynosi 1317 zł na metrze i obie liczby są jawne. I czytaj kolumnę bez rynku pierwotnego, bo na Skorupach, Bagnówce i Przydworcowym istniejący zasób jest droższy od nowych mieszkań, więc kolejność ofert bywa tam odwrotna od spodziewanej.
Sąsiednie gminy obwarzanka opisujemy osobno: Wasilków leży 12 km stąd i jest tańszy o 960 zł na metrze, Grabówka o 1032 zł, Juchnowiec Kościelny o 1063 zł, a Choroszcz o 1758 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Białymstoku i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
