Między najdroższą a najtańszą gminą obwarzanka Białegostoku leży 1758 zł na metrze, czyli 88 tysięcy złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Najdrożej jest w samym Białymstoku, 9602 zł/m², najtaniej w gminie Choroszcz, 7844 zł/m².
Liczby pochodzą z 12 540 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku w pięciu gminach.
Najważniejsza rzecz w tym zestawieniu nie jest jednak różnicą między gminami, tylko regułą, która obowiązuje w każdej z nich. W czterech gminach pierścienia mieszkanie od dewelopera jest tańsze od mieszkania z rynku wtórnego, a w Białymstoku obie strony rynku stoją niemal równo. Kolejność, którą podpowiada intuicja, jest w tym regionie odwrotna.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Białystok, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwo powiatowe w Białymstoku dla czterech gmin pierścienia. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce są różne i podajemy je w tabeli poniżej, bo bez nich porównanie byłoby nieuczciwe. Rozpiętość wynosi tu 25 dni, od 28 maja do 22 czerwca 2026, z jednym wyjątkiem: rejestr gminy Grabówka zaczyna się dopiero w październiku 2024, więc jej okno jest o kwartał krótsze.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W pięciu gminach filtr usunął łącznie 49 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Pięć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Białystok | 289 217 | 76 | 9602 | 9538 | 9670 | 11 211 | 2026-06-22 |
| Wasilków | 21 690 | 114 | 8642 | 8586 | 9520 | 331 | 2026-06-09 |
| Grabówka | 10 852 | 115 | 8570 | 8598 | 10 291 | 168 | 2026-05-28 |
| Juchnowiec Kościelny | 18 971 | 117 | 8539 | 8568 | 8910 | 196 | 2026-06-08 |
| Choroszcz | 19 058 | 170 | 7844 | 7753 | 9599 | 634 | 2026-06-12 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w tym samym oknie co najmniej 30 aktów. Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m², więc wszystkie pięć gmin obwarzanka leży powyżej krajowej średniej półki, a cztery z nich mieszczą się w pierwszych stu dwudziestu miejscach.
Uderza przy tym, jak blisko siebie stoją trzy gminy pierścienia. Wasilków, Grabówkę i Juchnowiec Kościelny dzieli 103 zł na metrze i trzy miejsca w rankingu krajowym, mimo że są to gminy o zupełnie różnej wielkości i różnej odległości od miasta. Dopiero Choroszcz odstaje w dół o 695 zł od najbliższej z nich.
Ranking liczony na rynku wtórnym wygląda inaczej
| Gmina | Miejsce według całego rynku | Miejsce według rynku wtórnego | Rynek wtórny, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Grabówka | 3 | 1 | 10 291 | 64 procent |
| Białystok | 1 | 2 | 9670 | 44 procent |
| Choroszcz | 5 | 3 | 9599 | 65 procent |
| Wasilków | 2 | 4 | 9520 | 54 procent |
| Juchnowiec Kościelny | 4 | 5 | 8910 | 54 procent |
Gmina Choroszcz, najtańsza w całym zestawieniu, na samym rynku wtórnym awansuje z piątego miejsca na trzecie i staje 71 zł od Białegostoku. Białystok, pierwszy w rankingu ogólnym, na rynku wtórnym spada na drugie miejsce.
Wyjaśnienie widać w ostatniej kolumnie i jest strukturalne, nie cenowe. Im większy udział rynku pierwotnego w gminie, tym mocniej jej mediana ogólna jest ciągnięta w dół, bo w tym regionie deweloperzy sprzedają taniej niż handluje się istniejącym zasobem. W Choroszczy rynek pierwotny to dwie trzecie transakcji, w Białymstoku niecała połowa, i to jest cała różnica między tymi dwoma rankingami.
Pierwszy wiersz tabeli wymaga zastrzeżenia. Mediana rynku wtórnego w gminie Grabówka stoi na dwunastu aktach, więc jej pierwsze miejsce jest ciekawostką, a nie wynikiem. Cztery pozostałe wiersze opierają się na 37 do 6280 aktów.
Rynek pierwotny jest tańszy w każdej gminie pierścienia
| Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Akty rynku wtórnego |
|---|---|---|---|---|
| Choroszcz | 7753 | 9599 | 1846 zł | 71 |
| Grabówka | 8598 | 10 291 | 1693 zł | 12 |
| Wasilków | 8586 | 9520 | 934 zł | 65 |
| Juchnowiec Kościelny | 8568 | 8910 | 342 zł | 37 |
| Białystok | 9538 | 9670 | 132 zł | 6280 |
Reguła obejmuje wszystkie pięć gmin, ale tylko w czterech jest wyraźna. W Białymstoku różnica 132 zł to 1,4 procent i mieści się w granicach przypadku, a co ważniejsze w ostatnich dwunastu miesiącach kolejność w samym mieście się odwraca: rynek pierwotny osiąga 10 035 zł, a wtórny 9611 zł. W czterech gminach pierścienia kierunek utrzymuje się także w danych bieżących.
Praktyczny wniosek jest jeden i dotyczy każdego, kto porównuje ofertę dewelopera z ofertą z drugiej ręki w tej samej okolicy. Poza Białymstokiem nowe mieszkanie w obwarzanku zwykle nie jest droższe, tylko tańsze, a różnica idzie w setki złotych na metrze.
Koncentracja rynku
| Gmina | Największe skupisko | Akty | Udział w rynku gminy |
|---|---|---|---|
| Grabówka | jeden adres w Zaściankach | 90 | 54 procent |
| Wasilków | pięć budynków przy Nadawkach | 173 | 52 procent |
| Choroszcz | ulica Wierzbowa | 189 | 30 procent |
| Juchnowiec Kościelny | największy pojedynczy adres | 29 | 15 procent |
| Białystok | pięć największych adresów | 1536 | 14 procent |
To jest liczba, którą warto mieć w głowie przy każdym z tych rynków. W Grabówce i Wasilkowie mediana gminy jest w praktyce medianą jednego osiedla, więc dla oferty spod tego adresu jest doskonałym punktem odniesienia, a dla każdej innej prawie bezużytecznym. W Białymstoku żaden pojedynczy adres nie waży więcej niż 3,3 procent rynku i mediana miasta opisuje rzeczywiście miasto.
Nazwa gminy bywa myląca
W trzech z czterech gmin pierścienia mieszkania stoją gdzie indziej, niż wskazuje nazwa gminy, i to jest rzecz, której nie widać w żadnym portalu ogłoszeniowym.
- W gminie Choroszcz największym i najdroższym rynkiem są Porosły przy granicy Białegostoku, 334 akty i 8663 zł/m², a sama Choroszcz ma 154 akty i 7343 zł/m².
- W gminie Juchnowiec Kościelny żaden z 196 aktów nie dotyczy Juchnowca Kościelnego. Rynek to Ignatki-Osiedle, Horodniany i Kleosin.
- W gminie Grabówka 134 ze 168 aktów przypada na Zaścianki, a na samą Grabówkę jedenaście.
Wniosek dla kupującego jest prosty: w obwarzanku Białegostoku pytanie „w jakiej gminie" jest znacznie mniej użyteczne niż pytanie „w jakiej miejscowości", a różnice między wsiami tej samej gminy sięgają 3600 zł na metrze.
Co się dzieje z cenami
| Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Choroszcz | 8616 | 7136 | +20,7 procent | 372 |
| Białystok | 9860 | 9372 | +5,2 procent | 4856 |
| Wasilków | 8839 | 8509 | +3,9 procent | 154 |
| Juchnowiec Kościelny | 8749 | 8508 | +2,8 procent | 115 |
Każda gmina liczona jest względem własnego końca rejestru. Gminy Grabówka nie ma w tej tabeli, bo dwanaście miesięcy poprzedzających ostatni rok zawiera tam zaledwie 24 akty i każda wyliczona z nich zmiana opisywałaby próbę, a nie ceny.
Choroszcz odstaje od reszty pięciokrotnie i warto wiedzieć dlaczego. W tej gminie udział rynku pierwotnego jest najwyższy w zestawieniu, a ciężar transakcji przesuwa się w stronę Porosłów, czyli najdroższej jej części. Część tego wzrostu jest więc zmianą tego, co się sprzedaje, a nie samej ceny. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy czytaniu tej tabeli warto mieć obie liczby obok siebie.
Co kupuje mediana
| Gmina | Typowy metraż | Typowa cena | Odległość do centrum Białegostoku |
|---|---|---|---|
| Białystok | 48 m² | 449 000 zł | 0 km |
| Wasilków | 47 m² | 406 000 zł | 11,7 km |
| Grabówka | 51 m² | 427 100 zł | 8,0 km |
| Juchnowiec Kościelny | 59 m² | 490 026 zł | 15,3 km |
| Choroszcz | 55 m² | 420 000 zł | 13,0 km |
Odległości to najszybsze trasy samochodem z centrum Białegostoku do głównej miejscowości każdej gminy.
Najtańsze mieszkanie w tym zestawieniu kupuje się w Wasilkowie za 406 000 zł, a najdroższe w Juchnowcu Kościelnym za 490 026 zł, i jest to odwrotność rankingu ceny metra, bo w Juchnowcu sprzedaje się lokale o dwanaście metrów większe. Kto porównuje budżety, a nie stawki za metr, dostaje więc inną kolejność niż kto porównuje ceny metra.
Domy i cenniki deweloperów
| Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka |
|---|---|---|---|
| Białystok | 920 | 765 000 zł | 446 m² |
| Juchnowiec Kościelny | 136 | 733 500 zł | 536 m² |
| Grabówka | 274 | 655 000 zł | 255 m² |
| Wasilków | 229 | 639 000 zł | 480 m² |
| Choroszcz | 217 | 629 800 zł | 331 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Rozpiętość jest tu znacznie mniejsza niż przy mieszkaniach: między najdroższą a najtańszą gminą leży 135 200 zł, czyli 21 procent, podczas gdy przy mieszkaniach różnica ceny metra sięga 22 procent, a ceny całkowitej jeszcze więcej.
Ustawowe cenniki deweloperów istnieją tylko dla dwóch z pięciu gmin. W Białymstoku obejmują 1179 lokali z medianą 13 219 zł/m², czyli o 3184 zł powyżej mediany aktów rynku pierwotnego z ostatnich dwunastu miesięcy. W gminie Choroszcz obejmują 17 lokali jednego dewelopera z medianą 7684 zł, czyli 848 zł poniżej odpowiedniej mediany aktów. Dla Wasilkowa, Grabówki i Juchnowca Kościelnego w bazie nie ma nic, mimo że rejestr notarialny pokazuje w tych gminach łącznie 391 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Analizy poszczególnych gmin
Każdą gminę opisujemy osobno, z podziałem na miejscowości, adresy, metraże i historię cen:
- Ceny mieszkań w Białymstoku, 11 211 aktów i 29 osiedli
- Ceny mieszkań w Wasilkowie, najdroższa gmina pierścienia
- Ceny mieszkań w gminie Grabówka, najmłodsza gmina w zestawieniu
- Ceny mieszkań w gminie Juchnowiec Kościelny, rynek bez transakcji w samym Juchnowcu
- Ceny mieszkań w gminie Choroszcz, rynek, który leży w Porosłach
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
