Gmina Juchnowiec Kościelny zajmuje 117 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 8539 zł/m², czyli o 42 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 18 971 osób, a z Juchnowca Kościelnego do centrum Białegostoku jest 15 km i 25 minut jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 196 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta gmina jest w całej serii przypadkiem najbardziej mylącym z nazwy. Żaden ze 196 aktów nie dotyczy samego Juchnowca Kościelnego. Cały rynek mieszkaniowy gminy leży w trzech wsiach przyklejonych do granicy Białegostoku, siedem do dziewięciu kilometrów od centrum miasta, a nie w miejscowości, która dała gminie nazwę i w której siedzi jej urząd.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Białymstoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 8 czerwca 2026. Rejestr powiatu białostockiego kończy się w czerwcu i o tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym powiatem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1231 zł/m², czyli 24 000 zł za 20 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 196 aktów. Mediana to 8539 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6050 do 9346 zł/m², a typowe mieszkanie ma 59 m² i kosztuje 490 026 zł.
Rozstęp kwartylowy jest tu wyjątkowo szeroki, 3296 zł, i to jest największa rozpiętość w całym obwarzanku. Powód wyjaśnia sekcja o metrażu.
Miejscowości
| Miejscowość | Odległość do Białegostoku | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Ignatki-Osiedle | 7,9 km | 9356 | 70 | 39 | 53 m² |
| Horodniany | 8,8 km | 8508 | 63 | 40 | 59 m² |
| Kleosin | 6,9 km | 8209 | 35 | 9 | 56 m² |
| Olmonty | 7,3 km | 6262 | 14 | 13 | 96 m² |
| Księżyno | 9,0 km | 5214 | 6 | 1 | 125 m² |
Tabela obejmuje 188 ze 196 aktów. Pozostałe osiem rozkłada się po czterech miejscowościach z dwoma do czterech transakcji każda, czyli za mało na medianę, a Juchnowiec Kościelny nie ma w tym oknie ani jednej transakcji lokalowej.
To nie jest luka w danych, tylko opis tej gminy. Mieszkania stoją w pasie przy Białymstoku, gdzie od kilku lat buduje się osiedla, a południowa część gminy z samym Juchnowcem to zabudowa jednorodzinna, którą rejestr opisuje w kategorii domów, nie lokali.
Konsekwencja dla kupującego jest praktyczna. Ogłoszenie opisane jako „mieszkanie w gminie Juchnowiec Kościelny" niemal na pewno dotyczy Kleosina, Horodnian albo Ignatek-Osiedla, a między najdroższą a najtańszą z tych trzech wsi leży 1147 zł na metrze.
Rynek pierwotny i wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8568 | 106 | 502 000 zł | 66 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8385 | 53 | 500 000 zł | 61 m² |
| Wtórny | 8910 | 37 | 445 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 54 procent transakcji i jest o 342 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 4 procent. To najmniejsza różnica w obwarzanku Białegostoku, ale kierunek jest ten sam co w sąsiednich gminach.
Ta tabela wymaga jednak ostrożności, bo trzy jej wiersze sprzedają różne mieszkania: typowy lokal z rynku pierwotnego ma 66 m², a z wtórnego 48 m². Przy różnicy 18 metrów porównanie ceny za metr mówi tyle samo o metrażu, co o stronie rynku.
W ostatnich dwunastu miesiącach rynek pierwotny dał 8659 zł przy 65 aktach, a wtórny 9168 zł przy 23 aktach.
Metraż wyjaśnia rozpiętość cen
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8812 | 13 | 5 |
| 35 do 50 m² | 9191 | 57 | 28 |
| 50 do 65 m² | 9033 | 43 | 20 |
| ponad 65 m² | 5971 | 83 | 53 |
To jest najważniejsza tabela w tym wpisie. 83 ze 196 transakcji, czyli 42 procent, dotyczy lokali powyżej 65 m², a ich mediana wynosi 5971 zł, czyli o 3220 zł mniej niż w przedziale od 35 do 50 m².
Taki udział dużych mieszkań jest w tej serii wyjątkowy. Dla porównania w Białymstoku lokale powyżej 65 m² to 12 procent rynku, a w Wasilkowie 11 procent. To wyjaśnia zarówno szeroki rozstęp kwartylowy gminy, jak i różnicę między Olmontami z medianą 6262 zł przy 96 m² a Ignatkami-Osiedlem z 9356 zł przy 53 m².
Mediana gminy, 8539 zł, jest więc wypadkową dwóch rynków, które prawie się nie stykają. Kupujący mieszkanie pięćdziesięciometrowe powinien patrzeć na wiersz drugi, a nie na medianę.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5224 | 55 |
| 2022 | 7580 | 38 |
| 2023 | 7078 | 79 |
| 2024 | 7198 | 49 |
| 2025 | 8528 | 117 |
| 2026 | 9264 | 48 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 8 czerwca. Od 2021 roku mediana urosła o 77 procent, ale droga do tego wyniku nie była równa: rok 2022 wypadł wyżej niż 2023 i 2024, bo każdy z tych roczników stoi na kilkudziesięciu aktach i o jego medianie decyduje to, jakiej wielkości lokale akurat sprzedano.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje obraz spokojniejszy niż tabela roczna: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8749 zł/m² przy 115 aktach, a w dwunastu poprzednich 8508 zł przy 84 aktach, czyli wzrost o 2,8 procent.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Juchnowiec Kościelny nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje w tym samym oknie 106 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 136 | 733 500 zł | 600 000 do 882 360 zł | 536 m² |
| Działka | 11 | 185 000 zł | 70 750 do 270 000 zł | 1210 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 35 ze 136 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Mediana domu, 733 500 zł, jest najwyższa w obwarzanku Białegostoku i o 104 tysiące wyższa niż w gminie Choroszcz. Ostatni akt na działkę pochodzi z 6 lutego 2026, czyli o cztery miesiące starszy niż ostatni akt lokalowy, więc wiersz z działkami opisuje starszy stan rynku niż reszta wpisu.
Co z tego ma kupujący
W gminie Juchnowiec Kościelny metraż i miejscowość decydują o cenie metra bardziej niż cokolwiek innego, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal miejscowość, nie gminę, bo nazwa gminy nie opisuje żadnego z trzech miejsc, w których stoją tu mieszkania. Porównuj w swoim przedziale metrażu, bo między lokalem od 35 do 50 m² a lokalem powyżej 65 m² leży 3220 zł na metrze, czyli więcej niż między najdroższą a najtańszą gminą obwarzanka. I sprawdź, jak duże jest mieszkanie z drugiej oferty, zanim porównasz obie ceny metra, bo w tej gminie rynek pierwotny sprzedaje lokale o 18 metrów większe od wtórnego.
Sąsiednie gminy obwarzanka opisujemy osobno: Białystok leży 15 km stąd i jest droższy o 1063 zł na metrze, Wasilków o 103 zł, a Grabówka o 31 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Białymstoku i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
