Gmina Grabówka zajmuje 115 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 8570 zł/m², czyli o 42 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 10 852 osoby, a z Zaścianek do centrum Białegostoku jest 8 km i 14 minut jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 168 aktów notarialnych. To najmniejszy rynek w obwarzanku Białegostoku, który wciąż wystarcza na własną analizę, i jednocześnie ten o najbardziej skupionej strukturze w całej naszej serii.
Nazwa gminy jest tu myląca dwa razy. Po pierwsze, 134 ze 168 transakcji przypada na Zaścianki, a nie na Grabówkę, do której trafia jedenaście. Po drugie, 90 z tych aktów, czyli ponad połowa całego rynku gminy, dotyczy jednego adresu w Zaściankach.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Białymstoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 października 2024 do 28 maja 2026. To okno krótsze niż w pozostałych gminach obwarzanka, bo pierwszy akt, jaki rejestr przypisuje tej gminie, pochodzi z października 2024, a ostatni z maja 2026. Sąsiednie gminy mają dane do czerwca 2026 i od lipca 2024, więc każde porównanie z nimi trzeba czytać z tą różnicą w tle.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 2402 zł/m², czyli 94 966 zł za 40 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 168 aktów. Mediana to 8570 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7473 do 9006 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 427 100 zł.
Warto wiedzieć jeszcze jedno o samej gminie, bo tłumaczy krótki rejestr. Grabówka jest w tym zestawieniu jednostką najmłodszą: GUS prowadzi ją jako osobną gminę z 10 852 mieszkańcami, ale nie ma dla niej danych sprzed kilku lat, w odróżnieniu od każdej innej gminy obwarzanka. Rejestr cen zaczyna się dla niej równie późno.
Miejscowości
| Miejscowość | Odległość do Białegostoku | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Zaścianki | 8,0 km | 8718 | 134 | 84 | 49 m² |
| Sobolewo | 11,5 km | 7483 | 7 | 5 | 58 m² |
| Grabówka | 9,7 km | 7482 | 11 | 9 | 55 m² |
| Sowlany | 11,3 km | 5118 | 16 | 9 | 92 m² |
Wszystkie 168 aktów daje się przypisać do miejscowości. Zaścianki to 80 procent rynku gminy i jedyna miejscowość z próbą, która pozwala na wiarygodną medianę. Pozostałe trzy wiersze stoją na 7 do 16 aktach i podajemy je wyłącznie po to, żeby tabela sumowała się do całości; żadnej z tych median nie należy traktować jako ceny obowiązującej w danej wsi.
Ostatni wiersz mimo to niesie informację. Sowlany z medianą 5118 zł są o 3600 zł tańsze od Zaścianek, ale sprzedają lokale o typowej powierzchni 92 m² wobec 49 m². To ta sama zależność co w sąsiednich gminach: duże mieszkanie zawsze kosztuje mniej za metr.
Jeden adres to ponad połowa rynku
Pod jednym adresem w Zaściankach podpisano 90 ze 168 aktów, czyli 54 procent wszystkich transakcji gminy, z medianą 8801 zł/m².
Taka koncentracja ma dwie konsekwencje i obie są praktyczne. Mediana gminy jest w istocie medianą jednej inwestycji, więc dla oferty spod tego adresu jest bardzo dobrym punktem odniesienia, a dla każdej innej oferty w gminie prawie bezużytecznym. I druga: dopóki ta inwestycja się sprzedaje, mediana gminy będzie podążać za jej cennikiem, a nie za rynkiem okolicy.
Rynek pierwotny i wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8598 | 107 | 412 000 zł | 50 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8203 | 49 | 454 500 zł | 58 m² |
| Wtórny | 10 291 | 12 | 497 500 zł | 49 m² |
Rynek pierwotny to 64 procent transakcji. Różnica na korzyść rynku wtórnego wynosi 1693 zł na metrze, ale stoi na dwunastu aktach i tej liczby nie wolno traktować jako ceny rynku wtórnego w tej gminie. Kierunek zgadza się z resztą obwarzanka, sama wielkość różnicy nie jest wiarygodna.
49 aktów, czyli 29 procent, nie ma w rejestrze wpisanej strony rynku i stoi osobnym wierszem.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9001 | 33 | 25 |
| 35 do 50 m² | 9000 | 39 | 27 |
| 50 do 65 m² | 8466 | 47 | 32 |
| ponad 65 m² | 5522 | 49 | 23 |
Podział jest tu wyraźnie dwudzielny. Trzy pierwsze przedziały mieszczą się między 8466 a 9001 zł, czyli w 535 zł, a czwarty odstaje od nich o 2944 zł w dół. Te 49 aktów powyżej 65 m² to 29 procent rynku gminy i w większości nie leżą w Zaściankach, tylko w Sowlanach i pozostałych wsiach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2024 | 5599 | 25 |
| 2025 | 8700 | 126 |
| 2026 | 8219 | 32 |
Rejestr niesie dla tej gminy także pojedyncze transakcje z lat 2021 do 2023, po trzy do dwunastu rocznie, i te roczniki pomijamy, bo mediana z kilku aktów nie opisuje niczego.
Nie podajemy dla tej gminy porównania rok do roku. Dwanaście miesięcy poprzedzających ostatni rok zawiera zaledwie 24 akty wobec 145 w roku ostatnim, więc każda liczba wyliczona z tego zestawienia mówiłaby o zmianie próby, a nie o zmianie cen. To gmina zbyt młoda na własną historię i trzeba to napisać wprost, zamiast publikować wzrost o kilkadziesiąt procent, którego nikt tu nie zaobserwował.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Grabówka nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 107 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 274 | 655 000 zł | 520 750 do 764 000 zł | 255 m² |
| Działka | 10 | 662 700 zł | 359 750 do 825 000 zł | 554 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Wiersz z domami jest tu ciekawszy niż wiersz z mieszkaniami. Domów sprzedano 274, czyli o 106 więcej niż mieszkań, a typowa działka pod nimi ma 255 m², czyli mniej niż w którejkolwiek innej gminie obwarzanka. Przy takiej powierzchni działki to w większości zabudowa szeregowa i bliźniacza, a nie domy wolnostojące, i tak trzeba czytać medianę 655 000 zł. Tylko 14 z 274 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk praktycznie tu nie ma.
Wiersz z działkami stoi na 10 aktach i podajemy go wyłącznie dla porządku.
Co z tego ma kupujący
W gminie Grabówka mediana gminy jest w istocie ceną jednej inwestycji, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal miejscowość, bo cztery wsie z tabeli dzieli 3600 zł na metrze, a nazwa gminy wskazuje tę, w której podpisano jedenaście aktów. Porównuj w swoim przedziale metrażu, bo powyżej 65 m² metr jest tu o 3479 zł tańszy niż w przedziale od 35 do 50 m². I poproś o ceny z tego samego budynku, a nie z gminy, bo ponad połowa tutejszych transakcji pochodzi z jednego adresu i mediana gminy opisuje właśnie jego.
Sąsiednie gminy obwarzanka opisujemy osobno: Białystok leży 8 km stąd i jest droższy o 1032 zł na metrze, Wasilków o 72 zł, a Choroszcz jest tańsza o 726 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Białymstoku i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
