Gmina Choroszcz zajmuje 170 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7844 zł/m², czyli o 29 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 19 058 osób, a z Choroszczy do centrum Białegostoku jest 13 km i 21 minut jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 634 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi wynik w obwarzanku Białegostoku, po samym mieście.
Najważniejsza rzecz w tym wpisie dotyczy tego, gdzie ta gmina naprawdę handluje mieszkaniami. Ponad połowa jej transakcji przypada nie na Choroszcz, tylko na Porosły, wieś przyklejoną do granicy Białegostoku, i to tam metr jest najdroższy: 8663 zł przeciw 7343 zł w samej Choroszczy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Białymstoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 12 czerwca 2026. Rejestr powiatu białostockiego kończy się w czerwcu i o tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym powiatem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 995 zł/m² i 90 000 zł za 90 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 634 akty. Mediana to 7844 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6979 do 8908 zł/m², a typowe mieszkanie ma 55 m² i kosztuje 420 000 zł.
Miejscowości
Gmina Choroszcz to miasto i kilkanaście wsi, a rynek mieszkaniowy ma tylko w części z nich. 625 z 634 aktów daje się przypisać do konkretnej miejscowości, a pozostałe 9 nie niesie współrzędnych.
| Miejscowość | Odległość do Białegostoku | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Porosły | 7,2 km | 8663 | 334 | 205 | 52 m² |
| Choroszcz | 13,0 km | 7343 | 154 | 104 | 57 m² |
| Krupniki | 7,5 km | 7186 | 64 | 53 | 59 m² |
| Porosły-Kolonia | 7,4 km | 7128 | 24 | 17 | 55 m² |
| Łyski | 8,5 km | 7105 | 27 | 18 | 78 m² |
| Klepacze | 7,0 km | 6269 | 21 | 11 | 90 m² |
Porosły to 53 procent rynku całej gminy i jednocześnie jego najdroższa część. Nazwa gminy prowadzi więc w tej sprawie na manowce: kupujący, który szuka „mieszkania w Choroszczy", w większości ofert ogląda w rzeczywistości bloki stojące sześć kilometrów bliżej Białegostoku.
Sama odległość nie tłumaczy jednak całej tabeli i widać to w ostatnim wierszu. Klepacze leżą 7 km od Białegostoku, dokładnie tak samo blisko jak Porosły, a metr jest tam o 2394 zł tańszy. Różnica siedzi w metrażu: typowe mieszkanie w Klepaczach ma 90 m², a w Porosłach 52 m², a większe lokale zawsze kosztują mniej za metr. Ta gmina sprzedaje w dwóch różnych miejscach dwa różne towary.
Rynek pierwotny i wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7753 | 409 | 417 500 zł | 55 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7708 | 154 | 410 000 zł | 54 m² |
| Wtórny | 9599 | 71 | 475 000 zł | 52 m² |
Rynek pierwotny to 65 procent transakcji i jest o 1846 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 19 procent. To odwrotność tego, czego spodziewa się większość kupujących, i w obwarzanku Białegostoku powtarza się w każdej gminie.
Kierunek utrzymuje się także w danych bieżących, więc nie jest efektem okna: w ostatnich dwunastu miesiącach rynek pierwotny dał 8532 zł przy 231 aktach, a wtórny 9905 zł przy 50 aktach.
Osobnego wiersza wymaga kategoria „nieokreślony w źródle". 154 akty, czyli 24 procent, nie mają w rejestrze wpisanej strony rynku i nie wolno ich dopisać do żadnej z pozostałych. Ich mediana leży blisko rynku pierwotnego, ale to obserwacja, a nie podstawa do przeklasyfikowania.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Tulipanowa 6 | 7878 | 59 | 51 |
| Wierzbowa 14 | 7275 | 56 | 29 |
| Wierzbowa 20A | 8475 | 40 | 33 |
| Wierzbowa 16 | 8973 | 40 | 25 |
| Sportowa 27 | 7289 | 39 | 29 |
| Wierzbowa 16A | 8832 | 26 | 16 |
| Wierzbowa 16C | 8857 | 17 | 10 |
| Sportowa 31 | 7019 | 13 | 7 |
| Wierzbowa 16B | 8620 | 10 | 10 |
Sama ulica Wierzbowa daje 189 aktów, czyli 30 procent rynku gminy. Pod pięcioma adresami tej jednej ulicy mediany rozjeżdżają się od 7275 do 8973 zł, a więc o 1698 zł na metrze, mimo że budynki stoją obok siebie. Przy takiej rozpiętości mediana gminy jest dla konkretnej oferty słabą wskazówką, a mediana budynku dobrą.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7699 | 19 | 9 |
| 35 do 50 m² | 8485 | 227 | 147 |
| 50 do 65 m² | 7968 | 255 | 164 |
| ponad 65 m² | 6693 | 133 | 89 |
Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, obowiązuje tu tylko częściowo. Najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a lokale poniżej 35 m² wypadają niżej, ale stoją zaledwie na 19 aktach, więc ten wiersz niczego nie rozstrzyga. Pewna jest natomiast druga strona tabeli: mieszkania powyżej 65 m² są tańsze o 1792 zł na metrze od przedziału 35 do 50 m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 8517 | 207 | 42 m² |
| 3 | 7786 | 313 | 57 m² |
| 4 | 7274 | 78 | 70 m² |
| 5 | 6879 | 18 | 95 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 616 z 634 aktów, a pozostałe wartości pola stoją na pojedynczych transakcjach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4069 | 72 |
| 2022 | 4924 | 360 |
| 2023 | 5367 | 139 |
| 2024 | 6564 | 239 |
| 2025 | 7793 | 349 |
| 2026 | 8730 | 182 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 12 czerwca. Od 2021 roku mediana urosła o 115 procent, czyli więcej niż podwoiła się w pięć lat. To najostrzejszy wzrost w całym obwarzanku Białegostoku.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza, że ruch trwa: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8616 zł/m² przy 372 aktach, a w dwunastu poprzednich 7136 zł przy 274 aktach, czyli wzrost o 20,7 procent.
Trzeba przy tym pamiętać, o czym ta tabela naprawdę mówi. Skoro dwie trzecie transakcji to rynek pierwotny, a udział Porosłów rośnie, część wzrostu jest zmianą tego, co się w gminie sprzedaje, a nie samej ceny. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy czytaniu wykresu warto mieć obie liczby obok siebie.
Cenniki deweloperów
Ustawowa jawność cen obejmuje w gminie Choroszcz 17 lokali jednego dewelopera, przy Jesiennych Liści 99 w Porosłach, z medianą 7684 zł/m². Dane pobrano 26 sierpnia 2026.
Siedemnaście lokali to resztka oferty jednej inwestycji, a nie obraz rynku, i tak trzeba tę liczbę czytać. Ciekawe jest natomiast to, że cennik stoi 848 zł poniżej mediany aktów rynku pierwotnego z ostatnich dwunastu miesięcy, która wynosi 8532 zł. W Białymstoku ta sama relacja jest odwrotna i cennik przewyższa akty o 3184 zł.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 217 | 629 800 zł | 499 000 do 793 000 zł | 331 m² |
| Działka | 16 | 498 800 zł | 82 717 do 534 050 zł | 442 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 37 z 217 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana obejmuje także siedliska.
Wiersz z działkami stoi na 16 aktach i jego rozstęp, od 83 tysięcy do ponad pół miliona, oznacza, że w jednej kolumnie leżą działki różnych rodzajów. To za mało na wniosek o rynku gruntów i podajemy tę liczbę wyłącznie dla porządku.
Co z tego ma kupujący
W gminie Choroszcz miejscowość mówi o cenie więcej niż sama gmina, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj o miejscowość, nie o gminę, bo między Porosłami za 8663 zł a Klepaczami za 6269 zł leży 2394 zł na metrze przy tej samej odległości od Białegostoku. Sprawdź metraż, zanim porównasz cenę metra, bo powyżej 65 m² metr jest tu o 1792 zł tańszy i połowa różnicy między wsiami bierze się właśnie stąd. I nie zakładaj, że nowe znaczy drożej, bo rynek pierwotny jest w tej gminie o 1846 zł na metrze tańszy od wtórnego.
Sąsiednie gminy obwarzanka opisujemy osobno: Białystok leży 13 km stąd i jest droższy o 1758 zł na metrze, Wasilków o 798 zł, a Grabówka o 726 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Białymstoku i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
