Gmina Szubin zajmuje 432 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6013 zł/m², czyli praktycznie dokładnie na poziomie mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 25 258 osób, a do Bydgoszczy jest stąd 35 km, do Nakła nad Notecią 21 km, a do Żnina 24 km.
Liczby pochodzą z 189 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To druga najdroższa gmina Pałuk i Krajny, po Barcinie, mimo że leży dalej od Bydgoszczy niż tańsze od niej Nakło.
Sedno tego rynku mieści się jednak w dwóch liczbach, które trzeba czytać razem. Nowe mieszkanie kosztuje w Szubinie 7200 zł za metr i ma typowo 39 m². Mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje 4800 zł i ma 52 m². W przeliczeniu na cenę całkowitą różnica wynosi tylko 50 000 zł, bo deweloper sprzedaje tu wyraźnie mniejsze lokale.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Nakle nad Notecią, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 18 lipca 2024 do 3 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 15 aktów o medianie 1310 zł/m² i typowej cenie 45 000 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 189 aktów. Mediana to 6013 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4102 do 7236 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 278 000 zł.
Rozstęp kwartylowy jest tu wyjątkowo szeroki, 3134 zł, czyli 52 procent mediany, i jest to bezpośrednia konsekwencja tego, że w jednej kolumnie stoją dwa bardzo różne towary.
Dwa rynki o tej samej cenie całkowitej
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7200 | 62 | 300 000 zł | 39 m² |
| Wtórny | 4800 | 127 | 250 000 zł | 52 m² |
Różnica wynosi 2400 zł na metrze, czyli 50 procent, ale w cenie całkowitej tylko 50 000 zł, bo lokale z pierwszej ręki są o trzynaście metrów mniejsze. To jest jedyna gmina w tym koszyku, w której deweloper buduje mieszkania wyraźnie mniejsze od tych, które już stoją.
Dla kupującego oznacza to dwie różne decyzje, a nie jedną. Za 300 000 zł kupi się w Szubinie nowe mieszkanie o powierzchni 39 m² albo mieszkanie z istniejącego zasobu o powierzchni ponad 60 m².
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Władysława Wiewiórowskiego 17 | 7392 | 45 | 41 |
| Kalinowa 2 | 7200 | 15 | 15 |
| Władysława Wiewiórowskiego 15 | 9098 | 7 | 2 |
| gen. Jarosława Dąbrowskiego 5 | 5373 | 5 | 1 |
Wiewiórowskiego 17 i Kalinowa 2 to 60 aktów, czyli 32 procent rynku gminy, i 56 z 62 transakcji pierwszej sprzedaży, czyli 90 procent. Praktycznie cały szubiński rynek pierwotny mieści się w tych dwóch budynkach, a ich mediany, 7392 i 7200 zł, są niemal identyczne.
Sąsiedni budynek, Wiewiórowskiego 15, wychodzi po 9098 zł, ale stoi na siedmiu aktach i tylko dwa z nich to pierwsza sprzedaż, więc nie należy z tej liczby robić ceny osiedla.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35 do 50 m² | 7058 | 81 | 40 |
| do 35 m² | 5973 | 22 | 10 |
| 50 do 65 m² | 5272 | 54 | 7 |
| ponad 65 m² | 4848 | 32 | 5 |
Ta tabela wygląda na odwróconą i taka jest, ale przyczyna jest jedna: w przedziale od 35 do 50 m² połowa transakcji to pierwsza sprzedaż, a w przedziale od 50 do 65 m² siedem na 54. Rynek pierwotny w Szubinie mieści się w jednym przedziale metrażowym i to on wychodzi najdrożej.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 6818 | 11 | 31 m² |
| 2 | 7160 | 57 | 39 m² |
| 3 | 5493 | 69 | 50 m² |
| 4 | 4851 | 41 | 65 m² |
| 5 | 3170 | 6 | 88 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Pięć wierszy powyżej obejmuje 184 ze 189 aktów, a spadek od dwóch do pięciu izb wynosi 3990 zł na metrze, czyli najwięcej w tym koszyku.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3793 | 59 |
| 2022 | 4922 | 85 |
| 2023 | 5903 | 114 |
| 2024 | 4866 | 61 |
| 2025 | 6524 | 120 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 41 aktów o medianie 5351 zł.
Ta kolumna skacze w górę i w dół co roku o tysiąc złotych i nie należy jej czytać jako trendu. Skoki idą razem z liczbą transakcji: lata 2023 i 2025, w których obrót przekroczył sto aktów, to lata sprzedaży dwóch inwestycji, a lata 2024 i 2026 to obrót samym istniejącym zasobem. Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 72 procent, ale ten wynik zależy w całości od tego, że rok końcowy był rokiem deweloperskim.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5362 zł/m² przy 92 aktach, a w dwunastu poprzednich 6724 zł przy 98 aktach, czyli spadek o 20,3 procent. Obie próby są niemal równe, ale i tutaj różnicę robi struktura: wcześniejszy okres to szczyt sprzedaży przy Wiewiórowskiego. Mediana istniejącego zasobu, 4800 zł, jest właściwym punktem odniesienia dla kupującego.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Szubin nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 62 transakcje z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 128 | 530 000 zł | 307 500 do 751 250 zł | 963 m² |
| Działka | 21 | 59 000 zł | 40 000 do 130 000 zł | 880 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 57 ze 128 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Uwagę zwraca sama liczba w pierwszej kolumnie. W gminie, która sprzedała w dwa lata 189 mieszkań, sprzedano też 128 domów, czyli proporcja niespotykana w miastach powiatowych. Szubin jest gminą miejsko-wiejską rozciągniętą na dużym obszarze i rynek domów jest tu niemal tak duży jak rynek mieszkań.
Co z tego ma kupujący
Szubin jest jedną z dwóch najdroższych gmin Pałuk i Krajny, ale ta mediana opisuje dwa rozjechane rynki. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Porównuj cenę całkowitą, nie cenę metra, bo za 300 000 zł kupisz tu 39 m² od dewelopera albo ponad 60 m² z istniejącego zasobu. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 4800 zł, o 1213 zł niższej od mediany gminy. I nie czytaj spadku o 20,3 procent jako przeceny: to koniec szczytu sprzedaży przy Wiewiórowskiego.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Nakło nad Notecią leży 21 km stąd i jest tańsze o 585 zł na metrze, Żnin 24 km i jest tańszy o 817 zł, a Mogilno o 1009 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Nakle, Szubinie, Żninie i Mogilnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
