Cztery miasta Pałuk i Krajny dzieli 1009 zł na metrze, od 6013 zł w Szubinie do 5004 zł w Mogilnie. To 50 450 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 1051 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta różnica robi się jednak o połowę mniejsza, kiedy odejmiemy nowe inwestycje. Na samym istniejącym zasobie te cztery miasta dzieli 539 zł: od 5143 zł w Żninie do 4604 zł w Mogilnie. Mieszkanie, które już stoi, kosztuje w Pałukach i na Krajnie praktycznie tyle samo, a to, które miasto wygląda w rankingu na droższe, zależy wyłącznie od tego, czy akurat sprzedaje się w nim blok od dewelopera.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Nakle nad Notecią, Żninie i Mogilnie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce różnią się o cztery miesiące i różnica biegnie wzdłuż granicy powiatów: rejestr żniński kończy się 12 lutego 2026, a nakielski i mogileński na początku czerwca. To najważniejsze zastrzeżenie tego porównania.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. We wszystkich dziewięciu gminach filtr usunął łącznie 88 aktów, w tym 36 w samym Nakle nad Notecią.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Udział rynku pierwotnego | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Szubin | 25 258 | 432 | 6013 | 7200 | 4800 | 189 | 33 procent | 2026-06-03 |
| Nakło nad Notecią | 29 279 | 530 | 5428 | 6626 | 5049 | 278 | 22 procent | 2026-06-01 |
| Żnin | 22 401 | 579 | 5196 | 7267 | 5143 | 91 | 10 procent | 2026-02-12 |
| Mogilno | 23 516 | 600 | 5004 | 5378 | 4604 | 220 | 59 procent | 2026-06-18 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Żadne z tych czterech miast jej nie osiąga, choć Szubin dochodzi do niej na piętnaście złotych.
Cztery miasta o ludności od 22 do 29 tysięcy, a więc niemal identycznej, dają tu cztery różne obrazy tego samego rynku. Kolumna z rynkiem wtórnym jest jednak niemal płaska: 5143, 5049, 4800 i 4604 zł.
Odległość do Bydgoszczy niczego nie tłumaczy
| Miasto | Do Bydgoszczy | Mediana, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Nakło nad Notecią | 32 km | 5428 | 5049 |
| Szubin | 35 km | 6013 | 4800 |
| Mogilno | 60 km | 5004 | 4604 |
Najbliższe Bydgoszczy miasto koszyka nie jest najdroższe. Szubin leży trzy kilometry dalej niż Nakło i ma medianę o 585 zł wyższą, ale jego istniejący zasób jest o 249 zł tańszy. Cała przewaga Szubina bierze się z rynku pierwotnego, który jest tam droższy o 574 zł na metrze i stanowi trzecią część transakcji zamiast piątej.
Z tych liczb nie wynika żadna zależność między odległością od Bydgoszczy a ceną, i to jest w nich najciekawsze. Pałuki i Krajna to obszar, na którym rynek mieszkaniowy nie ma jednego centrum ciążenia, w odróżnieniu od obwarzanka Bydgoszczy czy powiatu inowrocławskiego.
Rynek pierwotny: cztery różne strategie
| Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Typowy metraż nowego lokalu | Rynek wtórny, zł/m² | Typowy metraż istniejącego lokalu | Różnica cen |
|---|---|---|---|---|---|
| Żnin | 7267 | 47 m² | 5143 | 52 m² | 2124 |
| Szubin | 7200 | 39 m² | 4800 | 52 m² | 2400 |
| Nakło nad Notecią | 6626 | 50 m² | 5049 | 48 m² | 1577 |
| Mogilno | 5378 | 53 m² | 4604 | 50 m² | 774 |
Ta tabela pokazuje cztery zupełnie różne decyzje deweloperów w miastach tej samej wielkości. W Szubinie buduje się lokale o 13 m² mniejsze od istniejącego zasobu i sprzedaje je o połowę drożej za metr. W Mogilnie buduje się lokale tej samej wielkości i sprzedaje o 17 procent drożej.
Żninowy wiersz trzeba czytać z zastrzeżeniem: stoi na dziewięciu transakcjach z rynku pierwotnego w ciągu dwóch lat, więc 7267 zł nie jest ceną nowego mieszkania w Żninie, tylko ceną dziewięciu lokali pod jednym adresem.
Mogilno jest z kolei jedyną gminą koszyka, w której transakcji z pierwszej ręki jest więcej niż z drugiej: 130 na 220.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Żnin | 5394 | 4603 | +17,2 procent | 64 |
| Mogilno | 5356 | 4736 | +13,1 procent | 150 |
| Nakło nad Notecią | 5236 | 5698 | −8,1 procent | 144 |
| Szubin | 5362 | 6724 | −20,3 procent | 92 |
Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru, a te różnią się o cztery miesiące, więc tej tabeli nie wolno czytać jako rankingu tempa.
Trzy z tych czterech liczb opisują przede wszystkim cykl sprzedaży inwestycji. W Mogilnie nowszy okres zawiera całą sprzedaż przy Powstańców Wielkopolskich, w Szubinie starszy okres zawiera szczyt sprzedaży przy Wiewiórowskiego, w Nakle rok 2024 był rokiem deweloperskim, a 2025 już nie.
Wyróżnia się pierwszy wiersz. W Żninie rynek pierwotny to dziewięć transakcji w dwa lata, więc wzrostu o 17,2 procent nie da się przypisać nowej inwestycji. Jest to jedna z niewielu liczb w całym tym województwie, która opisuje wprost podrożenie mieszkań, które stoją.
Cenniki deweloperów
W żadnej z tych dziewięciu gmin nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje w nich łącznie 352 transakcje z rynku pierwotnego, w tym trwającą w 2026 roku sprzedaż w Mogilnie.
To największa luka w danych ofertowych w całym województwie kujawsko-pomorskim. Obszar zamieszkany przez ponad 150 tysięcy osób, z pięcioma gminami, w których deweloperzy sprzedali w dwa lata po kilkadziesiąt mieszkań, nie ma ani jednej pozycji w ustawowym rejestrze cen ofertowych.
Domy i działki
| Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|
| Szubin | 128 | 530 000 zł | 21 | 59 000 zł |
| Nakło nad Notecią | 64 | 500 000 zł | 16 | 119 220 zł |
| Łabiszyn | 34 | 485 000 zł | 2 | 135 000 zł |
| Strzelno | 54 | 407 000 zł | 11 | 57 880 zł |
| Barcin | 28 | 385 000 zł | 2 | 75 150 zł |
| Mogilno | 74 | 377 500 zł | 19 | 25 250 zł |
| Żnin | 39 | 340 000 zł | 11 | 190 000 zł |
| Mrocza | 24 | 335 000 zł | 8 | 77 644 zł |
| Kcynia | 39 | 262 981 zł | 4 | 53 500 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Rynek domów jest tu duży w stosunku do rynku mieszkań. W Szubinie rejestr notuje 128 aktów na dom przy 189 lokalowych, a w Kcyni 39 przy 56. To gminy miejsko-wiejskie rozciągnięte na dużym obszarze i dom jest tu realną alternatywą dla mieszkania, czego nie da się powiedzieć o Bydgoszczy czy Toruniu.
Kolumna z działkami jest za to w większości nieużyteczna: osiem gmin daje razem 94 transakcje gruntowe w dwa lata, o powierzchniach od 262 do 1127 m², więc median z tej kolumny nie da się czytać jako cen działek pod dom.
Pięć gmin bez własnego wpisu
- Barcin, powiat żniński, 13 961 mieszkańców, 20 km od Żnina: 91 aktów, mediana 6244 zł/m², 391 miejsce w kraju, czyli najdrożej w całym tym koszyku i powyżej krajowej mediany. Rynek pierwotny to tam 47 transakcji o medianie 7541 zł przy typowej powierzchni 38 m², a istniejący zasób 4851 zł. Mediana gminy urosła w rok o 58 procent, z 4623 na 7318 zł, i jest to w całości efekt jednej inwestycji.
- Łabiszyn, powiat żniński, 10 662 mieszkańców: 37 aktów, mediana 5177 zł/m², 580 miejsce, wszystkie na rynku wtórnym. To jedyna gmina koszyka bez ani jednej pierwszej sprzedaży, a jej mediana jest praktycznie równa żnińskiej.
- Mrocza, powiat nakielski, 8671 mieszkańców, 13 km od Nakła: 42 akty, mediana 4832 zł/m², 625 miejsce. Mediana w tej gminie urosła od 2021 roku z 1852 na 6100 zł, czyli o 229 procent, najszybciej w całym województwie kujawsko-pomorskim. Odpowiada za to nowa inwestycja: rynek pierwotny to 17 transakcji o medianie 6100 zł, a istniejący zasób 3858 zł.
- Kcynia, powiat nakielski, 11 873 mieszkańców: 56 aktów, mediana 3701 zł/m², 736 miejsce. Istniejący zasób kosztuje tam 3221 zł, a w ostatnich dwunastu miesiącach mediana gminy skoczyła z 2242 na 4770 zł, również przez wejście nowej inwestycji.
- Strzelno, powiat mogileński, 10 649 mieszkańców, 18 km od Mogilna: 47 aktów, mediana 3153 zł/m², 780 miejsce w kraju, najtaniej w tym koszyku. Rejestr notuje tam siedem transakcji oznaczonych jako rynek pierwotny o medianie 646 zł za metr i typowej cenie 23 907 zł, co nie są ceny rynkowe, tylko wykupy komunalne zapisane po stronie pierwszej sprzedaży, więc mediany rynku pierwotnego dla tej gminy nie podajemy. Istniejący zasób kosztuje tam 3419 zł.
Rozpiętość między Barcinem a Strzelnem wynosi 3091 zł na metrze, czyli trzy razy więcej niż między czterema miastami tego koszyka, a obie te gminy leżą w promieniu pięćdziesięciu kilometrów.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w gminie Szubin, gdzie nowe mieszkanie jest o trzynaście metrów mniejsze i o połowę droższe
- Ceny mieszkań w gminie Nakło nad Notecią, gdzie co dziewiąta transakcja to wykup komunalny
- Ceny mieszkań w gminie Żnin, gdzie mediana urosła o 17 procent bez udziału deweloperów
- Ceny mieszkań w gminie Mogilno, gdzie 59 procent transakcji to rynek pierwotny
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
