Gmina Żnin zajmuje 579 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5196 zł/m², czyli o 14 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 22 401 osób, a do Szubina jest stąd 24 km, do Mogilna 33 km, a do Barcina 20 km.
Liczby pochodzą z 91 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
W większości wpisów tej serii roczna zmiana mediany opisuje przede wszystkim to, czy akurat sprzedawał się nowy blok. W Żninie tak nie jest, bo rejestr notuje tu dziewięć transakcji z rynku pierwotnego w ciągu dwóch lat. Dlatego wzrost mediany o 17,2 procent w ostatnich dwunastu miesiącach jest tu rzadkim przypadkiem podrożenia istniejących mieszkań, a nie zmiany tego, co się sprzedaje.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Żninie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 12 lutego 2026. Rejestr żniński jest zamrożony u źródła od lutego i jest o cztery miesiące starszy niż rejestry Nakła, Szubina i Mogilna.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty o medianie 1077 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 91 aktów. Mediana to 5196 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4208 do 6228 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 258 000 zł.
Rynek pierwotny: dziewięć transakcji w dwa lata
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5143 | 82 | 250 000 zł | 52 m² |
| Pierwotny | 7267 | 9 | 344 000 zł | 47 m² |
Górny wiersz to praktycznie cała gmina. Rynek pierwotny to 10 procent transakcji, a dziewięć aktów to za mało, żeby traktować 7267 zł jako cenę nowego mieszkania w Żninie. Podajemy tę liczbę, żeby pokazać, jak cienka jest.
Siedem z tych dziewięciu pierwszych sprzedaży pochodzi z jednego adresu, Gnieźnieńskiej 34B, i to jedyny budynek w tej gminie, pod którym rejestr notuje choćby pięć transakcji.
Dla kupującego wniosek jest prosty: mediana gminy, 5196 zł, i mediana istniejącego zasobu, 5143 zł, to praktycznie ta sama liczba i nie trzeba tu robić żadnej poprawki.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5836 | 12 | 2 |
| 35 do 50 m² | 5352 | 35 | 5 |
| 50 do 65 m² | 5326 | 27 | 1 |
| ponad 65 m² | 4142 | 17 | 1 |
Trzy górne przedziały mieszczą się w 510 zł, a wyraźnie odstaje ostatni: mieszkania powyżej 65 m² kosztują 4142 zł, o 1694 zł mniej niż kawalerki. Ponieważ rynku pierwotnego tu praktycznie nie ma, jest to czysty obraz preferencji kupujących: w gminie o 22 tysiącach mieszkańców duże mieszkania sprzedaje się trudno.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6182 | 16 | 35 m² |
| 3 | 5109 | 43 | 50 m² |
| 4 | 5424 | 23 | 61 m² |
| 5 | 4066 | 8 | 79 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 90 z 91 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3652 | 70 |
| 2022 | 3649 | 85 |
| 2023 | 4206 | 42 |
| 2024 | 4727 | 89 |
| 2025 | 5339 | 61 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 12 lutego i zawiera z niego dziewięć aktów.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 46 procent, i jest to jeden z niewielu takich wzrostów w tym województwie, którego nie da się przypisać jednej inwestycji. Kolumna rośnie rok po roku od 2022, a liczba transakcji waha się bez związku z ceną.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5394 zł/m² przy 64 aktach, a w dwunastu poprzednich 4603 zł przy 76 aktach, czyli wzrost o 17,2 procent. Ponieważ rynek pierwotny to w całym oknie dziewięć transakcji, ten wzrost opisuje ceny mieszkań, które stoją, a nie zmianę struktury transakcji. W tym województwie to rzadkość i dlatego jest to najważniejsza liczba tego wpisu.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Żnin nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, i tym razem jest to zgodne z tym, co widać w aktach: rejestr notuje dziewięć pierwszych sprzedaży w dwa lata, w tym siedem pod jednym adresem.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 39 | 340 000 zł | 232 500 do 510 000 zł | 949 m² |
| Działka | 11 | 190 000 zł | 150 000 do 245 739 zł | 1100 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 24 z 39 aktów na dom, czyli niemal dwie trzecie, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 340 000 zł opisuje najczęściej siedlisko, a nie dom w mieście.
Wiersz z działkami jest krótki, ale wyjątkowo spójny: jedenaście transakcji o kwartylach od 150 000 do 245 739 zł i typowej powierzchni 1100 m², czyli około 173 zł za metr gruntu. To jedne z droższych działek w tej części województwa i wyraźnie więcej niż w Szubinie, gdzie mediana wynosi 59 000 zł.
Obie kolumny kończą się w styczniu i lutym 2026 roku, razem z całym rejestrem żnińskim.
Co z tego ma kupujący
Żnin to jeden z niewielu rynków w tym województwie, na których roczna zmiana mediany naprawdę opisuje ceny mieszkań. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Mediana 5196 zł jest tu gotowa do użycia, bo rynku pierwotnego praktycznie nie ma i różnica wobec istniejącego zasobu wynosi 53 zł. Wzrost o 17,2 procent traktuj poważnie, bo nie da się go złożyć na nową inwestycję. I pamiętaj o dacie rejestru: kończy się 12 lutego 2026 i jest o cztery miesiące starszy niż rejestry sąsiednich gmin, więc porównanie z Szubinem czy Mogilnem wymaga tej poprawki.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Mogilno leży 33 km stąd i jest tańsze o 192 zł na metrze, Szubin 24 km i jest droższy o 817 zł, a Nakło nad Notecią droższe o 232 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Nakle, Szubinie, Żninie i Mogilnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
