Gmina Nakło nad Notecią zajmuje 530 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5428 zł/m², czyli o 10 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 29 279 osób, a do Bydgoszczy jest stąd 32 km, do Szubina 21 km.
Liczby pochodzą z 278 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Zanim przejdziemy do tych liczb, jedna rzecz, która dotyczy sposobu ich liczenia. W rejestrze nakielskim leży w tym oknie 36 transakcji o medianie 843 zł za metr i typowej cenie 40 264 zł, czyli co dziewiąta z 314 zapisanych. To wykupy mieszkań komunalnych przez ich lokatorów, a nie ceny rynkowe, i odejmujemy je, zanim policzymy cokolwiek innego. Jest to największy udział takich transakcji wśród gmin województwa, których rejestr notuje w tym oknie ponad sto aktów.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Nakle nad Notecią, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 1 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 36 aktów o medianie 843 zł/m² i typowej cenie 40 264 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 278 aktów. Mediana to 5428 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4243 do 6294 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 250 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 1577 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6626 | 61 | 338 200 zł | 50 m² |
| Wtórny | 5049 | 217 | 238 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 22 procent transakcji i jest o 1577 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 31 procent. Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 5049 zł/m², przy typowych 48 m² i cenie 238 000 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Bydgoska 2 | 6183 | 24 | 14 |
| Konstytucji 3 Maja 9 | 7534 | 12 | 12 |
| Konstytucji 3 Maja 11 | 6904 | 11 | 7 |
| Fiołkowa 24 | 6655 | 11 | 10 |
| Bolesława Krzywoustego 6a | 5677 | 7 | 0 |
| Sportowa 2 | 4536 | 7 | 5 |
| Osiedle Bolesława Chrobrego 11 | 5789 | 5 | 0 |
Siedem adresów daje 77 aktów, czyli 28 procent rynku gminy, a cztery górne odpowiadają za 43 z 61 transakcji pierwszej sprzedaży, czyli 70 procent.
Rozpiętość między nimi wynosi 2998 zł na metrze, od 4536 zł przy Sportowej 2 do 7534 zł przy Konstytucji 3 Maja 9, i obie te pozycje mają w większości pierwsze sprzedaże. Nowa inwestycja w Nakle nie oznacza więc jednej ceny, tylko przedział od 4500 do 7500 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50 do 65 m² | 5707 | 83 | 19 |
| 35 do 50 m² | 5468 | 134 | 24 |
| do 35 m² | 5166 | 28 | 7 |
| ponad 65 m² | 4481 | 33 | 11 |
Rozkład jest tu wyrównany na trzech górnych pozycjach, w przedziale 541 zł, a wyraźnie odstaje ostatni wiersz: mieszkania powyżej 65 m² kosztują 4481 zł, o 1226 zł mniej niż przedział od 50 do 65 m², mimo że jedna trzecia z nich to pierwsza sprzedaż.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 5965 | 7 | 31 m² |
| 2 | 5876 | 70 | 41 m² |
| 3 | 5420 | 127 | 50 m² |
| 4 | 5219 | 57 | 57 m² |
| 5 | 4172 | 10 | 74 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Pięć wierszy powyżej obejmuje 271 z 278 aktów, a spadek od dwóch do pięciu izb wynosi 1704 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4198 | 117 |
| 2022 | 4624 | 86 |
| 2023 | 5055 | 115 |
| 2024 | 5737 | 157 |
| 2025 | 5073 | 115 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 75 aktów o medianie 5277 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 21 procent, ale ostatni rok w tabeli jest spadkowy: z 5737 na 5073 zł, czyli o 12 procent, przy jednoczesnym spadku liczby transakcji ze 157 na 115. Rok 2024 był w Nakle rokiem, w którym sprzedawały się nowe budynki przy Konstytucji 3 Maja i Fiołkowej.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5236 zł/m² przy 144 aktach, a w dwunastu poprzednich 5698 zł przy 142 aktach, czyli spadek o 8,1 procent. Obie próby są niemal równe, więc spadku nie da się złożyć na cieńszą próbę, ale w większej części opisuje on wyprzedanie nowych inwestycji, a nie potanienie istniejących mieszkań.
Cenniki deweloperów
Dla gminy Nakło nad Notecią nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 61 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 64 | 500 000 zł | 335 750 do 677 000 zł | 743 m² |
| Działka | 16 | 119 220 zł | 23 794 do 231 250 zł | 802 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 28 z 64 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Mediana ceny domu, 500 000 zł, to równowartość dwóch przeciętnych mieszkań z tej gminy. Rynek działek jest cienki: szesnaście transakcji w dwa lata przy kwartylach rozciągniętych od 23 794 do 231 250 zł.
Co z tego ma kupujący
Nakło nad Notecią leży najbliżej Bydgoszczy spośród miast Pałuk i Krajny, a mimo to jest od niej tańsze o 2591 zł na metrze. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Pracuj na liczbie 5049 zł, jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu. Nie sugeruj się ogłoszeniami z cenami rzędu tysiąca złotych za metr, jeśli takie zobaczysz w zestawieniach opartych na surowym rejestrze: to wykupy komunalne i jest ich tu co dziewiąta. I sprawdź adres nowej inwestycji, bo między najtańszą a najdroższą rejestr notuje 2998 zł różnicy na metrze.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Szubin leży 21 km stąd i jest droższy o 585 zł na metrze, Żnin jest tańszy o 232 zł, a Mogilno o 424 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Nakle, Szubinie, Żninie i Mogilnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
