Osiedla Wrocławia: gdzie metr jest naprawdę drogi? Policzyliśmy 18 462 akty notarialne [ANALIZA]

Wrocław wyłamuje się z tej serii, bo nie ma dzielnic. Podział na Stare Miasto, Śródmieście, Krzyki, Fabryczną i Psie Pole zniesiono w 1991 roku, a jednostkami pomocniczymi jest dziś 48 osiedli. To dobra wiadomość dla takiej analizy: osiedle zawęża okolicę znacznie lepiej niż dzielnica.

Podstawą jest 18 462 akty notarialne dotyczące wrocławskich mieszkań z ostatnich dwóch lat. Mediana wynosi 12 272 zł/m²: 12 147 zł/m² na rynku pierwotnym z 9497 aktów i 12 410 zł/m² na rynku wtórnym z 8965 aktów. Ranking osiedli prowadzimy osobno dla każdego z tych dwóch rynków.

Skąd pochodzą te liczby

Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa, czyli ceny z aktów notarialnych razem z powierzchnią, datą i adresem lokalu.

• Okno czasowe: transakcje od lipca 2024 do lipca 2026.
• Mediana, nie średnia.
• Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m² oraz transakcje nierynkowe, na przykład sprzedaż lokali miejskich najemcom i pakiety hurtowe. We Wrocławiu filtr wyłapał 415 aktów.
• Osiedle wchodzi do tabeli od 30 transakcji w górę, liczonych osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego. Gdy aktów jest mniej, w tabeli stoi „za mało".

Każdy ranking w tym tekście podajemy osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego, bo mediana licząca oba naraz nie opisuje żadnego realnego mieszkania.

Jedna uwaga o zasięgu danych. Wrocławski rejestr, którym dysponujemy, zaczyna się w połowie 2021 roku i jest zapełniony do 11 lutego 2026, więc nie pokażemy tu pełnej dekady ani świeżych miesięcy 2026 roku. Zmiany rok do roku traktuj jako sygnał, bo nowszy rok ma połowę mniej rekordów niż starszy.

Ranking osiedli

Tabela jest posortowana po medianie rynku wtórnego, bo to on obejmuje większość zasobu mieszkaniowego miasta. Obok stoi mediana rynku pierwotnego z tego samego osiedla, żeby było widać, w którą stronę i jak mocno rozjeżdżają się oba rynki.

W skali miasta oba rynki niemal się pokrywają: 12 147 zł/m² za nowe mieszkanie i 12 410 zł/m² za używane. Ta bliskość jest jednak efektem uśrednienia, bo na poziomie osiedli kierunek różnicy zmienia się co kilka wierszy tabeli.

Szczepin jest największym placem budowy w mieście: 1313 aktów z rynku pierwotnego, mediana 15 125 zł/m², przy 13 235 zł/m² za używane mieszkanie na tym samym osiedlu. Jagodno pokazuje najszerszą różnicę w drugą stronę, nowe lokale schodzą tam po 9572 zł/m², a używane po 13 233 zł/m². Na Przedmieściu Świdnickim nowe mieszkanie kosztuje 18 746 zł/m² wobec 12 858 zł/m² za używane. Trzy osiedla obok siebie w rankingu wtórnym, trzy zupełnie różne rynki pierwotne.

Zacisze-Zalesie-Szczytniki stoi na końcu tabeli, bo w dwa lata nie zebrało się tam dość aktów z rynku wtórnego, żeby podać medianę. Cały wynik osiedla, 23 674 zł/m² z 98 aktów, opiera się na nowych inwestycjach apartamentowych, na przykład z Różyckiego 1K, gdzie mediana wynosi 26 640 zł/m². Odwrotnie wygląda Strachocin-Swojczyce-Wojnów, gdzie za mało jest aktów z rynku pierwotnego.

Zwróć uwagę, gdzie podpisuje się najwięcej aktów. Szczepin, Psie Pole-Zawidawie i Jagodno dają razem 21,7 procent wszystkich wrocławskich transakcji, a w każdym z nich ponad 60 procent to rynek pierwotny. Na rynku pierwotnym dzieli je przepaść: 15 125 zł/m² na Szczepinie wobec 10 459 zł/m² na Psim Polu i 9572 zł/m² na Jagodnie. Na rynku wtórnym Szczepin i Jagodno wypadają niemal identycznie, 13 235 i 13 233 zł/m². Nowe budownictwo we Wrocławiu powstaje więc jednocześnie w miejscu bardzo drogim i w miejscach najtańszych, i to ono nadaje ton całej statystyce miasta.

Widok cen transakcyjnych na żywo obejmuje ostatnie 12 miesięcy, dlatego liczby mogą się nieznacznie różnić od dwuletniego okna tej analizy.

Nowe kontra używane

W większości wierszy rankingu droższy jest metr używany, a osiedla, na których nowe mieszkanie wyraźnie przebija używane, leżą blisko centrum. Na Starym Mieście nowe lokale schodzą po 23 427 zł/m² przy 13 812 zł/m² za używane, a stoją za tym adresy w rodzaju Bernardyńskiej 2 i 4 z medianami 29 246 i 27 144 zł/m². Na obrzeżach kolejność się odwraca, jak na Jagodnie, w Leśnicy i na Maślicach.

To ta sama mechanika co w Krakowie i Warszawie. Duże osiedla deweloperskie stoją na obrzeżach, gdzie cena metra jest niska, a nowe inwestycje w centrum są nieliczne i drogie. Mediana „nowego budownictwa" dla całego miasta miesza jedno z drugim, dlatego cennik dewelopera przykładaj do mediany rynku pierwotnego z tego samego osiedla, a nie do liczby z nagłówka.

Rozrzut wewnątrz osiedla

W całym Wrocławiu dziesiąty percentyl to 8962 zł/m², a dziewięćdziesiąty 16 944 zł/m². Ta tabela nie jest rankingiem cen, tylko miarą rozrzutu wewnątrz osiedla, dlatego liczy oba rynki razem.

Stare Miasto rozciąga się od 10 293 do 26 736 zł/m², czyli ponad dwuipółkrotnie. Do tego samego osiedla trafiają kamienice po dawnej zabudowie i nowe apartamenty, a mediana 14 794 zł/m² nie mówi, po której stronie tego zakresu leży konkretna oferta.

Jeden budynek, 333 akty

Największy pojedynczy adres w mieście to Sikorskiego 13 na Szczepinie, gdzie w dwa lata podpisano 333 akty. Mediana wynosi 21 193 zł/m², a pojedyncze lokale schodziły od 15 500 do 34 626 zł/m². Zakres zawęził się, odkąd filtr wyrzucił z tego budynku jeden akt po 2482 zł/m², czyli transakcję spoza wolnego rynku.

Tak wygląda cała pointa tej analizy w jednym wierszu danych: rozrzut w jednym budynku bywa większy niż rozrzut między osiedlami. Decydują piętro, stan, ekspozycja, kondygnacja i to, czy sprzedający się spieszył.

Najtańsze adresy z co najmniej pięcioma aktami to trzy sąsiadujące budynki przy Bluszczowej na Brochowie: numer 7 z medianą 7320 zł/m², numer 9 z 7314 i numer 11 z 7145, wszystkie przy typowym mieszkaniu 38 m². Ta sama liczba aktów i cztery razy niższa cena metra niż na Bernardyńskiej.

Cenniki deweloperów kontra akty notarialne

Mamy też 8338 bieżących ofert z rynku pierwotnego we Wrocławiu. Ich mediana to 14 400 zł/m² przy 12 147 zł/m² w aktach z tego samego segmentu, czyli o 19 procent więcej.

Na Szczepinie cennik przewyższa rejestr o 38 procent, a przy Placu Grunwaldzkim o 63 procent. Na Jagodnie i na Lipie Piotrowskiej różnicy praktycznie nie ma. Pamiętaj, że oferty to zdjęcie dzisiejszej podaży, często z lokalami w budowie, a akty obejmują dwa lata wstecz, więc część luki to upływ czasu, a nie rabat do wynegocjowania.

Metraż i cena metra

Wrocław ma najostrzejszą zależność ceny metra od metrażu w całej szóstce. Kawalerka kosztuje za metr o 33 procent więcej niż mieszkanie powyżej 70 m². Jeśli szukasz czegoś dużego, przykładaj ofertę do 10 732 zł/m², a nie do 12 272 zł/m² z nagłówka.

Pięć lat

Od 2021 roku mediana wzrosła o 55 procent. Ostatni rok wygląda spokojnie: w oknie dwuletnim mediana przesunęła się z 12 212 na 12 402 zł/m², a na rynku wtórnym z 12 424 na 12 398 zł/m². Wrocławskie ceny przestały rosnąć w tempie z lat 2022 i 2023.

Co z tego ma kupujący

Podział na 48 osiedli daje we Wrocławiu lepszy punkt odniesienia niż dzielnice w innych miastach, ale nadal jest za szeroki. Mediana osiedla nie odpowiada na pytanie, czy konkretna oferta jest droga, skoro w jednym budynku przy Sikorskiego rozrzut sięga kilkunastu tysięcy złotych na metrze.

W ostatnich dwóch latach zebraliśmy we Wrocławiu transakcje z 7651 adresów. Mediana ceny domu w granicach miasta to 1,2 miliona zł. Wszystko sprawdzisz w cenach transakcyjnych dla Wrocławia: mapa, osiedla i lista adresów. Gdy masz już wybraną ofertę, raport nieruchomości porównuje jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów.