Tczew zajmuje 206 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 7495 zł/m², czyli o 24 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 56 tysięcy osób, a do centrum Gdańska jest 41 kilometrów.
Liczby pochodzą z 774 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Tczewski rynek ma jedną cechę, której nie ma żadne inne miasto tej serii: metraż prawie nie zmienia tu ceny metra. Kawalerka kosztuje 7942 zł, a mieszkanie powyżej 65 m² 7112 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Tczewie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 30 stycznia 2026. To drugi najstarszy rejestr w województwie pomorskim, po sopockim. Sprawdziliśmy, że nowszych aktów nie ma także w rejestrze centralnym, więc jest to ograniczenie źródła, a nie naszego skanu. Wszystkie liczby w tym wpisie opisują rynek do końca stycznia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 10 aktów o medianie 1730 zł/m² i typowej cenie 76 500 zł za 43 m², czyli wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 774 akty. Mediana to 7495 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6490 do 8756 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 341 594 zł.
Metraż prawie nie zmienia ceny metra
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7942 | 118 | 16 |
| 35-50 m² | 7476 | 372 | 71 |
| 50-65 m² | 7379 | 176 | 28 |
| ponad 65 m² | 7112 | 108 | 19 |
Między kawalerką a mieszkaniem powyżej 65 m² jest 830 zł na metrze, czyli 12 procent. Dla porównania w Słupsku ta sama różnica wynosi 34 procent, w Wejherowie 42, a w gminie Kolbudy 45.
Dla kupującego jest to dobra wiadomość, bo w Tczewie cena metra rzeczywiście mierzy lokalizację i standard, a nie wielkość mieszkania. Porównywanie ofert po cenie metra ma tu więcej sensu niż w większości gmin tej serii.
Tabela izb pokazuje przy tym większy rozrzut niż tabela metrażu, od 9752 zł przy jednej izbie do 6424 zł przy pięciu.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 9752 | 44 | 32 m² |
| 2 | 8157 | 224 | 39 m² |
| 3 | 7332 | 356 | 47 m² |
| 4 | 6895 | 127 | 64 m² |
| 5 | 6424 | 22 | 80 m² |
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 7444 | 640 | 330 000 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 8266 | 134 | 375 090 zł | 46 m² |
Rynek pierwotny to zaledwie 17 procent aktów i jest o 822 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 11 procent. Metraż jest w obu segmentach identyczny, 46 m².
Niski udział rynku pierwotnego oznacza, że mediana Tczewa opisuje w praktyce istniejący zasób. To odróżnia je od Rumi czy Kosakowa, gdzie dwie trzecie transakcji pochodzi od deweloperów, i sprawia, że tczewska liczba jest bardziej użyteczna dla kupującego mieszkanie z drugiego obiegu.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Armii Krajowej 19 | 9452 | 9 | 9 |
| Zamkowa 20 | 8988 | 56 | 1 |
| Gdańska 35C | 8760 | 38 | 38 |
| Jabłoniowa 3 | 7906 | 12 | 11 |
| Władysława Jagiełły 6 | 7039 | 10 | 0 |
| Anny Łajming 4 | 7000 | 50 | 48 |
Zamkowa 20 jest wyjątkowa w całej serii pomorskiej: 56 aktów, z czego tylko jeden z rynku pierwotnego, przy medianie 8988 zł/m². To najliczniejszy w mieście adres z istniejącego zasobu i zarazem jeden z najdroższych, o 1493 zł powyżej mediany Tczewa.
Na drugim końcu tabeli stoi Anny Łajming 4, adres w przeważającej części deweloperski, z medianą 7000 zł/m², czyli poniżej mediany miasta. W Tczewie nowe mieszkanie nie musi być droższe od starego, jeśli stoi w innym miejscu.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5816 | 635 |
| 2022 | 5838 | 475 |
| 2023 | 6600 | 678 |
| 2024 | 7028 | 453 |
| 2025 | 7639 | 498 |
| 2026 (do 30 stycznia) | 8131 | 42 |
Od 2021 roku mediana urosła o 2315 zł na metrze, czyli o 40 procent. Rok 2022 był przy tym płaski: dołożył 22 zł.
Rok 2026 stoi na 42 aktach ze stycznia, bo tam kończy się rejestr, i jest sygnałem, a nie wynikiem.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 7742 zł/m² z 494 aktów przeciw 7080 zł/m² z 449 aktów, czyli wzrost o 9,3 procent. Liczba transakcji wzrosła przy tym o 10 procent.
Cenniki deweloperów
Ustawowy rejestr cen ofertowych obejmuje w Tczewie zaledwie 12 lokali o medianie 6666 zł/m². Dwanaście mieszkań to resztka oferty, a nie rynek, i tak należy tę liczbę czytać.
Warto jednak zauważyć, że stoi ona poniżej mediany rynku pierwotnego z aktów, która wynosi 8266 zł/m². Przy dwunastu lokalach nie wyciągamy z tego wniosku o rynku.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 41 | 660 000 zł | 500 000 zł | 860 000 zł | 543 m² |
| Działki | 14 | 255 380 zł | 88 750 zł | 502 625 zł | 688 m² |
13 z 41 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Dom w Tczewie kosztuje dokładnie tyle co w Słupsku, 660 000 zł, przy nieco większej działce.
Działek jest w oknie 14 i ostatnia z nich pochodzi z 27 listopada 2025, czyli dwa miesiące przed końcem rejestru mieszkaniowego.
Co z tego ma kupujący
W Tczewie cena metra jest uczciwszą miarą niż gdzie indziej, i to jest główny wniosek. Metraż zmienia ją o 12 procent, a nie o czterdzieści kilka, jak w połowie gmin tej serii.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Sprawdź adres, nie tylko dzielnicę, bo Zamkowa 20 i Anny Łajming 4 dzieli 1988 zł na metrze, a oba to duże, popularne adresy. Pamiętaj, że 83 procent transakcji to rynek wtórny, więc mediana Tczewa opisuje istniejący zasób, a nie ofertę deweloperską. I weź poprawkę na datę rejestru: liczby kończą się 30 stycznia 2026, pół roku przed gdańskimi.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Starogard Gdański leży 26 kilometrów stąd i jest o 563 zł na metrze tańszy, a Pelplin 33 kilometry i jest o 2387 zł tańszy. Całe Kociewie zestawiamy w porównaniu cen na Kociewiu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
