Gmina Pelplin zajmuje 615 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5108 zł/m², czyli o 16 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. To najtańsza gmina Kociewia i jedna z nielicznych w tej serii poniżej krajowej mediany.
Liczby pochodzą z 92 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Mediana gminy jest przy tym najmniej użyteczną liczbą w całym wpisie, bo rynek dzieli się tu na dwie części, których nic nie łączy: rynek pierwotny kosztuje 7388 zł za metr, a wtórny 4406 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Tczewie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 3 stycznia 2026. To najstarszy rejestr w całej serii pomorskiej po sopockim i tczewskim, i jest to ograniczenie źródła, a nie naszego skanu.
- To jest cała gmina miejsko-wiejska, więc liczby obejmują Pelplin i okoliczne wsie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 1404 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- To jest mały rynek i piszemy o nim jak o małym rynku. 92 akty w półtorarocznym oknie to mniej więcej jedna transakcja na sześć dni. Przy każdej tabeli podajemy liczbę aktów.
Po tych filtrach zostaje 92 akty. Mediana to 5108 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3810 do 7241 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 251 500 zł.
Dwa rynki, które nic nie łączy
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7388 | 25 | 315 792 zł | 38 m² |
| Wtórny | 4406 | 67 | 230 000 zł | 49 m² |
Różnica wynosi 2982 zł na metrze, czyli 68 procent. To największy taki rozjazd w całym województwie pomorskim.
I tu dochodzimy do rzeczy najważniejszej w tym wpisie: cały rynek pierwotny w gminie Pelplin to jeden adres.
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Limanowskiego 16 | 7388 | 25 | 25 |
Dwadzieścia pięć aktów pod jednym numerem to wszystkie transakcje deweloperskie w gminie w półtorarocznym oknie. Mediana rynku pierwotnego w Pelplinie nie opisuje więc segmentu rynku, tylko cennik jednego budynku, a kiedy jego sprzedaż się skończy, ta liczba zniknie razem z nim.
Bez tego adresu Pelplin jest gminą, w której metr kosztuje 4406 zł, a mieszkanie 230 000 zł. To jest liczba, którą powinien mieć w głowie kupujący mieszkanie w istniejącym zasobie.
Rozstęp kwartylowy całej gminy, od 3810 do 7241 zł/m², jest bezpośrednią konsekwencją tego podziału: dolny kwartyl opisuje istniejący zasób, górny nową inwestycję.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50-65 m² | 6476 | 19 | 5 |
| 35-50 m² | 5412 | 43 | 14 |
| do 35 m² | 5102 | 14 | 5 |
| ponad 65 m² | 3445 | 16 | 1 |
Tabela nie układa się tu w żadną regułę i przy takich próbach nie należy jej w to układać. Wyraźny jest tylko ostatni wiersz: mieszkania powyżej 65 m² kosztują 3445 zł za metr, czyli o 47 procent mniej niż przedział 50-65 m², i praktycznie nie ma wśród nich transakcji deweloperskich.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7200 | 25 | 38 m² |
| 3 | 4948 | 40 | 47 m² |
| 4 | 4241 | 19 | 70 m² |
Wiersz z dwiema izbami to w praktyce ten sam budynek przy Limanowskiego.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4296 | 65 |
| 2022 | 4227 | 47 |
| 2023 | 6192 | 107 |
| 2024 | 5238 | 50 |
| 2025 | 5218 | 68 |
| 2026 (do 3 stycznia) | 4158 | 2 |
Ta linia opisuje historię pojedynczych inwestycji, a nie zmianę cen. Skok w 2023 roku i cofnięcie w 2024 to zmiana proporcji między rynkiem pierwotnym a wtórnym, bo w gminie o stu aktach rocznie jedna inwestycja przesuwa medianę o dwa tysiące złotych.
Rok 2026 stoi na dwóch aktach i podajemy go wyłącznie dla kompletności tabeli.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 5214 zł/m² z 69 aktów przeciw 5246 zł/m² z 51 aktów, czyli spadek o 0,6 procent. Jest to najspokojniejszy odczyt z tej tabeli i jedyny oparty na porównywalnych okresach, ale stoi na 69 aktach.
Cenniki deweloperów
W gminie Pelplin ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu. Przy jednej inwestycji w gminie i 25 aktach deweloperskich w oknie jest to zrozumiałe: budynek przy Limanowskiego prawdopodobnie już się wyprzedał.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 17 | 420 000 zł | 345 000 zł | 502 500 zł | 909 m² |
| Działki | 2 | 18 168 zł | 12 282 zł | 24 053 zł | 30 m² |
Siedemnaście domów i dwie działki w półtorarocznym oknie to zbiór pojedynczych transakcji, a nie rynek. 11 z 17 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli w większości siedlisk.
Dom w gminie Pelplin kosztuje 420 000 zł, najmniej w całej serii pomorskiej, i jest o 102 tysiące tańszy niż w Starogardzie Gdańskim. Przy siedemnastu aktach traktujemy to jako sygnał, ale sygnał zgodny z resztą tego wpisu.
Dwie działki o typowej powierzchni 30 m² to udziały w gruncie, a nie parcele, i tej mediany nie należy używać do niczego.
Co z tego ma kupujący
W gminie Pelplin mediana gminy nie opisuje żadnej realnej oferty, i to jest główny wniosek. Rynek dzieli się na jeden nowy budynek po 7388 zł/m² i całą resztę po 4406 zł.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy oferta dotyczy Limanowskiego 16, czy istniejącego zasobu, bo dzieli je 2982 zł na metrze. Nie przenoś tutejszej mediany na sąsiednie gminy, bo Tczew jest o 2387 zł droższy, a Starogard o 1824. I weź poprawkę na datę rejestru: liczby kończą się 3 stycznia 2026, czyli pół roku przed gdańskimi.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Tczew leży 33 kilometry stąd i jest o 2387 zł na metrze droższy, a Starogard Gdański o 1824 zł. Całe Kociewie zestawiamy w porównaniu cen na Kociewiu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
