Starogard Gdański zajmuje 282 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 6932 zł/m², czyli o 14 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 44 672 osoby, a do centrum Gdańska jest 56 kilometrów.
Liczby pochodzą z 705 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Rynek jest tu wyraźnie skupiony: pięć adresów zbiera 201 transakcji, czyli 29 procent, i wszystkie pięć to inwestycje, które w oknie kończyły sprzedaż.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Starogardzie Gdańskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 31 marca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 8 aktów o medianie 1718 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 705 aktów. Mediana to 6932 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5709 do 7995 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 322 500 zł.
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7611 | 317 | 380 000 zł | 48 m² |
| Wtórny | 6206 | 388 | 280 000 zł | 46 m² |
Rynek pierwotny to 45 procent aktów i jest o 1405 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 23 procent. Metraż jest w obu segmentach zbliżony, więc różnicy nie tłumaczy wielkość mieszkań.
Różnica w cenie całkowitej jest przy tym większa niż w cenie metra: 380 000 zł u dewelopera przeciw 280 000 zł na rynku wtórnym, czyli o 100 tysięcy więcej.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta, 6932 zł/m², nie opisuje żadnego z dwóch rynków. Kto szuka mieszkania w istniejącym zasobie, powinien patrzeć na 6206 zł, a kto u dewelopera, na 7611 zł.
Pięć adresów, 29 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Aleja Jana Pawła II 1F | 8585 | 75 | 72 |
| Danuty Siedzikówny „Inki" 5 | 8029 | 38 | 36 |
| Feliksa Selmanowicza „Zagończyka" 30 | 7672 | 38 | 38 |
| Danuty Siedzikówny „Inki" 3 | 7282 | 33 | 32 |
| gen. Władysława Sikorskiego 5 | 5709 | 17 | 17 |
Pięć adresów zbiera 201 z 705 transakcji, czyli 29 procent rynku, i wszystkie pięć jest w przeważającej części deweloperskie. Rozpiętość między nimi wynosi 2876 zł na metrze, od 5709 do 8585 zł, choć wszystkie to nowe inwestycje sprzedawane w tym samym oknie.
Aleja Jana Pawła II 1F z 75 aktami jest największym pojedynczym adresem w mieście i zarazem najdroższym, o 1653 zł powyżej mediany Starogardu.
Sikorskiego 5, też w całości deweloperska, kosztuje 5709 zł/m², czyli o 1223 zł poniżej mediany miasta. Dwie inwestycje z tego samego okna dzieli więc półtora tysiąca złotych na metrze w każdą stronę od mediany.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35-50 m² | 7257 | 300 | 129 |
| do 35 m² | 7219 | 110 | 35 |
| 50-65 m² | 6930 | 171 | 79 |
| ponad 65 m² | 6234 | 124 | 74 |
Reguła małego metrażu w Starogardzie prawie nie działa: kawalerki i mieszkania 35-50 m² dzieli 38 zł na metrze, a najdroższy jest ten drugi przedział. Wyraźnie odstaje dopiero przedział powyżej 65 m², tańszy o 1023 zł od najdroższego, czyli o 16 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8272 | 38 | 27 m² |
| 2 | 7739 | 195 | 38 m² |
| 3 | 6583 | 269 | 48 m² |
| 4 | 6496 | 157 | 65 m² |
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5232 | 366 |
| 2022 | 5843 | 296 |
| 2023 | 5981 | 385 |
| 2024 | 6571 | 427 |
| 2025 | 7078 | 446 |
| 2026 (do 31 marca) | 6838 | 62 |
Od 2021 roku mediana urosła o 1606 zł na metrze, czyli o 31 procent. To wolniej niż w Tczewie, gdzie wzrost wyniósł 40 procent, i wyraźnie wolniej niż w Lęborku, gdzie 60.
Rok 2026 obejmuje trzy miesiące i jest sygnałem, a nie wynikiem.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 7167 zł/m² z 423 aktów przeciw 6570 zł/m² z 380 aktów, czyli wzrost o 9,1 procent. Liczba transakcji wzrosła przy tym o 11 procent.
Cenniki deweloperów
W Starogardzie Gdańskim ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 317 aktów z rynku pierwotnego, czyli 45 procent całości. To luka w danych źródłowych i przy tak dużym rynku deweloperskim jest ona zaskakująca.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 80 | 522 500 zł | 436 250 zł | 700 000 zł | 671 m² |
| Działki | 17 | 100 000 zł | 17 721 zł | 220 000 zł | 410 m² |
Dom w Starogardzie Gdańskim jest najtańszy w tej części województwa: 522 500 zł, czyli o 137 tysięcy mniej niż w Tczewie. Przy 80 aktach ta liczba stoi na sensownej próbie.
31 z 80 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, i to jest wysoki udział.
Mediana działki 100 000 zł przy dolnym kwartylu 17 721 zł nie opisuje parceli pod dom. Ostatni akt na działkę pochodzi z 29 września 2025, czyli pół roku przed końcem rejestru mieszkaniowego.
Co z tego ma kupujący
W Starogardzie Gdańskim konkretna inwestycja waży więcej niż mediana miasta, i to jest główny wniosek. Dwa adresy z tego samego okna, oba w całości deweloperskie, dzieli 2876 zł na metrze.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, o którym rynku mówi cena, bo między pierwotnym a wtórnym jest tu 1405 zł na metrze, czyli 23 procent. Sprawdź konkretną inwestycję, nie tylko dzielnicę, bo Aleja Jana Pawła II i Sikorskiego to nowe budynki różniące się o półtora tysiąca w każdą stronę od mediany. I nie porównuj z Tczewem wprost: rejestr starogardzki kończy się dwa miesiące później niż tczewski.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Tczew leży 26 kilometrów stąd i jest o 563 zł na metrze droższy, a Pelplin o 1824 zł tańszy. Całe Kociewie zestawiamy w porównaniu cen na Kociewiu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
