Zamość zajmuje 237 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7160 zł/m², o 19 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 56 844 osoby, a stąd jest 91 km do Lublina, 55 km do Biłgoraja i 50 km do Hrubieszowa.
Liczby pochodzą z 801 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi rynek mieszkaniowy województwa po Lublinie.
Najciekawsza liczba tego wpisu wygląda na złą wiadomość, a nią nie jest. Mediana całego rynku jest o 8,6 procent niższa niż rok wcześniej, ale mediana rynku wtórnego spadła w tym czasie o 0,1 procent, czyli nie zmieniła się wcale. Cały spadek to zmiana tego, co się sprzedaje, a nie tego, ile jest warte.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Zamość, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 24 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 1550 zł/m² i typowej cenie 83 000 zł przy 63 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 801 aktów. Mediana to 7160 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6029 do 7900 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 335 308 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 11 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6776 | 471 | 325 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 7500 | 303 | 345 190 zł | 46 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6974 | 27 | 345 000 zł | 52 m² |
Różnica wynosi 724 zł na metrze, czyli 10,7 procent.
Rynek pierwotny to 38 procent obrotu, czyli udział wysoki, ale niższy niż w Białej Podlaskiej czy Łukowie.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 6776 zł, a nie 7160 zł, czyli o 384 zł mniej niż mediana miasta.
Osiedla: 2039 zł różnicy na metrze
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Świętego Piątka | 7948 | 40 | 16 | 7596 |
| Nowe Miasto | 7818 | 62 | 22 | 7912 |
| Promyk | 7418 | 22 | 1 | 7524 |
| Jana Zamoyskiego | 7408 | 207 | 124 | 6626 |
| Orzeszkowej-Reymonta | 7386 | 111 | 48 | 6599 |
| Karolówka | 7108 | 72 | 44 | 8118 |
| Jana Kilińskiego | 6600 | 71 | 22 | 6600 |
| Planty | 6519 | 55 | 7 | 6784 |
| Powiatowa | 6478 | 70 | 4 | 6510 |
| Słoneczny Stok | 5918 | 68 | 10 | 6323 |
| Partyzantów | 5909 | 14 | 0 | 5909 |
Zamość ma 16 osiedli i wszystkie 801 aktów wpada w któreś z nich, więc ta tabela opisuje całe miasto. Poza nią zostaje pięć jednostek: Zamczysko z siedmioma aktami, Stare Miasto z dwoma oraz Janowice, Majdan i Rataja, gdzie w dwa lata nie sprzedano ani jednego mieszkania.
Rozpiętość między osiedlami wynosi 2039 zł na metrze, od 5909 zł na Partyzantów do 7948 zł na Świętego Piątka, czyli 101 950 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Ostatnia kolumna zmienia jednak porządek w trzech miejscach. Osiedle Jana Zamoyskiego, największe w mieście z 207 aktami, traci po odjęciu rynku pierwotnego 782 zł i spada z 7408 do 6626 zł, bo 124 ze 207 jego transakcji to pierwsza sprzedaż. To samo dzieje się na Orzeszkowej-Reymonta.
Odwrotnie działa to na Karolówce, gdzie mediana bez rynku pierwotnego jest o 1010 zł wyższa od mediany całego osiedla, i wynosi 8118 zł, czyli najwięcej w mieście. Tam nowe mieszkania są tańsze od istniejącego zasobu.
Jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, najdroższe osiedla Zamościa to Karolówka i Nowe Miasto, a nie Jana Zamoyskiego, mimo że pierwsza tabela sugeruje inaczej.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Bohaterów Monte Cassino 1 | 7629 | 128 | 122 |
| Wiejska 28 | 7600 | 49 | 46 |
| Królowej Jadwigi 20D | 6122 | 15 | 14 |
| Spadek 39 | 7994 | 11 | 9 |
| Sienkiewicza 22D | 9199 | 9 | 0 |
| Królowej Jadwigi 20C | 6410 | 9 | 7 |
| Kilińskiego 83A | 6611 | 7 | 7 |
| Poniatowskiego 10 | 7902 | 6 | 0 |
| Młyńska 6I | 7407 | 6 | 5 |
| Lwowska 27 | 6092 | 6 | 0 |
Szesnaście adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 276 aktów, czyli 34 procent rynku miasta.
Bohaterów Monte Cassino 1 to 128 aktów, z czego 122 pierwszej sprzedaży, czyli sama ta inwestycja odpowiada za 16 procent obrotu i za 40 procent całego zamojskiego rynku pierwotnego.
Najdroższy adres, Sienkiewicza 22D z medianą 9199 zł, nie ma ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży i leży 2039 zł powyżej mediany miasta.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7496 | 119 | 41 |
| 35 do 50 m² | 7478 | 344 | 151 |
| 50 do 65 m² | 6875 | 247 | 92 |
| ponad 65 m² | 6441 | 91 | 19 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu wyraźnie powyżej 50 m²: mieszkania ponad 65 m² są o 1055 zł tańsze za metr od kawalerek, czyli o 14 procent. Dwa pierwsze przedziały są przy tym praktycznie równe.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7914 | 31 | 32 m² |
| 2 | 7588 | 223 | 37 m² |
| 3 | 7363 | 331 | 49 m² |
| 4 | 6147 | 177 | 61 m² |
| 5 | 5715 | 33 | 74 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Największy próg leży między trzema a czterema izbami: 1216 zł na metrze, czyli więcej niż różnica między jedną a trzema izbami razem wzięta.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5536 | 258 |
| 2022 | 6008 | 276 |
| 2023 | 6305 | 443 |
| 2024 | 7001 | 560 |
| 2025 | 6786 | 327 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 24 czerwca i notuje z niego 160 aktów przy medianie 6820 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Zamościa urosła o 23 procent, czyli najwolniej w całym tym zestawieniu, a rok 2025 przyniósł spadek o 3 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru pogłębia ten obraz, ale tylko pozornie: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6757 zł/m² przy 308 aktach, a w dwunastu poprzednich 7389 zł przy 512 aktach, czyli spadek o 8,6 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży dał w tym samym czasie 6776 wobec 6786 zł, czyli minus 0,1 procent.
Te dwie liczby razem tłumaczą wszystko. Mieszkania z istniejącego zasobu kosztują w Zamościu dokładnie tyle, ile rok temu. Spadek mediany miasta bierze się z tego, że w pierwszym z okien sprzedała się duża partia nowych mieszkań, a w drugim znacznie mniejsza: w lipcu 2024 samego rynku pierwotnego było 93 akty, w całym drugim półroczu 2025 mniej niż połowa tego.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Zamościu 83 lokale o medianie 7400 zł/m², przy wąskim rozstępie kwartylowym od 7000 do 7560 zł. Pochodzą z dwóch inwestycji: 51 lokali przy Chłodnej i 32 przy Wólce Panieńskiej.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa, 7400 zł, leży 100 zł poniżej mediany aktów pierwszej sprzedaży. To jedyne miasto w tym zestawieniu, w którym cennik jest niżej niż zawarte transakcje, i najprostsze wyjaśnienie brzmi: w sprzedaży zostały dziś inwestycje tańsze od tych, które wyprzedały się w ostatnich dwóch latach.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 117 | 520 000 zł | 350 000 do 680 000 zł | 595 m² |
| Działka | 34 | 174 636 zł | 71 375 do 345 525 zł | 630 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 51 ze 117 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 44 procent, a typowa działka pod domem ma 595 m².
Dom w Zamościu kosztuje 520 000 zł, czyli 1,5 raza tyle co mediana mieszkania pięćdziesięciometrowego. W Chełmie i Hrubieszowie ta sama relacja wynosi 1,8, a w Świdniku 2,1, więc w Zamościu dom jest wobec mieszkania wyjątkowo tani.
Rynek gruntu jest umiarkowanie głęboki: 34 transakcje w dwa lata przy medianie 174 636 zł za 630 m², a ostatnia z nich pochodzi z 19 lutego 2026.
Co z tego ma kupujący
Zamość jest rynkiem, w którym mediana miasta spada, a ceny mieszkań stoją. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie czytaj spadku o 8,6 procent jako okazji, bo mieszkania z istniejącego zasobu nie potaniały ani o procent. Sprawdź osiedle w ostatniej kolumnie tabeli, bo na Jana Zamoyskiego mediana bez rynku pierwotnego jest o 782 zł niższa od mediany całego osiedla, a na Karolówce o 1010 zł wyższa. I przy mieszkaniu czteroizbowym licz na 6147 zł za metr, bo próg między trzema a czterema izbami wynosi tu 1216 zł.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Biłgoraj leży 55 km stąd i jest tańszy o 124 zł na metrze, Kraśnik jest tańszy o 1160 zł, a Janów Lubelski droższy o 585 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Zamościu, Biłgoraju, Kraśniku i Janowie Lubelskim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
