Kraśnik zajmuje 434 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6000 zł/m², czyli o 28 zł poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 30 525 osób, a stąd jest 54 km do Lublina i 45 km do Janowa Lubelskiego.
Liczby pochodzą z 387 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje pozorny skok. Mediana całego rynku jest o 33,1 procent wyższa niż rok wcześniej, co byłoby najszybszym wzrostem w tym zestawieniu. Sam rynek wtórny urósł jednak w tym czasie o 7,6 procent, a różnicę robią trzy adresy, które weszły do obrotu w drugim z tych okien.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kraśniku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 12 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 12 aktów o medianie 1014 zł/m² i typowej cenie 50 000 zł przy 48 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Tabela izb stoi na 240 z 387 aktów, bo tylko przy tylu rejestr wypełnia tę rubrykę.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 387 aktów. Mediana to 6000 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4770 do 7200 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 260 000 zł.
Rozstęp kwartylowy, 2430 zł, jest wyjątkowo szeroki i mówi to samo, co następna sekcja: w Kraśniku obok siebie funkcjonują dwa rynki o zupełnie różnych cenach.
Rynek pierwotny jest droższy o 44 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5160 | 260 | 225 000 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 7409 | 127 | 343 758 zł | 44 m² |
Różnica wynosi 2249 zł na metrze, czyli 44 procent, i jest to drugi taki rozjazd w tym zestawieniu po Chełmie.
Rynek pierwotny to 33 procent obrotu, czyli 127 aktów, i praktycznie w całości pochodzi z trzech adresów.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta jest w Kraśniku liczbą, której nie da się użyć. Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwa liczba to 5160 zł, czyli o 840 zł mniej niż mediana; przy nowym 7409 zł, czyli o 1409 zł więcej.
Trzy adresy tworzą cały rynek pierwotny
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Lubelska 69 | 7930 | 52 | 52 |
| Makowa 2 | 7043 | 41 | 41 |
| Makowa 9A | 7134 | 34 | 33 |
| Krasińskiego 1 | 5506 | 5 | 0 |
| Zawadzkiego „Zośki" 3 | 5042 | 5 | 0 |
| Niepodległości 40 | 4185 | 5 | 0 |
Sześć adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 142 akty, czyli 37 procent rynku miasta.
Trzy pierwsze wiersze to 126 ze 127 wszystkich transakcji pierwszej sprzedaży w Kraśniku, a każdy z nich leży ponad tysiąc złotych powyżej mediany miasta. Trzy pozostałe, wszystkie bez ani jednej pierwszej sprzedaży, leżą od 494 do 1815 zł poniżej.
Rozpiętość między skrajnymi adresami wynosi 3745 zł na metrze, od 4185 zł przy Niepodległości 40 do 7930 zł przy Lubelskiej 69, czyli 187 250 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5886 | 61 | 12 |
| 35 do 50 m² | 5856 | 185 | 68 |
| 50 do 65 m² | 5880 | 105 | 32 |
| ponad 65 m² | 6522 | 36 | 15 |
Metraż nie różnicuje tu ceny metra w ogóle: trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 30 zł. Odstaje dopiero przedział powyżej 65 m², i to w górę, o 636 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5430 | 55 | 33 m² |
| 3 | 4972 | 110 | 47 m² |
| 4 | 5224 | 53 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, a w Kraśniku wypełnia tę rubrykę przy 240 z 387 aktów, więc tabela opisuje mniej niż dwie trzecie rynku. Najtańsze za metr są mieszkania trzyizbowe, o 458 zł poniżej dwuizbowych.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4086 | 144 |
| 2022 | 4551 | 108 |
| 2023 | 4644 | 104 |
| 2024 | 4976 | 127 |
| 2025 | 6131 | 207 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 12 czerwca i notuje z niego 113 aktów przy medianie 6431 zł.
Do 2024 roku mediana Kraśnika rosła po kilka procent rocznie, a w 2025 skoczyła o 23 procent. To nie jest zmiana wartości mieszkań, tylko moment, w którym do rejestru weszły trzy nowe inwestycje.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje ten sam efekt w skrajnej postaci:
- cały rynek: 6758 zł/m² przy 230 aktach wobec 5076 zł przy 160 aktach, czyli wzrost o 33,1 procent;
- bez pierwszej sprzedaży: 5393 zł/m² przy 117 aktach wobec 5010 zł przy 146 aktach, czyli wzrost o 7,6 procent.
Obie liczby są dodatnie, więc mieszkania w Kraśniku faktycznie drożeją, ale realne tempo to 7,6 procent, a nie 33. Reszta to zmiana struktury obrotu.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Kraśniku 57 lokali o medianie 7300 zł/m², przy bardzo wąskim rozstępie kwartylowym od 7100 do 7400 zł. Wszystkie pochodzą z jednej inwestycji, przy Lubelskiej 69.
To ten sam adres, który w rejestrze aktów ma 52 transakcje pierwszej sprzedaży przy medianie 7930 zł. Jedna inwestycja jest więc jednocześnie największym pojedynczym adresem w aktach i całą dostępną dziś ofertą deweloperską miasta.
Cennik, 7300 zł, leży przy tym o 630 zł poniżej mediany transakcji pod tym samym adresem, co przy trwającej sprzedaży oznacza, że tańsze lokale zostały na koniec.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 54 | 300 000 zł | 162 500 do 565 000 zł | 792 m² |
| Działka | 11 | 71 600 zł | 16 142 do 102 500 zł | 425 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 36 z 54 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli dwie trzecie, a typowa działka ma 792 m².
Mediana domu, 300 000 zł, jest tu równa medianie mieszkania pięćdziesięciometrowego. To najniższa taka relacja wśród większych miast tego zestawienia i wynika wprost z poprzedniego zdania: w Kraśniku pod nazwą „dom" sprzedaje się w większości siedliska poza miastem.
Rynek gruntu praktycznie zamarł: jedenaście transakcji, a ostatnia pochodzi z 31 lipca 2025 roku.
Co z tego ma kupujący
Kraśnik jest miastem dwóch rynków, których mediany dzieli 44 procent. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany miasta. Właściwa liczba to 5160 zł przy mieszkaniu z istniejącego zasobu albo 7409 zł przy nowym. Nie czytaj wzrostu o 33 procent jako drożejących mieszkań, bo realne tempo to 7,6 procent. I sprawdź, czy oglądane mieszkanie pochodzi z Lubelskiej albo Makowej, bo te trzy adresy to cały tutejszy rynek pierwotny.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Janów Lubelski leży 45 km stąd i jest droższy o 1745 zł na metrze, Biłgoraj 80 km i jest droższy o 1036 zł, a Zamość o 1160 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Zamościu, Biłgoraju, Kraśniku i Janowie Lubelskim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
