Cztery miasta południowej części województwa lubelskiego dzieli 1745 zł na metrze, od 7745 zł w Janowie Lubelskim do 6000 zł w Kraśniku.
Liczby pochodzą z 1394 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tej czwórce jest to, że kolejność cen jest dokładnie odwrotna do kolejności wielkości miast: najdroższy jest czternastotysięczny Janów Lubelski, a najtańszy trzydziestotysięczny Kraśnik. A po odjęciu rynku pierwotnego kolejność zmienia się jeszcze raz.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Zamość, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Biłgoraju, Kraśniku i Janowie Lubelskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce rozjeżdżają się o blisko pięć miesięcy, od 29 stycznia 2026 w Biłgoraju do 24 czerwca 2026 w Zamościu.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 25 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Janów Lubelski | 14 199 | 177 | 7745 | 8339 | 6048 | 92 | 2026-02-17 |
| Zamość | 56 844 | 237 | 7160 | 7500 | 6776 | 801 | 2026-06-24 |
| Biłgoraj | 24 312 | 255 | 7036 | 7575 | 6662 | 114 | 2026-01-29 |
| Kraśnik | 30 525 | 434 | 6000 | 7409 | 5160 | 387 | 2026-06-12 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m².
Trzy pierwsze miasta mieszczą się w 709 zł na metrze, a czwarte odstaje o ponad tysiąc. Kolejność w tej tabeli nie ma nic wspólnego z liczbą mieszkańców: najmniejszy Janów Lubelski jest najdroższy, a drugi co do wielkości Kraśnik ostatni.
Ranking się odwraca
| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Miejsce | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Miejsce |
|---|---|---|---|---|
| Janów Lubelski | 7745 | 1 | 6048 | 3 |
| Zamość | 7160 | 2 | 6776 | 1 |
| Biłgoraj | 7036 | 3 | 6662 | 2 |
| Kraśnik | 6000 | 4 | 5160 | 4 |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia i wyjaśnia całą poprzednią.
Mediana miasta mierzy tu przede wszystkim udział pierwszej sprzedaży w obrocie, a ten wynosi 77 procent w Janowie Lubelskim, 56 w Biłgoraju, 38 w Zamościu i 33 w Kraśniku.
Po odjęciu rynku pierwotnego Janów Lubelski spada z pierwszego miejsca na trzecie, a mieszkanie z istniejącego zasobu jest tam o 728 zł na metrze tańsze niż w Zamościu. Rozpiętość całej czwórki maleje przy tym z 1745 do 1616 zł, ale zmienia się to, kto jest gdzie.
Dla kupującego rozstrzyga druga para kolumn, chyba że ogląda mieszkanie od dewelopera.
Skąd bierze się rynek pierwotny w każdym z tych miast
| Miasto | Akty pierwszej sprzedaży | Udział | Adresy, które je tworzą |
|---|---|---|---|
| Janów Lubelski | 71 | 77 procent | Wiejska 42 i 38, razem 65 aktów |
| Biłgoraj | 64 | 56 procent | Willowa 9A, Kuźmińskiego 5, Poprzeczna 14, razem 59 aktów |
| Zamość | 303 | 38 procent | Bohaterów Monte Cassino 1, 122 akty |
| Kraśnik | 127 | 33 procent | Lubelska 69, Makowa 2 i 9A, razem 126 aktów |
Ta tabela mówi, na czym stoi każda z czterech median.
W Janowie Lubelskim, Biłgoraju i Kraśniku cały rynek pierwotny to dwa albo trzy budynki. Jeśli któryś z nich się wyprzeda, a na jego miejsce nie wejdzie następny, mediana miasta spadnie o kilkaset złotych bez żadnej zmiany cen mieszkań.
Zamość jest jedynym miastem tej czwórki z rynkiem pierwotnym rozłożonym na wiele inwestycji: największa daje 122 z 303 aktów, czyli 40 procent, a nie ponad 90 jak w pozostałych.
Kierunek cen
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Kraśnik | 6758 zł/m² | +33,1 procent | 5393 zł/m² | +7,6 procent |
| Biłgoraj | 7636 zł/m² | +12,3 procent | 6772 zł/m² | −1,1 procent |
| Janów Lubelski | 7292 zł/m² | −6,9 procent | 6431 zł/m² | +27,9 procent |
| Zamość | 6757 zł/m² | −8,6 procent | 6776 zł/m² | −0,1 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Pierwsza kolumna zmian nie opisuje w żadnym z tych miast cen mieszkań. Opisuje, ile lokali z dwóch albo trzech nowych budynków sprzedano w którym roku, a to potrafi dać i plus 33, i minus 9 procent.
Druga kolumna jest bliższa prawdy, ale tylko w dwóch przypadkach jest wiarygodna. W Kraśniku stoi na 117 i 146 aktach, w Zamościu na 260 i 243, i tam można jej ufać: mieszkania z istniejącego zasobu podrożały w Kraśniku o 7,6 procent, a w Zamościu nie ruszyły się wcale. W Biłgoraju i Janowie Lubelskim odpowiednie okna liczą po kilkanaście do dwudziestu ośmiu aktów, więc obie te liczby traktujemy jako sygnał.
Domy
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Janów Lubelski | 10 | 595 000 zł | 80 procent | 1612 m² |
| Biłgoraj | 37 | 545 000 zł | 49 procent | 614 m² |
| Zamość | 117 | 520 000 zł | 44 procent | 595 m² |
| Kraśnik | 54 | 300 000 zł | 67 procent | 792 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Kraśnik odstaje tu jeszcze mocniej niż przy mieszkaniach: mediana domu jest tam o 220 tysięcy niższa niż w Zamościu, przy różnicy median mieszkań o 19 procent.
Trzecia kolumna tłumaczy część tej różnicy. W Kraśniku dwie trzecie aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli w większości siedlisk poza miastem, a w Zamościu mniej niż połowa.
W Janowie Lubelskim dziesięć transakcji domami to zbyt cienka próba, żeby czytać z niej poziom cen.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|
| Zamość | 83 | 7400 | 7500 |
| Kraśnik | 57 | 7300 | 7409 |
| Biłgoraj | 0 | brak | 7575 |
| Janów Lubelski | 0 | brak | 8339 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
W obu miastach, które mają dziś jakąkolwiek ofertę, cennik leży poniżej mediany zawartych transakcji, o 100 zł w Zamościu i o 109 zł w Kraśniku. To układ rzadki: zwykle cennik jest wyraźnie wyżej.
Najprostsze wyjaśnienie brzmi, że w sprzedaży zostały dziś tańsze lokale albo tańsze inwestycje niż te, które wyprzedały się w ostatnich dwóch latach.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Janów Lubelski: 387 250 zł, a z istniejącego zasobu 302 400 zł
- Zamość: 358 000 zł, a z istniejącego zasobu 338 800 zł
- Biłgoraj: 351 800 zł, a z istniejącego zasobu 333 100 zł
- Kraśnik: 300 000 zł, a z istniejącego zasobu 258 000 zł
Przy mieszkaniach z istniejącego zasobu kolejność jest już inna: najdroższy jest Zamość, a Janów Lubelski, najdroższy w pierwszej kolumnie, spada na trzecie miejsce.
Różnica między Janowem Lubelskim a Kraśnikiem, 87 250 zł, to 29 procent ceny mieszkania w tym drugim mieście, a dzieli je 45 km drogi.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na osiedla, adresy, metraże, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Zamościu
- Ceny mieszkań w Biłgoraju
- Ceny mieszkań w Kraśniku
- Ceny mieszkań w Janowie Lubelskim
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
