Gmina Janów Lubelski zajmuje 177 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7745 zł/m², o 28 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 14 199 osób, a stąd jest 45 km do Kraśnika i 37 km do Biłgoraja.
Liczby pochodzą z 92 aktów notarialnych podpisanych od sierpnia 2024 roku. W rankingu krajowym Janów Lubelski stoi wyżej niż Zamość, Puławy, Lubartów i Chełm, mimo że jest od każdego z nich wielokrotnie mniejszy.
Ta pozycja ma jednak jedno konkretne wyjaśnienie, i to jest najciekawsza liczba tego wpisu. 65 z 92 aktów, czyli 71 procent rynku, dotyczy dwóch budynków przy ulicy Wiejskiej, a wszystkie te transakcje to pierwsza sprzedaż.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Janowie Lubelskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 26 sierpnia 2024 do 17 lutego 2026. Rejestr janowski jest o kilka miesięcy starszy od rejestrów sąsiednich powiatów.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 1670 zł/m² i typowej cenie 108 000 zł przy 62 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Tabeli izb nie podajemy, bo rejestr wypełnia tę rubrykę tylko przy 24 z 92 aktów.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 92 akty. Mediana to 7745 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5516 do 8737 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 353 889 zł.
Rozstęp kwartylowy, 3221 zł, jest najszerszy w całym tym zestawieniu. Powód opisuje następna sekcja.
Trzy czwarte rynku to pierwsza sprzedaż
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8339 | 71 | 398 658 zł | 53 m² |
| Wtórny | 6048 | 18 | 265 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5399 | 3 | 215 000 zł | 40 m² |
71 z 92 aktów, czyli 77 procent obrotu, to pierwsza sprzedaż. Tak wysokiego udziału nie ma żadna inna gmina tego zestawienia poza Głuskiem pod Lublinem.
Konsekwencja jest bezpośrednia i praktyczna: mediana gminy, 7745 zł, jest w istocie ceną nowego mieszkania. Mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje tu 6048 zł, czyli o 1697 zł mniej niż mediana i o 2291 zł mniej niż nowe.
Wiersz rynku wtórnego stoi na osiemnastu aktach, więc jest to liczba orientacyjna, ale kierunek nie budzi wątpliwości.
Dwa budynki, 71 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Wiejska 42 | 7616 | 42 | 42 |
| Wiejska 38 | 8912 | 23 | 23 |
To jedyne dwa adresy w gminie z co najmniej pięcioma transakcjami w oknie, razem 65 aktów, czyli 71 procent rynku, i wszystkie 65 to pierwsza sprzedaż.
Dwa budynki przy tej samej ulicy dzieli przy tym 1296 zł na metrze, co przy sąsiadujących inwestycjach jest różnicą znaczną.
Pozostałe 27 aktów rozkłada się po całej gminie bez ani jednego adresu z pięcioma transakcjami. Praktyczny wniosek jest taki, że mediana Janowa Lubelskiego nie opisuje mieszkania w starszym bloku ani domu w gminie, tylko cenę w dwóch konkretnych budynkach.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7604 | 7 | 5 |
| 35 do 50 m² | 7350 | 31 | 21 |
| 50 do 65 m² | 8380 | 45 | 38 |
| ponad 65 m² | 5539 | 9 | 7 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" jest tu odwrócona i to bardzo mocno: najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², o 1030 zł powyżej przedziału od 35 do 50 m².
Wyjaśnienie leży w ostatniej kolumnie. W przedziale od 50 do 65 m² jest 38 z 71 transakcji pierwszej sprzedaży, czyli to w nim mieści się większość mieszkań z dwóch budynków przy Wiejskiej. Tabela mierzy więc nie metraż, tylko to, co deweloper wybudował.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4662 | 9 |
| 2022 | 5662 | 49 |
| 2023 | 6351 | 23 |
| 2024 | 7943 | 48 |
| 2025 | 7398 | 50 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 17 lutego i notuje z niego cztery akty.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 59 procent, ale seria nie jest gładka: rok 2024 był o 8 procent wyżej niż 2025, a wiersze stoją na kilkudziesięciu aktach każdy.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7292 zł/m² przy 38 aktach, a w dwunastu poprzednich 7832 zł przy 62 aktach, czyli spadek o 6,9 procent.
Ten spadek nie mówi o taniejących mieszkaniach, tylko o tym, w którym momencie sprzedawał się który budynek. Rynek bez pierwszej sprzedaży poszedł w drugą stronę, z 5030 do 6431 zł, ale stoi na piętnastu i czternastu aktach, więc żadnej z tych liczb nie traktujemy jako pomiaru.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 10 | 595 000 zł | 401 250 do 700 000 zł | 1612 m² |
| Działka | 9 | 80 000 zł | 16 605 do 145 000 zł | 372 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 8 z 10 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 1612 m², więc mediana 595 000 zł opisuje w większości siedliska w gminie.
Obie próby są bardzo cienkie: dziesięć domów i dziewięć działek w półtora roku, a ostatnie transakcje pochodzą z października i listopada 2025.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Janowie Lubelskim ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 71 aktów z ostatnich dwóch lat, czyli ponad trzy czwarte obrotu.
Co z tego ma kupujący
Janów Lubelski to gmina, której wysoka pozycja w rankingu opiera się na dwóch budynkach. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie używaj mediany gminy przy mieszkaniu z istniejącego zasobu, bo właściwa liczba to 6048 zł, o 1697 zł niżej. Sprawdź, czy oglądane mieszkanie stoi przy Wiejskiej, bo stamtąd pochodzi 71 procent aktów. I nie czytaj spadku o 6,9 procent jako taniejących mieszkań, bo opisuje on wyłącznie tempo sprzedaży dwóch inwestycji.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Biłgoraj leży 37 km stąd i jest tańszy o 709 zł na metrze, Kraśnik 45 km i jest tańszy o 1745 zł, a Zamość o 585 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Zamościu, Biłgoraju, Kraśniku i Janowie Lubelskim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
