Biłgoraj zajmuje 255 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7036 zł/m², o 17 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 24 312 osób, a stąd jest 55 km do Zamościa i 37 km do Janowa Lubelskiego.
Liczby pochodzą z 114 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Biłgoraj stoi w rankingu krajowym wyżej niż Chełm i Kraśnik, mimo że jest od obu tych miast mniejszy.
Najciekawsza liczba tego wpisu pokazuje, jak bardzo jedna inwestycja potrafi przesunąć obraz dzielnicy. Osiedle Nadstawna ma medianę 9122 zł/m², najwyższą w mieście, ale po odjęciu rynku pierwotnego spada do 6902 zł, czyli poniżej mediany całego Biłgoraja.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Biłgoraju, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 29 stycznia 2026. Rejestr biłgorajski jest o kilka miesięcy starszy od zamojskiego i kraśnickiego, więc ostatnie pół roku transakcji nie jest tu jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął jeden akt o cenie 61 400 zł przy 49 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 114 aktów. Mediana to 7036 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6422 do 8148 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 345 360 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 14 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7575 | 64 | 362 800 zł | 53 m² |
| Wtórny | 6662 | 44 | 304 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6929 | 6 | 362 500 zł | 53 m² |
Różnica wynosi 913 zł na metrze, czyli 13,7 procent.
Ważniejsza jest druga kolumna. 64 ze 114 aktów, czyli 56 procent obrotu, to pierwsza sprzedaż, co przy mieście dwudziestoczterotysięcznym jest udziałem bardzo wysokim, na poziomie Białej Podlaskiej.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 6662 zł, a nie 7036 zł, czyli o 374 zł mniej niż mediana miasta.
Osiedla
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Nadstawna | 9122 | 23 | 17 | 6902 |
| Różnówka | 7061 | 35 | 29 | 7065 |
| Śródmieście | 6928 | 25 | 13 | 6762 |
Biłgoraj ma 12 osiedli, ale tylko trzy z nich mają w oknie co najmniej dziesięć transakcji. Poza tabelą zostają Bojary i Puszcza Solska po osiem aktów, Ogrody z czterema, Piaski i Roztocze po jednym oraz cztery osiedla bez ani jednej transakcji: Bagienna, Batorego, Rapy i Sitarska-Kępy. Dziewięć aktów nie wpadło w żaden obrys.
Ostatnia kolumna wywraca kolejność. Nadstawna wygląda na najdroższe osiedle Biłgoraja z medianą 9122 zł, ale 17 z jej 23 transakcji to pierwsza sprzedaż; bez nich mediana wynosi 6902 zł, czyli o 2220 zł mniej i poniżej mediany miasta.
Na Różnówce, mimo że pierwsza sprzedaż to 29 z 35 aktów, obie liczby są praktycznie równe: 7061 i 7065 zł. Tam nowe mieszkania kosztują tyle, co reszta osiedla.
Jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, trzy biłgorajskie osiedla mieszczą się w 303 zł na metrze i praktycznie nie różnią się ceną.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Willowa 9A | 6974 | 30 | 29 |
| Tadeusza Kuźmińskiego 5 | 9398 | 18 | 17 |
| Poprzeczna 14 | 7042 | 14 | 13 |
Trzy adresy zebrały w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 62 akty, czyli 54 procent rynku miasta, w tym 59 transakcji pierwszej sprzedaży.
Te trzy budynki to 59 z 64 wszystkich pierwszych sprzedaży w Biłgoraju. Kuźmińskiego 5 stoi przy tym o 2424 zł powyżej Willowej 9A, choć obie inwestycje sprzedawały się w tym samym oknie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7786 | 18 | 8 |
| 35 do 50 m² | 7014 | 39 | 19 |
| 50 do 65 m² | 6949 | 37 | 21 |
| ponad 65 m² | 7176 | 20 | 16 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu tylko na dole skali: kawalerki są o 837 zł droższe za metr od przedziału 50 do 65 m², a trzy pozostałe wiersze mieszczą się w 227 zł.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7243 | 38 | 39 m² |
| 3 | 7002 | 46 | 55 m² |
| 4 | 6928 | 23 | 71 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Zależność jest monotoniczna, ale bardzo słaba: między dwiema a czterema izbami różnica wynosi 315 zł na metrze, czyli cztery procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4423 | 36 |
| 2023 | 5640 | 50 |
| 2024 | 6774 | 64 |
| 2025 | 7162 | 57 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 29 stycznia i notuje z niego 11 aktów.
W tej tabeli brakuje roku 2022, i nie dlatego, że go pominęliśmy: biłgorajski rejestr nie zawiera ani jednej transakcji lokalowej z tego roku. To luka w danych źródłowych, a nie dowód, że przez dwanaście miesięcy nikt w Biłgoraju nie kupił mieszkania. Z tego samego powodu wzrostu od 2021 roku nie da się tu rozłożyć na lata.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7636 zł/m² przy 64 aktach, a w dwunastu poprzednich 6798 zł przy 63 aktach, czyli wzrost o 12,3 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży dał w tym samym czasie 6772 wobec 6844 zł, czyli minus 1,1 procent, ale stoi na 28 aktach w każdym z okien.
Pierwsza z tych liczb opisuje więc głównie to, ile nowych mieszkań sprzedano w którym roku. Druga jest bliższa temu, co interesuje kupującego, ale przy dwudziestu ośmiu transakcjach traktujemy ją jako sygnał, a nie pomiar.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 37 | 545 000 zł | 340 000 do 600 000 zł | 614 m² |
| Działka | 17 | 120 000 zł | 30 000 do 200 000 zł | 257 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 18 z 37 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli prawie połowa, a typowa działka pod domem ma 614 m².
Dom w Biłgoraju kosztuje 545 000 zł, czyli więcej niż w Zamościu, mimo że mieszkanie jest tam droższe o 124 zł na metrze.
Rynek gruntu jest płytki, a typowa działka wyjątkowo mała: 17 transakcji przy medianie 257 m², czyli w większości chodzi o dokupywanie fragmentów sąsiednich parcel, a nie o działki pod zabudowę.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Biłgoraju ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 64 akty z ostatnich dwóch lat, czyli 56 procent całego obrotu.
Co z tego ma kupujący
Biłgoraj jest niewielkim rynkiem, który w ostatnich dwóch latach zdominowały trzy nowe budynki. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 6662 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z istniejącego zasobu. Nie sugeruj się medianą osiedla Nadstawna, bo bez rynku pierwotnego spada ona z 9122 do 6902 zł. I sprawdź datę, do której sięga rejestr, bo kończy się na 29 stycznia 2026 i nie obejmuje ostatniego półrocza.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Janów Lubelski leży 37 km stąd i jest droższy o 709 zł na metrze, Zamość 55 km i jest droższy o 124 zł, a Kraśnik 80 km i jest tańszy o 1036 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Zamościu, Biłgoraju, Kraśniku i Janowie Lubelskim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
