Toruń zajmuje 86 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 9333 zł/m², czyli o 55 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 192 784 osoby, a do Bydgoszczy jest stąd 46 km.
Liczby pochodzą z 4134 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najdroższa gmina województwa kujawsko-pomorskiego i jedyna, która w kraju mieści się w pierwszej setce.
Najbardziej okrągła liczba tego wpisu leży po stronie deweloperów. Mediana ceny metra na rynku pierwotnym w Toruniu wynosi równo 10 000 zł, przy 1417 aktach, a cennik ofertowy stoi zaledwie 11 procent nad nią. W Bydgoszczy ta sama różnica wynosi 26 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Toruń, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 8 czerwca 2026. Rejestr toruński jest o niemal cztery miesiące świeższy niż bydgoski, który kończy się 13 lutego, i o tę różnicę trzeba poprawiać każde porównanie obu miast.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 30 aktów o medianie 1966 zł/m² i typowej cenie 107 280 zł przy 58 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 4134 akty. Mediana to 9333 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7934 do 10 630 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 440 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 1169 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 10 000 | 1417 | 510 000 zł | 51 m² |
| Wtórny | 8831 | 2717 | 410 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 34 procent transakcji i jest o 1169 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 13 procent. To najmniejsza różnica między dwiema stronami rynku wśród dużych miast tego województwa: w Bydgoszczy wynosi 21 procent, w Grudziądzu 50 procent.
Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 8831 zł/m², przy typowych 48 m² i cenie 410 000 zł.
Dzielnice, dla których mamy granice
Zanim przejdziemy do tabeli, jedno zastrzeżenie, bez którego byłaby myląca. Granice administracyjne, jakimi dysponujemy dla Torunia, obejmują 13 jednostek i 1707 z 4134 aktów, czyli 41 procent rynku. Pozostałe 2427 transakcji leży poza wszystkimi poligonami, jakie mamy, a wśród brakujących jednostek są także duże osiedla mieszkaniowe miasta. Poniższa tabela nie jest więc rankingiem toruńskich dzielnic, tylko zestawieniem tych, dla których granica jest u nas kompletna.
| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Kaszczorek | 13 000 | 41 | 29 | 10 174 |
| Winnica | 11 881 | 69 | 52 | 14 096 |
| Jakubskie Przedmieście | 10 322 | 338 | 154 | 10 370 |
| Rybaki | 9724 | 65 | 24 | 8316 |
| Koniuchy | 9084 | 198 | 10 | 9016 |
| Stare Miasto | 8990 | 193 | 29 | 8678 |
| Podgórz | 8536 | 208 | 52 | 8304 |
| Bydgoskie Przedmieście | 8188 | 421 | 18 | 8182 |
| Czerniewice | 7580 | 20 | 16 | 7468 |
| Na Skarpie | 7484 | 144 | 0 | 7484 |
Dwie górne pozycje to w praktyce ceny inwestycji, nie ceny dzielnic. W Kaszczorku 29 z 41 aktów to pierwsza sprzedaż, a po jej odjęciu mediana spada z 13 000 na 10 174 zł. W Winnicy proporcja jest jeszcze ostrzejsza, 52 akty pierwszej sprzedaży na 69, a siedemnaście pozostałych transakcji nie wystarcza, żeby traktować 14 096 zł jako cenę istniejącego zasobu.
Miejsca, w których liczba mówi to, co obiecuje, są niżej. Bydgoskie Przedmieście z 421 aktami i medianą 8188 zł jest największym rynkiem w tabeli, a rynek pierwotny to tam 18 transakcji, więc obie kolumny są niemal identyczne. Podobnie Koniuchy, 9084 zł przy 198 aktach i dziesięciu transakcjach pierwszej sprzedaży.
Najtańsza jednostka z sensowną próbą to Na Skarpie, 7484 zł przy 144 aktach i zerowym rynku pierwotnym. Dzieli ją od Kaszczorka 5516 zł na metrze.
Tabela nie domyka się do 1707 aktów o dziesięć transakcji: Glinki, jedenasta jednostka z kompletną granicą, mają ich zbyt mało, żeby stawiać przy nich medianę, a dwie kolejne, Piaski i Starotoruńskie Przedmieście, nie mają w oknie ani jednej transakcji lokalowej.
Dwadzieścia adresów daje 19 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Lubicka 69 | 9693 | 71 | 63 |
| ks. Stanisława Staszica 9 | 9614 | 55 | 53 |
| Lubicka 67 | 9893 | 52 | 49 |
| Henryka Strobanda 5C | 10 550 | 51 | 51 |
| Łukasza Watzenrodego 43 | 8690 | 49 | 41 |
| Henryka Strobanda 5B | 10 300 | 42 | 42 |
| Jana Keplera 50 | 10 292 | 40 | 36 |
| Cztery Pory Roku 6 | 9850 | 39 | 38 |
| Łukasza Watzenrodego 45 | 9336 | 38 | 38 |
| Jana Keplera 52 | 10 130 | 38 | 36 |
| Jana Heweliusza 11 | 11 090 | 37 | 37 |
| Cztery Pory Roku 8 | 9915 | 37 | 36 |
| Henryka Strobanda 5A | 10 340 | 34 | 29 |
| Jana Michała Hubego 30 | 8523 | 33 | 33 |
| Cztery Pory Roku 2 | 9871 | 32 | 30 |
| Winnica 27 | 11 808 | 32 | 30 |
| Jana Heweliusza 13 | 10 588 | 31 | 31 |
| Teodora Donimirskiego 4 | 10 009 | 30 | 28 |
| Jana III Sobieskiego 29 | 11 478 | 29 | 29 |
| Jana Heweliusza 13A | 10 554 | 29 | 29 |
Te dwadzieścia adresów to 799 aktów, czyli 19 procent całego rynku miasta i ponad połowa jego rynku pierwotnego. Sześć inwestycji rozpisanych na kilka klatek daje z tego zdecydowaną większość: trzy budynki przy Strobanda to 127 aktów, trzy przy Cztery Pory Roku 108, trzy przy Heweliusza 97, dwa przy Lubickiej 123, dwa przy Keplera 78 i dwa przy Watzenrodego 87.
Rozpiętość między nimi wynosi 2567 zł na metrze, od 8523 zł przy Hubego 30 do 11 090 zł przy Heweliusza 11. Jak w każdym większym mieście, „mieszkanie od dewelopera" nie jest jedną ceną, ale w Toruniu rozrzut jest wyraźnie węższy niż w Bydgoszczy, gdzie sięga 6542 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 9866 | 443 | 106 |
| 50 do 65 m² | 9442 | 1174 | 474 |
| 35 do 50 m² | 9285 | 1832 | 567 |
| ponad 65 m² | 8784 | 685 | 270 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu tylko na skrajach: między lokalem do 35 m² a lokalem powyżej 65 m² różnica wynosi 1082 zł, ale środkowe przedziały są odwrócone, bo w przedziale od 50 do 65 m² rynek pierwotny to 40 procent transakcji, a w przedziale od 35 do 50 m² tylko 31 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 431 | 174 | 32 m² |
| 2 | 10 354 | 1175 | 38 m² |
| 3 | 9290 | 1633 | 50 m² |
| 4 | 8330 | 884 | 61 m² |
| 5 | 7692 | 167 | 86 m² |
| 6 | 7782 | 44 | 127 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Sześć wierszy powyżej obejmuje 4077 z 4134 aktów, a spadek od jednej do pięciu izb wynosi 2739 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6591 | 1679 |
| 2022 | 7229 | 1265 |
| 2023 | 7610 | 1466 |
| 2024 | 8630 | 2004 |
| 2025 | 9298 | 2249 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 8 czerwca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 1039 aktów przy medianie 9806 zł, czyli w tempie nieco wyższym niż w rekordowym 2025 roku.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 41 procent, a liczba transakcji o jedną trzecią, z 1679 na 2249. Toruń jest jedynym dużym miastem regionu, w którym rośnie i cena, i obrót.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9578 zł/m² przy 2489 aktach, a w dwunastu poprzednich 8915 zł przy 1743 aktach, czyli wzrost o 7,4 procent. Liczba transakcji wzrosła w tym czasie o 43 procent, więc ten wzrost nie jest artefaktem cieńszej próby.
Cenniki deweloperów stoją 11 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 829 |
| Mediana ceny ofertowej | 11 090 zł/m² |
| Kwartyle | 10 260 do 11 700 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 10 000 zł/m² |
Ustawowa baza cen ofertowych obejmuje w Toruniu 829 lokali w sprzedaży. Mediana ofertowa jest o 11 procent wyższa od mediany, po jakiej naprawdę podpisano akty, i jest to najmniejsza taka różnica wśród miast tego województwa. Rozstęp kwartylowy cenników, od 10 260 do 11 700 zł, jest przy tym wyjątkowo wąski: toruńscy deweloperzy wyceniają zapas bardzo podobnie.
Największe pozycje to Stroband 6 z 151 lokalami po 11 090 zł/m², Cztery Pory Roku 10 ze 113 lokalami po 10 600 zł i Żółkiewskiego 35C z 99 lokalami po 12 000 zł. Dwie pierwsze to te same inwestycje, które stoją w tabeli adresów powyżej, więc cennik i akty opisują tutaj ten sam towar, i stąd tak mała między nimi różnica.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 248 | 880 000 zł | 643 750 do 1 168 750 zł | 550 m² |
| Działka | 100 | 523 288 zł | 124 483 do 1 217 258 zł | 1173 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 100 z 248 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Wiersz z działkami trzeba czytać ostrożnie. Kwartyle rozciągają się od 124 483 do 1 217 258 zł, czyli dziesięciokrotnie, bo w tej samej kolumnie stoją małe działki budowlane i grunty inwestycyjne. Mediana 523 288 zł nie jest ceną działki pod dom i nie należy jej tak czytać.
Mediana ceny domu, 880 000 zł, jest o 170 000 zł wyższa niż w Bydgoszczy.
Co z tego ma kupujący
Toruń jest najdroższym miastem województwa i różnica wobec sąsiadów jest tu większa niż gdziekolwiek indziej w regionie. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Dla mieszkania z istniejącego zasobu pracuj na liczbie 8831 zł, bo mediana miasta jest o 502 zł wyższa. Sprawdź, czy adres z ogłoszenia nie należy do jednej z sześciu dużych inwestycji, które dają połowę rynku pierwotnego, bo wtedy porównujesz się z cennikiem, a nie z ceną dzielnicy. I rozważ sąsiednie gminy: Chełmża leży 20 km stąd i ma medianę o 5083 zł niższą, czyli 254 150 zł różnicy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Chełmża leży 20 km stąd i jest tańsza o 5083 zł na metrze, Ciechocinek 26 km i jest tańszy o 1905 zł, a Aleksandrów Kujawski 23 km i jest tańszy o 3033 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Toruniu, Ciechocinku, Aleksandrowie i Chełmży. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
