Chełmża zajmuje 694 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4250 zł/m², czyli o 29 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 13 386 osób, a do Torunia jest stąd 20 km.
Liczby pochodzą z 107 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Te dwadzieścia kilometrów jest tu najważniejszą liczbą. Toruń ma medianę 9333 zł/m², czyli o 5083 zł wyższą, co na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje 254 150 zł różnicy. To największa przepaść między miastem wojewódzkim a sąsiednim miastem powiatowym w całym kujawsko-pomorskiem, a jazda z jednego do drugiego zajmuje niecałe pół godziny.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Toruniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 13 lutego 2026. Rejestr powiatu toruńskiego jest zamrożony u źródła od lutego, więc jest o niemal cztery miesiące starszy niż rejestr samego Torunia. To zastrzeżenie dotyczy każdej liczby w tym wpisie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 1077 zł/m² i typowej cenie 59 402 zł przy 52 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 107 aktów. Mediana to 4250 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3169 do 5668 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 180 400 zł.
Rynek pierwotny: zero transakcji w dwa lata
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4250 | 107 | 180 400 zł | 48 m² |
| Pierwotny | brak | 0 | brak | brak |
Ta tabela ma jeden wiersz z liczbami i to jest jej treść. W ciągu dwóch lat rejestr nie zanotował w Chełmży ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży, więc mediana miasta i mediana istniejącego zasobu to ta sama liczba, 4250 zł.
W praktyce oznacza to dwie rzeczy. Po pierwsze, 4250 zł jest ceną, jaką kupujący naprawdę zapłaci, bez poprawki na udział deweloperów, którą trzeba robić w Toruniu czy Bydgoszczy. Po drugie, mieszkania w tym mieście nie przybywa: przez dwa lata sprzedano tu wyłącznie to, co już stało.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 35 do 50 m² | 4297 | 45 |
| 50 do 65 m² | 4259 | 32 |
| do 35 m² | 4100 | 24 |
| ponad 65 m² | 3950 | 6 |
Kolumna z rynkiem pierwotnym byłaby tu w całości zerowa, więc jej nie ma. Rozpiętość między przedziałami wynosi 347 zł, czyli 8 procent, i jest to jeden z najbardziej płaskich rozkładów w tej serii. W Chełmży metraż prawie nie wpływa na cenę metra.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5394 | 14 | 30 m² |
| 3 | 4348 | 28 | 48 m² |
| 4 | 5846 | 21 | 57 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i wypełnia to pole tylko przy 66 ze 107 aktów, więc tabela jest orientacyjna. Kolejność jest w niej nietypowa, bo lokale czteroizbowe wychodzą drożej niż trzyizbowe, ale przy takiej liczbie transakcji nie należy z tego wyciągać wniosku o mieście.
Historia cen: pięć lat w miejscu
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4155 | 105 |
| 2022 | 4190 | 66 |
| 2023 | 4186 | 78 |
| 2024 | 4744 | 69 |
| 2025 | 4024 | 75 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 13 lutego i zawiera z niego dwa akty.
Ta kolumna jest w skali kraju rzadkością. Między 2021 a 2025 rokiem mediana w Chełmży spadła o 3 procent, podczas gdy w Toruniu urosła o 41 procent, a w typowej polskiej gminie ceny w tym czasie wyraźnie rosły. Pięć lat, przez które reszta rynku drożała, minęło tu bez śladu.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 3967 zł/m² przy 68 aktach, a w dwunastu poprzednich 4346 zł przy tej samej liczbie 68 aktów, czyli spadek o 8,7 procent. Obie próby są dokładnie równe, więc tego spadku nie da się złożyć na zmianę liczby transakcji. Chełmża jest jednym z niewielu miast w tej serii, w którym mieszkania realnie potaniały.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| Toruńska 7A | 1596 | 8 |
| gen. Władysława Sikorskiego 27 | 4250 | 5 |
Pierwszy wiersz wymaga komentarza, bo 1596 zł/m² to cena poniżej wszystkiego, co pojawia się w tym wpisie. Osiem transakcji pod jednym adresem po cenach niemal trzykrotnie niższych od mediany miasta to zwykle wykup mieszkań komunalnych przez ich lokatorów, i tak należy tę liczbę czytać. Nasz filtr transakcji nierynkowych odcina wszystko poniżej 30 procent mediany danego roku, czyli poniżej około 1200 zł, więc te akty przez niego przeszły, choć nie opisują ceny rynkowej.
Poza tymi dwoma adresami rynek jest całkowicie rozproszony: żaden inny budynek nie ma choćby pięciu transakcji.
Cenniki deweloperów: 7900 zł przy 4250 zł w aktach
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cenniku | 18 |
| Mediana ceny ofertowej | 7900 zł/m² |
| Mediana z aktów, rynek wtórny | 4250 zł/m² |
W ustawowej bazie stoi jedna inwestycja w Chełmży, przy ulicy Hallera, z osiemnastoma lokalami po medianie 7900 zł/m². To o 86 procent więcej niż mediana z aktów notarialnych.
Tych dwóch liczb nie wolno jednak zestawiać wprost, i to jest ważniejsze niż sama różnica. Rejestr nie zna w Chełmży ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, więc 4250 zł opisuje wyłącznie istniejący zasób, a 7900 zł wyłącznie nową inwestycję. To dwa różne towary, a nie ta sama rzecz w dwóch cenach. W miastach, gdzie rejestr rozstrzyga stronę rynku, nowe mieszkanie bywa droższe od istniejącego o kilkanaście do pięćdziesięciu procent, i to jest właściwa skala do przymierzenia.
Osiemnaście lokali to przy tym snapshot resztek zapasu, a nie rynek.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 22 | 497 500 zł | 317 500 do 787 500 zł | 945 m² |
| Działka | 16 | 60 000 zł | 11 067 do 118 050 zł | 454 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 12 z 22 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Obie kolumny z datami kończą się w styczniu 2026 roku, wcześniej niż akty lokalowe, bo cały ten rejestr jest zamrożony od lutego.
Warto zauważyć proporcję: mediana ceny domu, 497 500 zł, to równowartość niemal trzech przeciętnych mieszkań z tego miasta. W Toruniu ta sama proporcja wynosi dwa mieszkania.
Co z tego ma kupujący
Chełmża jest najtańszą gminą tego zestawienia i jednym z niewielu miast w Polsce, w których mieszkania w ostatnim roku realnie potaniały. Trzy rzeczy warto sprawdzić.
Mediana 4250 zł jest tu ceną gotową do użycia, bez poprawki na rynek pierwotny, bo takiego rynku w rejestrze nie ma. Sprawdź datę rejestru: kończy się 13 lutego 2026 i jest o cztery miesiące starszy niż toruński, więc porównanie obu miast jest o tyle nieostre. I jeśli rozważasz dojazd do Torunia, policz to wprost: dwadzieścia kilometrów kosztuje tu 5083 zł na metrze, czyli 254 150 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Toruń leży 20 km stąd i jest droższy o 5083 zł na metrze, Aleksandrów Kujawski jest droższy o 2050 zł, a Ciechocinek o 3178 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Toruniu, Ciechocinku, Aleksandrowie i Chełmży. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
