Cztery miasta wokół Torunia i sam Toruń dzieli 5083 zł na metrze, od 9333 zł w mieście wojewódzkim do 4250 zł w Chełmży. To 254 150 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym i największa rozpiętość wewnątrz jednego koszyka w całej serii kujawsko-pomorskiej.
Liczby pochodzą z 4868 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 4134 w samym Toruniu.
Najciekawsze jest tu porównanie z Bydgoszczą, o której pisaliśmy osobno. Wokół Bydgoszczy jedna gmina obwarzanka jest droższa od miasta, a druga leży 1500 zł pod nim. Wśród gmin powiatu toruńskiego, które mają dość transakcji na własną medianę, żadna nie zbliża się do miasta. Najdroższa z nich, Czernikowo, jest tańsza o 2695 zł, a najtańsze w całym zestawieniu jest jedyne miasto powiatu, Chełmża.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Toruń, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Toruniu i Aleksandrowie Kujawskim. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce różnią się o pół roku i różnica ta biegnie wzdłuż granicy powiatów. Rejestr powiatu toruńskiego jest zamrożony u źródła i kończy się między 22 stycznia a 13 lutego 2026, rejestr samego Torunia 8 czerwca, a rejestr powiatu aleksandrowskiego dopiero 8 lipca. To najważniejsze zastrzeżenie tego porównania.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. We wszystkich dziewięciu gminach filtr usunął łącznie 44 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Torunia | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Toruń | 192 784 | 86 | 9333 | 10 000 | 8831 | 4134 | 0 km | 2026-06-08 |
| Ciechocinek | 9889 | 204 | 7428 | 8160 | 6914 | 223 | 26 km | 2026-07-08 |
| Aleksandrów Kujawski | 11 303 | 371 | 6300 | 6535 | 5298 | 174 | 23 km | 2026-07-07 |
| Chełmża | 13 386 | 694 | 4250 | brak | 4250 | 107 | 20 km | 2026-02-13 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m².
Ta tabela ma jedną cechę, którą łatwo przeoczyć. Odległość do Torunia porządkuje te ceny dokładnie odwrotnie, niż podpowiada intuicja. Najbliższa Chełmża, 20 km, jest najtańsza; Aleksandrów Kujawski, 23 km, stoi w środku; a najdroższe po Toruniu jest uzdrowisko o dziesięciu tysiącach mieszkańców, oddalone o 26 km. Nie chodzi jednak o odległość, tylko o to, czym każde z tych miast handluje.
Ludność też ich nie porządkuje. Ciechocinek, najmniejsze z czterech miast, jest drugie pod względem ceny, a Chełmża, o jedną trzecią większa, ostatnie.
Gminy powiatu toruńskiego są równe i wyraźnie tańsze od miasta
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju | Rynek pierwotny, akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|
| Czernikowo | 6638 | 49 | 317 | 34 | 2026-01-22 |
| Obrowo | 6602 | 36 | 322 | 10 | 2026-01-30 |
| Zławieś Wielka | 6046 | 68 | 428 | 32 | 2026-01-23 |
| Lubicz | 5852 | 47 | 464 | 14 | 2026-01-26 |
| Łysomice | 5360 | 30 | 548 | 15 | 2026-02-03 |
| Chełmża | 4250 | 107 | 694 | 0 | 2026-02-13 |
Pięć gmin wiejskich powiatu toruńskiego mieści się w przedziale od 5360 do 6638 zł, czyli w 1278 zł, i wszystkie leżą od 2695 do 3973 zł poniżej Torunia. Dla porównania: wokół Bydgoszczy ten sam pierścień rozciąga się od 4450 do 8083 zł, czyli na 3633 zł, i zawiera gminę droższą od miasta.
Wyjaśnienie jest po stronie tego, co się w tych gminach buduje. W Czernikowie i Zławsi Wielkiej dwie trzecie i połowa transakcji to pierwsza sprzedaż, i to one są najdroższe. W Chełmży rynku pierwotnego nie ma wcale, i to ona jest najtańsza. Gminy wokół Torunia to miejsca, w których stawia się nowe budynki, a Chełmża jest starym miastem przemysłowym, w którym się ich nie stawia.
Jedno zastrzeżenie do całej tej tabeli: wszystkie sześć rejestrów jest zamrożonych na styczniu i lutym 2026 roku, więc pokazują one stan o cztery do sześciu miesięcy starszy niż liczby z Torunia, Ciechocinka i Aleksandrowa.
Ranking się odwraca, kiedy zostawimy sam rynek wtórny
| Miasto | Mediana ogólna, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|
| Toruń | 9333 | 8831 | 502 |
| Ciechocinek | 7428 | 6914 | 514 |
| Aleksandrów Kujawski | 6300 | 5298 | 1002 |
| Chełmża | 4250 | 4250 | 0 |
Kolejność się nie zmienia, ale rozpiętość rośnie. Na medianie ogólnej Toruń jest droższy od Chełmży o 5083 zł, a na samym istniejącym zasobie o 4581 zł. Największą poprawkę trzeba zrobić w Aleksandrowie Kujawskim, gdzie mediana ogólna jest o 1002 zł wyższa od mediany rynku wtórnego.
W dwóch z tych czterech miast rejestr nie rozstrzyga jednak strony rynku przy większości transakcji. W Ciechocinku dotyczy to 97 ze 223 aktów, a w Aleksandrowie Kujawskim 98 ze 174, czyli ponad połowy. Obie mediany rynku wtórnego stoją więc na mniejszej próbie, niż wygląda, i tak trzeba je czytać.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Toruń | 9578 | 8915 | +7,4 procent | 2489 |
| Aleksandrów Kujawski | 6535 | 6260 | +4,4 procent | 87 |
| Ciechocinek | 7454 | 7420 | +0,5 procent | 97 |
| Chełmża | 3967 | 4346 | −8,7 procent | 68 |
Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru, a te różnią się o pół roku, więc tej tabeli nie wolno czytać jako rankingu tempa.
Skrajne wiersze są tu jednak wyjątkowo mocne, bo obie próby są w nich porównywalne. Toruń rośnie o 7,4 procent przy 2489 aktach i wzroście obrotu o 43 procent. Chełmża spada o 8,7 procent przy dokładnie 68 aktach w każdym z obu okresów. To nie jest efekt cieńszej próby po żadnej ze stron.
W ciągu pięciu lat te dwa miasta rozeszły się jeszcze mocniej: mediana w Toruniu urosła od 2021 roku o 41 procent, a w Chełmży spadła o 3 procent. Dwadzieścia kilometrów dzieli tu dwa rynki, które przez pięć lat szły w przeciwne strony.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Mediana z aktów, rynek pierwotny, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Toruń | 829 | 11 090 | 10 000 |
| Chełmża | 18 | 7900 | brak transakcji |
Toruń ma najmniejszą różnicę między cennikiem a aktem wśród miast tego województwa, 11 procent, i wynika to z tego, że cennik i rejestr opisują tam te same inwestycje: Stroband, Cztery Pory Roku i Żółkiewskiego stoją w obu zestawieniach.
Chełmża jest przeciwnym przypadkiem i jej dwóch liczb nie wolno zestawiać wprost. Rejestr nie zna tam ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, więc 7900 zł opisuje jedną nową inwestycję, a 4250 zł wyłącznie istniejący zasób. To dwa różne towary.
W Ciechocinku i Aleksandrowie Kujawskim nie ma ani jednego cennika, mimo że rejestr notuje w nich łącznie 79 transakcji z rynku pierwotnego.
Domy i działki
| Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
|---|---|---|---|---|
| Toruń | 248 | 880 000 zł | 100 | 523 288 zł |
| Ciechocinek | 81 | 518 000 zł | 11 | 63 100 zł |
| Chełmża | 22 | 497 500 zł | 16 | 60 000 zł |
| Aleksandrów Kujawski | 47 | 395 000 zł | 5 | 55 000 zł |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Toruńska mediana ceny działki, 523 288 zł, ma kwartyle rozciągnięte od 124 483 do 1 217 258 zł, bo w jednej kolumnie stoją tam małe działki budowlane i grunty inwestycyjne; to nie jest cena działki pod dom.
Najciekawsza liczba w tym rozdziale nie mieści się jednak w tabeli powyżej. Gmina Obrowo, licząca 21 160 mieszkańców, zanotowała w dwa lata 460 transakcji działkami, czyli cztery i pół raza więcej niż cały Toruń, przy medianie 79 356 zł i typowej powierzchni 1070 m². To największy rynek gruntów w tej części województwa i widać w nim, gdzie naprawdę przenoszą się torunianie budujący dom.
Pięć gmin bez własnego wpisu
- Czernikowo, 8803 mieszkańców: 49 aktów, mediana 6638 zł/m², 317 miejsce w kraju, najdrożej w tym zestawieniu. 34 z 49 transakcji to pierwsza sprzedaż, a mediana istniejącego zasobu wynosi tam 4144 zł, czyli o 2494 zł mniej.
- Obrowo, 21 160 mieszkańców: 36 aktów lokalowych, mediana 6602 zł/m², 322 miejsce, za to 460 transakcji działkami. Gmina, w której kupuje się ziemię, nie mieszkania.
- Zławieś Wielka, 16 578 mieszkańców: 68 aktów, mediana 6046 zł/m², 428 miejsce. Typowe mieszkanie z rynku pierwotnego ma tam 97 m², czyli buduje się tam lokale wielkości domu.
- Lubicz, 21 356 mieszkańców: 47 aktów, mediana 5852 zł/m², 464 miejsce. Rynek pierwotny to 14 transakcji o typowej powierzchni 122 m² i medianie niższej niż rynek wtórny.
- Łysomice, 11 162 mieszkańców: 30 aktów, mediana 5360 zł/m², 548 miejsce, najtaniej wśród gmin wiejskich tego zestawienia.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Toruniu, gdzie mediana rynku pierwotnego to równo 10 000 zł
- Ceny mieszkań w Ciechocinku, gdzie kawalerki kosztują 10 857 zł za metr
- Ceny mieszkań w Aleksandrowie Kujawskim, gdzie najmniejsze lokale są najtańsze
- Ceny mieszkań w Chełmży, gdzie w dwa lata nie było ani jednej transakcji z rynku pierwotnego
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
