Ceny mieszkań w Cieszynie: 6933 zł za metr, a mieszkania z drugiej ręki podrożały w rok o 9,1 procent, najmocniej ze wszystkich dwunastu miast tej serii. Policzyliśmy 329 aktów notarialnych [ANALIZA]

Cieszyn zajmuje 281 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 6933 zł/m², czyli o 14 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Bielska-Białej jest stąd 38 kilometrów, a do Katowic 113, najdalej ze wszystkich miast tej serii.

Liczby pochodzą z 329 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Cieszyn ma 33 tysiące mieszkańców, leży na granicy z Czechami i jest najszybciej realnie drożejącym miastem ze wszystkich dwunastu, jakie w tej serii policzyliśmy: mieszkania z drugiej ręki podrożały tu w rok o 9,1 procent. Nie jest to efekt zmiany struktury transakcji, bo mediana całego rynku pokazuje w tym czasie 5,5 procent, czyli mniej.

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Cieszynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
• Zakres danych: transakcje od 8 lipca 2024 do 31 stycznia 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Cieszyński rejestr jest najstarszy w tej czwórce: kończy się niemal pół roku wcześniej niż bielski i czechowicki, więc porównując Cieszyn z sąsiadami, porównujemy krótsze i wcześniejsze okno.
• Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
• Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Cieszynie filtr usunął 6 aktów z medianą 1412 zł/m² i medianą ceny całkowitej 103 535 zł, czyli 1,8 procenta transakcji.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
• Osiedla i ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje 329 aktów, mediana 6933 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5654 a 8560 zł/m². Typowe cieszyńskie mieszkanie z rejestru ma 49 m² i kosztowało 325 000 zł.

Rynek pierwotny jest droższy o 34 procent

Rynek pierwotny to 30 procent cieszyńskich aktów i jest droższy od wtórnego o 34 procent, czyli o 2162 zł na metrze.

Nowe mieszkania są przy tym wyraźnie większe, 57 wobec 47 m², więc różnica w cenie całkowitej jest jeszcze większa: 455 240 wobec 280 000 zł, czyli 175 tysięcy złotych na typowej transakcji.

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 6364 zł/m², a nie 6933 zł/m². Przy tej liczbie Cieszyn wypada poniżej mediany polskiej gminy, a nie powyżej, i jest najtańszym z czterech miast tej części województwa.

Sześć aktów rejestr zapisał bez określenia rynku i pokazujemy je osobnym wierszem, nie doliczając ich do żadnej strony.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1900 roku.

Osiedla

Sześć osiedli zbiera 298 z 329 aktów. Kamieniec stoi na trzynastu aktach, więc czytamy go jako sygnał.

Pierwszy wiersz wymaga wyjaśnienia, zanim ktoś przeczyta go jako cenę mieszkania. Osiedle Kamienna ma medianę 8993 zł/m², ale typowy metraż 21 m², a rynek pierwotny to tam pięć aktów na czterdzieści dwa. To nie jest droga dzielnica, tylko dzielnica małych lokali, a przy takim metrażu cena metra jest zawsze wyższa. Cena całkowita typowej transakcji wynosi tam 218 000 zł, czyli najmniej w całym mieście.

Pozostałe pięć wierszy układa się czytelnie. Bobrek i Banotówka, dwa osiedla z nową zabudową, mają najwyższe mediany całego rynku i spadają o 1270 i 920 zł na metrze po odjęciu rynku pierwotnego. Po tej korekcie oba lądują w przedziale 6573 do 6794 zł/m², czyli tam gdzie Osiedle ZOR.

Na dole tabeli jest Osiedle Liburnia z 51 aktami po 5814 zł/m² i bez ani jednej transakcji z rynku pierwotnego. To najtańszy większy adres w mieście i różnica wobec Bobrku, liczona po korekcie, wynosi 980 zł na metrze.

Ulice

Pięć ulic zbiera 156 aktów, czyli 47 procent miasta. Trzy pierwsze to adresy nowej zabudowy: przy Karola Stryi 34 z 37 aktów pochodzi od deweloperów, przy Schodowej 21 z 22, przy Konopnickiej 38 z 41.

Wyjątkiem jest Stanisława Moniuszki z 45 aktami, medianą 7904 zł/m² i tylko trzema transakcjami z rynku pierwotnego. Typowy metraż wynosi tam 33 m², a najliczniejszy adres, Moniuszki 4 z 30 aktami, ma medianę 9742 zł/m². To jest cieszyński segment małych mieszkań i jedyny w mieście adres rynku wtórnego wyceniony powyżej nowej zabudowy.

Najdroższym pojedynczym adresem miasta jest Karola Stryi 14 z 14 aktami po 9269 zł/m², w całości z rynku pierwotnego.

Metraż i izby

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Cieszynie sprawdza się na górze skali i załamuje na dole: najdroższy jest przedział do 35 m², ale drugi w kolejności jest przedział powyżej 65 m², który podnosi rynek pierwotny.

Ważniejsze jest to, że premia za kawalerkę jest tu czysta: w przedziale do 35 m² tylko pięć transakcji na 59 pochodzi od dewelopera, więc te 7463 zł/m² to cena małych mieszkań z drugiej ręki, a nie cena nowej zabudowy.

Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 52 m².

Wiersz jednoizbowy z medianą 10 259 zł/m² i typowym metrażem 20 m² to ten sam segment, który widać na Osiedlu Kamienna: dwadzieścia siedem transakcji na najmniejszych lokalach w mieście. Przy 20 metrach cena metra przestaje być porównywalna z resztą rynku i tak ją traktujemy.

Historia cen: najszybszy realny wzrost w tej serii

Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Cieszyna, daje takie liczby.

To jest najszybszy realny wzrost cen ze wszystkich dwunastu miast tej serii. Cieszyńskie mieszkanie z drugiej ręki podrożało w rok o 534 zł na metrze, czyli o 25 098 zł na typowej 47-metrowej transakcji, i jest to wzrost, którego nie da się zbyć zmianą struktury transakcji: mediana całego rynku pokazuje mniej, a nie więcej.

Szereg roczny pokazuje, kiedy to się zaczęło. Do 2024 roku cieszyński rynek wtórny rósł powoli, z 5210 do 5817 zł/m² przez trzy lata, czyli o 12 procent. W 2025 roku podskoczył do 6346 zł/m², czyli o 9 procent w jeden rok.

Rok 2026 stoi na dziesięciu aktach, bo rejestr kończy się na końcu stycznia, więc jest wyłącznie sygnałem.

Przy 158 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach ta liczba jest mniej pewna niż w mieście obracającym tysiącem transakcji rocznie, i tak ją traktujemy.

Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Cieszynie dwa mieszkania, oba u jednego dewelopera przy Karola Szymanowskiego, wycenione na 7779 i 7844 zł/m².

Dwa lokale to nie jest cennik, tylko końcówka jednej inwestycji, i nie zestawiamy tej liczby z medianą rynku pierwotnego. Warto natomiast odnotować sam fakt: miasto, w którym rynek pierwotny to 30 procent transakcji z ostatnich dwóch lat, nie ma dziś w sprzedaży praktycznie żadnych mieszkań deweloperskich.

Domy i działki

Przy domach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

Rynek domów jest w cieszyńskim rejestrze cienki: 39 aktów w dwa lata przy 329 na mieszkania. Tylko 9 z 39, czyli 23 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli najmniej w tej czwórce, więc mediana 599 000 zł opisuje raczej domy jednorodzinne niż siedliska.

Działek w tym zestawieniu nie ma i jest to luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji. Rejestr niesie jeden akt na działkę i pochodzi on z 6 lutego 2025 roku. Ostatni akt na dom pochodzi z 16 stycznia 2026.

Co z tego ma kupujący

Cieszyn jest rynkiem, który w ostatnim roku ruszył szybciej niż wszystkie sąsiednie, i jednym z niewielu, w których to mieszkania z drugiej ręki, a nie nowa zabudowa, ciągną statystykę w górę. Trzeba przy tym pamiętać, że cieszyński rejestr kończy się na 31 stycznia 2026, więc opisuje sytuację o pół roku wcześniejszą niż bielski.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Sprawdź metraż, zanim spojrzysz na cenę metra, bo w Cieszynie dwa najdroższe za metr miejsca, Osiedle Kamienna i ulica Moniuszki, są po prostu dzielnicami małych mieszkań. Ustal, z którego rynku jest oferta, bo różnica to 2162 zł na metrze, czyli 106 tysięcy złotych na typowym mieszkaniu. I nie zakładaj, że dzisiejsza cena jest sprzed roku, bo cieszyński rynek wtórny podrożał w tym czasie o 9,1 procent, a rejestr, na którym to liczymy, urywa się w styczniu.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Czechowice-Dziedzice leżą 44 kilometry stąd i są tańsze o 33 zł/m², Bielsko-Biała 38 kilometrów i jest droższe o 1778 zł/m², a Żywiec 65 kilometrów i jest tańszy o 399 zł/m². Wszystkie cztery miasta zestawiamy w porównaniu cen na Podbeskidziu i Śląsku Cieszyńskim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.