Ceny mieszkań w Bielsku-Białej, Czechowicach-Dziedzicach, Cieszynie i Żywcu: cztery miasta, 3327 aktów notarialnych, a ranking odwraca się po odjęciu rynku pierwotnego [ANALIZA]

Bielsko-Biała, Czechowice-Dziedzice, Cieszyn i Żywiec to cztery rynki mieszkaniowe na południowym krańcu województwa śląskiego, 263 228 mieszkańców i 3327 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Policzyliśmy je z tego samego źródła i według tej samej metody.

Między najdroższym a najtańszym miastem jest 2177 zł różnicy na metrze, czyli 108 850 zł na mieszkaniu 50-metrowym. Najciekawsze w tej czwórce nie jest jednak rozstępowanie się cen, tylko to, co się z rankingiem dzieje po odjęciu rynku pierwotnego: Cieszyn spada z drugiego miejsca na ostatnie, a Czechowice-Dziedzice awansują z trzeciego na drugie.

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestry Cen Nieruchomości. Bielsko-Biała prowadzi własny jako miasto na prawach powiatu, rejestr Czechowic-Dziedzic prowadzi starostwo powiatowe w Bielsku-Białej, a rejestry Cieszyna i Żywca odpowiednie starostwa. We wszystkich są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
• Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do własnej daty końcowej każdego rejestru. Te daty są w tabeli poniżej i mocno się różnią. Cieszyński rejestr kończy się na 31 stycznia 2026, czyli pół roku wcześniej niż bielski i czechowicki, więc każde porównanie z udziałem Cieszyna dotyczy krótszego i wcześniejszego okna.
• Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
• Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku w danym mieście. W całej czwórce filtr usunął 59 aktów, w tym 39 w Bielsku-Białej, z medianami od 1193 do 1742 zł/m². To typowo wykupy mieszkań komunalnych przez lokatorów.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, w każdym mieście z osobna.
• Analiza Czechowic-Dziedzic obejmuje całą gminę, więc poza samym miastem także Ligotę i Zabrzeg, na które przypada około sześciu procent transakcji.
• Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem między centrami miast.

Cztery miasta, jedna tabela

Kolumna „miejsce w Polsce” to pozycja w rankingu 889 polskich gmin, w których rejestry notują co najmniej 30 transakcji w tym oknie. Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6056 zł/m².

Pierwsza rzecz, którą widać: cała czwórka leży powyżej mediany krajowej, co odróżnia ten region od reszty województwa. W konurbacji katowickiej powyżej mediany jest sześć miast na dziewiętnaście, w subregionie rybnickim jedno na pięć.

Druga: Bielsko-Biała jest drugim najdroższym miastem województwa śląskiego po Katowicach i mieści się w pierwszych trzynastu procentach polskich gmin.

Trzecia jest najciekawsza i wymaga własnej sekcji.

Ranking się odwraca, kiedy odejmiemy rynek pierwotny

Cieszyn, drugie najdroższe miasto regionu, jest na samym rynku wtórnym najtańsze. Powód jest w tabeli wyżej: 30 procent cieszyńskich aktów to rynek pierwotny wyceniony na 8526 zł/m², czyli o 34 procent powyżej tamtejszych mieszkań z drugiej ręki. Po odjęciu tej części miasto spada o 569 zł na metrze i ląduje poniżej Żywca.

Żywiec i Czechowice-Dziedzice zachowują się odwrotnie i to jest w tej serii rzadkie. W obu mediana rynku pierwotnego jest niższa od wtórnej, o 6 procent w każdym z nich, więc odjęcie nowych budów te miasta podnosi, a nie obniża.

W Czechowicach wiadomo dokładnie, skąd to się bierze. Przy ulicy Dolnej rejestr notuje 65 aktów, z czego 61 z rynku pierwotnego, po medianie 5733 zł/m², czyli o 1400 zł poniżej mediany gminy. Jedna duża i tania inwestycja przesądza tam o statystyce. W Żywcu rynek pierwotny to 23 akty z dwóch lat, więc jego mediana jest sygnałem, a nie pomiarem.

Praktyczny wniosek dla kupującego: w tym regionie kolejność miast zależy od tego, o co się pyta. Jeśli szukasz mieszkania z drugiej ręki, Cieszyn jest tańszy od Czechowic o 769 zł na metrze, choć jego mediana miejska jest wyższa o 33 zł.

Za te same pieniądze

Za te same 400 000 zł kupisz 46 m² w Bielsku-Białej albo 58 m² w Czechowicach-Dziedzicach, przy 12 kilometrach i dwudziestu minutach jazdy różnicy. To 26 procent więcej powierzchni za dwadzieścia minut dojazdu, i jest to najostrzejszy taki próg ze wszystkich, jakie w tej serii policzyliśmy.

Odległość do Katowic nie ustawia tu niczego. Czechowice-Dziedzice leżą najbliżej Katowic z całej czwórki, 61 kilometrów, i są trzecie w cenie. Cieszyn leży najdalej, 113 kilometrów, i jest drugi. Ten region ciąży do Bielska-Białej, nie do stolicy województwa, i to odległość do Bielska, a nie do Katowic, układa się z cenami w rozsądny sposób.

Dynamika: cztery miasta, cztery różne historie

Każde miasto liczy tu własne dwanaście miesięcy do własnej daty końcowej rejestru, bo inaczej porównywalibyśmy różne okresy.

Ta tabela jest w tej serii wyjątkowa, bo żadne z czterech miast nie zachowuje się tak samo jak którekolwiek inne.

Cieszyn rośnie realnie i najszybciej z całej dwunastki, o 9,1 procent. Obie kolumny idą w górę, a ta ostrożniejsza mocniej, więc nie da się tego zbyć zmianą struktury transakcji.

Bielsko-Biała rośnie pozornie. Cały rynek plus 6,5 procent, sam rynek wtórny plus 0,8, czyli poniżej inflacji. Bielski rynek wtórny rósł o 43 procent w latach 2021 do 2024, a od tamtej pory dodał 5,5 procent w dwa lata.

Czechowice-Dziedzice też rosną pozornie, tylko w drugą stronę niż zwykle: całemu rynkowi pomogło to, że w ostatnim roku rozliczono mniej tanich lokali przy Dolnej niż rok wcześniej, 54 wobec 175. Mieszkania z drugiej ręki nie podrożały tam wcale.

Żywiec stoi. Obie liczby, minus 0,9 i plus 0,9 procent, są w granicach szumu przy 86 i 68 aktach.

Ile mieszkań zmienia właściciela

Czechowice-Dziedzice mają najbardziej ruchliwy rynek mieszkaniowy ze wszystkich dwunastu miast tej serii: 8,1 aktu rocznie na tysiąc mieszkańców, więcej niż Bielsko-Biała i więcej niż Częstochowa. Trzydziestopięciotysięczna gmina obraca w dwa lata 575 mieszkaniami.

Na drugim biegunie stoi Żywiec z 2,8 aktu, czyli niemal trzykrotnie mniej. Żywiec ma o 5 tysięcy mieszkańców mniej niż Czechowice, a jego rynek jest trzy i pół raza cieńszy. To ma bezpośrednie znaczenie dla czytania liczb w tym wpisie: mediana Czechowic stoi na 575 aktach, a Żywca na 170.

Reguła małego metrażu działa we wszystkich czterech

Reguła sprawdza się we wszystkich czterech miastach, ale w Żywcu przybiera skalę, jakiej nie ma nigdzie indziej w tej serii: kawalerka kosztuje tam za metr o 80 procent więcej niż mieszkanie powyżej 65 m². Premia jest przy tym czysta, bo w żywieckim przedziale do 35 m² nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego.

W Bielsku-Białej i Żywcu cena metra spada monotonicznie wraz z powierzchnią, w Czechowicach i Cieszynie środek tabeli jest poprzestawiany.

Praktyczny skutek jest taki, że w tym regionie cena całkowita mieszkania rośnie znacznie wolniej niż jego powierzchnia. W Żywcu mieszkanie 80-metrowe kosztuje 387 tysięcy, a 30-metrowe 262 tysiące, przy dwuipółkrotnej różnicy powierzchni.

Cenniki deweloperów: dwa razy więcej, niż płacono w aktach

Ostatnia kolumna wymaga ostrożności, bo po lewej stronie stoi to, co jest dziś w sprzedaży, a po prawej to, co sprzedano w ciągu dwóch lat. Cennik jest zawsze zdjęciem resztek oferty i tak go czytamy.

Z tym zastrzeżeniem dwa wiersze są warte uwagi. Żywiecki cennik, 38 lokali jednego dewelopera przy ulicy Stawy, żąda 11 760 zł za metr, czyli o 90 procent więcej niż wynosiła mediana żywieckich transakcji z rynku pierwotnego, i więcej niż wynosi cennik w Bielsku-Białej. W trzydziestotysięcznym mieście wystawiono na sprzedaż produkt z zupełnie innej półki cenowej niż wszystko, co to miasto do tej pory kupowało, i dopóki te lokale nie trafią do rejestru, nie wiadomo, po ile faktycznie się sprzedadzą.

Cieszyn ma w bazie dwa lokale, czyli końcówkę jednej inwestycji. Miasto, w którym rynek pierwotny to 30 procent transakcji z dwóch lat, nie ma dziś w sprzedaży praktycznie żadnych mieszkań deweloperskich.

Bielski cennik jest jedynym w tej czwórce, który opisuje realny rynek: dwudziestu trzech deweloperów, od dwóch do siedemdziesięciu ośmiu lokali każdy, mediany od 7945 do 13 560 zł/m².

Domy: rozpiętość dwukrotna

Przy domach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

Bielski dom kosztuje niemal dwa razy tyle co żywiecki, a stoi na działce większej o jedną trzecią. Różnicę tłumaczy częściowo ostatnia kolumna: w Żywcu 40 procent aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk, a w Bielsku 29.

Proporcje między rynkiem domów a rynkiem mieszkań rozjeżdżają się w tej czwórce mocniej niż gdziekolwiek indziej w serii. W Czechowicach-Dziedzicach na 575 aktów na mieszkania przypadają 22 na domy, czyli jeden na dwadzieścia sześć. W Żywcu 82 na 170, czyli jeden na dwa.

Działki pomijamy w tym zestawieniu, bo w trzech z czterech rejestrów jest ich w oknie mniej niż dziesięć albo nie ma ich wcale, i są to luki w danych źródłowych, a nie brak transakcji.

Co z tego ma kupujący

Trzy wnioski, które wynikają wprost z tych czterech rejestrów.

Po pierwsze, kolejność miast zależy tu od pytania. Cieszyn jest drugi w cenie, a na rynku wtórnym ostatni. Czechowice-Dziedzice są trzecie, a na rynku wtórnym drugie. Jeśli kupujesz mieszkanie z drugiej ręki, korzystaj wyłącznie z kolumny rynku wtórnego.

Po drugie, nie wierz w cennik dewelopera jako w cenę rynku. W Żywcu jedna inwestycja żąda 11 760 zł za metr w mieście, którego akty z rynku pierwotnego zamykały się przy 6181. W Bielsku różnica wynosi 14 procent, a w Cieszynie cennik to dwa lokale.

Po trzecie, dwadzieścia minut jazdy jest tu warte 26 procent powierzchni. Bielsko-Biała i Czechowice-Dziedzice dzieli dwanaście kilometrów, a za te same 400 tysięcy złotych kupisz tam 46 albo 58 metrów. To jest największa taka różnica na tak krótkim dystansie, jaką w tej serii zmierzyliśmy.

Analizy poszczególnych miast

Każde z czterech miast opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice, ulice, metraże i cenniki deweloperów:

• Ceny mieszkań w Bielsku-Białej
• Ceny mieszkań w Czechowicach-Dziedzicach
• Ceny mieszkań w Cieszynie
• Ceny mieszkań w Żywcu

Pozostałe części województwa zestawiamy osobno: konurbację katowicką, czyli dziewiętnaście miast, subregion rybnicki, czyli pięć miast po zachodniej stronie, oraz Częstochowę, Zawiercie i Myszków na północy. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.