Częstochowa, Zawiercie i Myszków to trzy miasta na północnym krańcu województwa śląskiego, 281 454 mieszkańców i 3871 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Policzyliśmy je z tego samego źródła i według tej samej metody.
Między najdroższym a najtańszym jest 2070 zł różnicy na metrze, czyli 103 500 zł na mieszkaniu 50-metrowym. Po odjęciu rynku pierwotnego ta różnica spada do 1086 zł, czyli o 48 procent. Połowa dystansu między Częstochową a Myszkowem to nie lokalizacja, tylko to, ile w danym mieście sprzedaje się nowych mieszkań.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestry Cen Nieruchomości. Częstochowa prowadzi własny jako miasto na prawach powiatu, rejestry Zawiercia i Myszkowa prowadzą starostwa powiatowe. We wszystkich trzech są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do własnej daty końcowej każdego rejestru: 4 sierpnia 2026 w Częstochowie, 1 lipca 2026 w Zawierciu i 10 czerwca 2026 w Myszkowie. Te daty się różnią, bo każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku w danym mieście. W całej trójce filtr usunął 63 akty, w tym 54 w Częstochowie, z medianami od 1305 do 1524 zł/m². To typowo wykupy mieszkań komunalnych przez lokatorów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, w każdym mieście z osobna.
- Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem między centrami miast.
- Osobne zastrzeżenie dotyczy Myszkowa: w tamtejszym rejestrze bardzo wiele aktów ma cenę metra wpisaną jako równo 5000 zł, a na rynku pierwotnym dotyczy to 18 z 29 transakcji. Traktujemy tę okrągłą liczbę jako cechę rejestru, nie jako wynik rynkowy, więc dla Myszkowa nie podajemy różnicy między rynkiem pierwotnym a wtórnym i nie budujemy na niej wniosków. Kwartyle myszkowskie, 4415 i 5591 zł/m², są od niej niezależne.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w Polsce | Mediana zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Rejestr do |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Częstochowa | 205 969 | 262 | 7070 | 8111 | 6086 | 3431 | 4 sierpnia 2026 |
| Zawiercie | 46 106 | 589 | 5280 | 5776 | 5245 | 278 | 1 lipca 2026 |
| Myszków | 29 379 | 629 | 5000 | 5000 | 5000 | 162 | 10 czerwca 2026 |
Kolumna „miejsce w Polsce” to pozycja w rankingu 889 polskich gmin, w których rejestry notują co najmniej 30 transakcji w tym oknie. Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6056 zł/m².
Tylko Częstochowa leży powyżej mediany krajowej, i to wyraźnie, bo w pierwszych trzydziestu procentach polskich gmin. Zawiercie i Myszków są w ostatniej jednej trzeciej.
Ta tabela ma jednak drugą, ważniejszą lekturę. Wielkość miasta idzie tu w parze z ceną, ale nie dlatego, że większe miasto jest droższe. Dwie pierwsze kolumny cenowe pokazują, że różnica zawęża się dokładnie w takim tempie, w jakim znika z obrazu rynek pierwotny: 2025 zł premii w Częstochowie i 531 zł w Zawierciu. Myszkowa nie da się do tego szeregu dopisać, bo tamtejszej premii nie da się zmierzyć.
Im mniejsze miasto, tym mniej znaczy podział na rynki
| Miasto | Udział rynku pierwotnego | Premia rynku pierwotnego | Mediana miasta minus mediana rynku wtórnego |
|---|---|---|---|
| Częstochowa | 42,7 procent | plus 33 procent | 984 zł |
| Zawiercie | 4,3 procent | plus 10 procent | 35 zł |
| Myszków | 17,9 procent | nie do policzenia | brak danych |
Ostatnia kolumna jest praktyczną instrukcją obsługi mediany miasta. W Zawierciu i Myszkowie mediana miasta i mediana rynku wtórnego to w praktyce ta sama liczba, więc jedna wystarczy. W Częstochowie różnią się o 984 zł na metrze, czyli o 48 tysięcy złotych na typowym 49-metrowym mieszkaniu, i pytanie „o który rynek chodzi” trzeba tam zadać zawsze.
Myszków jest w tej trójce przypadkiem osobnym: rynek pierwotny to prawie jedna piąta transakcji, a mimo to nie kosztuje ani złotówki więcej za metr. Jest to jedyne z dwunastu miast, jakie w tej serii policzyliśmy, w którym obie mediany są identyczne. Przy 29 aktach z rynku pierwotnego to wynik z cienkiej próby, ale potwierdza go tabela ulic: najtańszy adres Myszkowa, Jana Pawła II z medianą 4374 zł/m², jest zarazem tym o największym udziale transakcji deweloperskich.
Za te same pieniądze
| Miasto | Mediana zł/m² | Ile metrów za 400 000 zł | Do Katowic | Do Krakowa |
|---|---|---|---|---|
| Częstochowa | 7070 | 57 m² | 101 km, 82 minuty | 155 km, 120 minut |
| Zawiercie | 5280 | 76 m² | 56 km, 58 minut | 70 km, 93 minuty |
| Myszków | 5000 | 80 m² | 63 km, 57 minut | 117 km, 96 minut |
Za te same 400 000 zł kupisz 57 m² w Częstochowie albo 80 m² w Myszkowie, przy 38 kilometrach różnicy. To 41 procent więcej powierzchni.
Ostatnie dwie kolumny pokazują przy tym rzecz, o której łatwo zapomnieć. Zawiercie i Myszków leżą bliżej Katowic niż Częstochowa, i to o czterdzieści kilka kilometrów, mimo że to Częstochowa jest dużym miastem tej trójki. Zawiercie ma przy tym do Krakowa 70 kilometrów, czyli tylko o siedemnaście więcej niż do Częstochowy.
Innymi słowy, to nie odległość do metropolii ustawia te ceny. Częstochowa jest najdroższa i najdalsza zarazem, bo jest samodzielnym ośrodkiem z własnym rynkiem pracy i własnym rynkiem deweloperskim, a nie sypialnią Katowic.
Dynamika: jedno miasto rośnie, dwa stoją
| Miasto | Cały rynek, rok do roku | Sam rynek wtórny, rok do roku |
|---|---|---|
| Zawiercie | plus 6,0 procent | plus 7,7 procent |
| Częstochowa | plus 3,1 procent | plus 1,3 procent |
| Myszków | bez zmiany | minus 1,6 procent |
Każde miasto liczy tu własne dwanaście miesięcy do własnej daty końcowej rejestru, bo inaczej porównywalibyśmy różne okresy.
Zawiercie, najmniejszy rynek tej trójki po Myszkowie, rośnie najszybciej i rośnie realnie: obie kolumny idą w górę, a ta ostrożniejsza mocniej, o 7,7 procent. Zawierciańskie mieszkanie z drugiej ręki podrożało w rok o 394 zł na metrze.
Częstochowa rośnie pozornie. Cały rynek plus 3,1 procent, sam rynek wtórny plus 1,3, czyli poniżej inflacji. Widać to jeszcze wyraźniej w szeregu rocznym: częstochowska mediana rynku wtórnego wynosi 6044 zł/m² w 2024 roku, 6078 w 2025 i 6109 w 2026, czyli 1,1 procenta w dwa lata. Trzy roczne mediany po ponad sześćset aktów każda, więc nie jest to szum.
Myszków stoi. Cały rynek nie zmienił się o złotówkę, rynek wtórny stracił 1,6 procent, czyli w granicach szumu przy 78 aktach.
Zestawienie tych trzech wierszy prowadzi do wniosku, którego nie widać w żadnym pojedynczym wpisie: największy rynek tej trójki jest zarazem tym, który od dwóch lat nie drożeje, a najmniejsze miasta pokazują ruch w obie strony.
Ile mieszkań zmienia właściciela
| Miasto | Ludność | Akty w oknie | Długość okna | Akty na 1000 mieszkańców rocznie |
|---|---|---|---|---|
| Częstochowa | 205 969 | 3431 | 25,1 miesiąca | 8,0 |
| Zawiercie | 46 106 | 278 | 24,0 miesiąca | 3,0 |
| Myszków | 29 379 | 162 | 23,3 miesiąca | 2,8 |
W Częstochowie na tysiąc mieszkańców przypada 8,0 aktu rocznie, w Myszkowie 2,8. To niemal trzykrotna różnica w płynności rynku i ma ona bezpośrednie znaczenie praktyczne: mediana Częstochowy stoi na 3431 aktach, a Myszkowa na 162, więc pierwsza jest liczbą, a druga wskazówką.
Częstochowski wskaźnik, 8,0, jest przy tym drugim najwyższym wśród dwunastu miast tej serii, po Czechowicach-Dziedzicach.
Reguła małego metrażu działa w dwóch miastach na trzy
| Miasto | do 35 m², zł/m² | 35 do 50 m², zł/m² | 50 do 65 m², zł/m² | ponad 65 m², zł/m² | Najdroższy przedział |
|---|---|---|---|---|---|
| Częstochowa | 6752 | 7128 | 6870 | 7352 | ponad 65 m² |
| Zawiercie | 5668 | 5041 | 5569 | 4702 | do 35 m² |
| Myszków | 5601 | 5000 | 5000 | 4644 | do 35 m² |
W Częstochowie kawalerka jest najtańszym metrem w mieście, a najdroższy jest przedział powyżej 65 m², który podnosi rynek pierwotny: 343 z 577 tamtejszych aktów pochodzi od deweloperów.
W Zawierciu i Myszkowie reguła się sprawdza, ale premia jest umiarkowana, 21 i 17 procent, a w Myszkowie jest przy tym czysta: w przedziale do 35 m² jest tylko jedna transakcja od dewelopera, więc nie ma tu czego odejmować.
Cenniki deweloperów istnieją tylko w Częstochowie
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ceny ofertowej, zł/m² | Mediana rynku pierwotnego z aktów, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Częstochowa | 580 | 8366 | 8111 |
| Zawiercie | 0 | brak | 5776 |
| Myszków | 0 | brak | 5000 |
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w tej trójce 580 mieszkań i wszystkie leżą w Częstochowie. Co ważne, i co odróżnia Częstochowę od większości miast tej serii, cennik nie jest tam ceną jednej inwestycji: jedenastu deweloperów wystawia od kilkunastu do stu dziewiętnastu lokali, a mediany ich cenników mieszczą się między 7526 a 9900 zł/m².
Różnica między cennikiem a aktami wynosi w Częstochowie tylko 3 procent, czyli mniej niż gdziekolwiek indziej w tej serii. Cennik i akty opisują tam w praktyce tę samą ofertę, co jest cechą rynku, który sprzedaje na bieżąco, a nie wyprzedaje resztki.
Domy: kolejność ta sama, skala zupełnie inna
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
| Miasto | Akty | Mediana ceny domu | Typowa działka | W tym z co najmniej dwoma budynkami |
|---|---|---|---|---|
| Częstochowa | 658 | 554 000 zł | 620 m² | 314 |
| Zawiercie | 98 | 414 500 zł | 722 m² | 60 |
| Myszków | 113 | 280 000 zł | 783 m² | 71 |
Częstochowski dom kosztuje dwa razy tyle co myszkowski, a jego działka jest o jedną piątą mniejsza. To jest ta sama różnica, którą widać przy mieszkaniach, tylko wyostrzona: Częstochowa sprzedaje zabudowę miejską, a Myszków i Zawiercie w większości siedliska, w których udział nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem sięga 61 i 63 procent.
Warto przy tym zauważyć proporcje. W Myszkowie na 162 akty na mieszkania przypada 113 aktów na domy, czyli niemal jeden do jednego, a w Częstochowie jeden do pięciu. Im mniejsze miasto tej trójki, tym mniejszą część lokalnego obrotu opisuje mediana mieszkaniowa.
Co z tego ma kupujący
Trzy wnioski, które wynikają wprost z tych trzech rejestrów.
Po pierwsze, pytanie „o który rynek chodzi” ma sens tylko w Częstochowie. Tam mediana miasta jest o 984 zł na metrze wyższa niż mediana mieszkania z drugiej ręki. W Zawierciu ta różnica to 35 zł, a w Myszkowie rejestr nie pozwala jej policzyć.
Po drugie, największy rynek nie jest tu najbardziej dynamiczny. Częstochowski rynek wtórny stoi w miejscu od 2024 roku, a zawierciański podrożał w rok o 7,7 procent. Jeśli kupujesz z myślą o wartości za kilka lat, to nie jest oczywiste, że większe miasto jest bezpieczniejszym wyborem.
Po trzecie, kilometry do Katowic nie tłumaczą tu niczego. Najdroższe miasto trójki leży od stolicy województwa najdalej, sto jeden kilometrów, a dwa tańsze o czterdzieści kilka kilometrów bliżej. Te trzy rynki są od siebie niezależne i porównywanie ich ma sens tylko wtedy, gdy naprawdę rozważa się przeprowadzkę między nimi.
Analizy poszczególnych miast
Każde z trzech miast opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice, ulice, metraże i cenniki deweloperów:
Pozostałe części województwa zestawiamy osobno: konurbację katowicką, czyli dziewiętnaście miast, oraz subregion rybnicki, czyli pięć miast po zachodniej stronie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
