Myszków zajmuje 629 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5000 zł/m², czyli o 17 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Częstochowy jest stąd 38 kilometrów, do Zawiercia 17, a do Katowic 63.
Liczby pochodzą z 162 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Myszków ma 29 tysięcy mieszkańców i jest najmniejszym miastem, jakie w tej serii policzyliśmy. Przez te dwa lata mediana nie drgnęła: 5000 zł za metr w starszym roku i 5000 zł w nowszym.
Jest przy tym w tym rejestrze rzecz, którą trzeba powiedzieć na wstępie, bo zmienia ona to, czego z myszkowskich danych wolno się dowiedzieć. Bardzo wiele aktów ma cenę metra wpisaną jako równo 5000 zł, a przy 29 transakcjach z rynku pierwotnego dotyczy to 18 z nich. Z tego powodu nie porównujemy w tym mieście rynku pierwotnego z wtórnym: ich mediany wychodzą identyczne, ale wychodzą tak przez sposób zapisu ceny, a nie przez rynek.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Myszkowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 10 czerwca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Myszkowie filtr usunął 2 akty z medianą 1414 zł/m² i medianą ceny całkowitej 92 500 zł.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Osiedla i ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Jedno zastrzeżenie do samej liczby 5000. W myszkowskim rejestrze 29 ze 132 aktów z lat 2024 i 2025 ma cenę metra równą dokładnie 5000 zł, przy 21 różnych adresach, a w 2026 roku nie ma takiego aktu ani jednego. Nie umiemy rozstrzygnąć, czy to sposób zapisywania ceny w tym starostwie, czy realny zwyczaj negocjacyjny, więc traktujemy tę okrągłą liczbę jako cechę rejestru i nie budujemy na niej żadnego wniosku. Wpływa ona na precyzję mediany, nie na jej rząd wielkości: kwartyle, 4415 i 5591 zł/m², są od niej niezależne.
Po tych filtrach zostaje 162 akty, mediana 5000 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4415 a 5591 zł/m². Typowe myszkowskie mieszkanie z rejestru ma 47 m² i kosztowało 235 000 zł.
Dlaczego nie porównujemy tu obu rynków
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | W tym z ceną równo 5000 zł | Mediana po ich odjęciu |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5000 | 133 | 11 | 5054 zł/m² |
| Pierwotny | 5000 | 29 | 18 | 4000 zł/m² |
Obie mediany wynoszą 5000 zł i kusi, żeby napisać, że w Myszkowie nowe mieszkanie kosztuje dokładnie tyle co z drugiej ręki. Byłby to wniosek o rejestrze, a nie o rynku.
Widać to w trzeciej kolumnie. Na rynku wtórnym cenę równo 5000 zł ma 11 aktów ze 133, czyli 8 procent, i po ich odjęciu mediana prawie się nie rusza, z 5000 na 5054 zł. Na rynku pierwotnym takich aktów jest 18 na 29, czyli 62 procent, i po ich odjęciu zostaje jedenaście transakcji z medianą 4000 zł.
Mediana rynku pierwotnego w Myszkowie nie jest więc pomiarem ceny nowych mieszkań. Jest odczytem tego, że w tym rejestrze ceny deweloperskie bywają zapisywane okrągło. Dlatego w tym jednym mieście nie podajemy różnicy między rynkami ani nie budujemy na niej żadnego wniosku.
To, co zostaje policzalne, to rynek wtórny: 133 akty, mediana 5000 zł/m², a po odjęciu okrągłych zapisów 5054 zł. I to jest myszkowska cena mieszkania.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem.
Osiedla i ulice
| Osiedle | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Pohulanka | 5018 | 12 | 0 | 5018 | 48 m² |
| Stary Myszków | 5000 | 54 | 13 | 5000 | 51 m² |
| Nowy Myszków | 5000 | 47 | 7 | 4958 | 46 m² |
| Michałów | 4614 | 22 | 0 | 4614 | 45 m² |
Cztery osiedla zbierają 135 ze 162 aktów. Pohulanka stoi na dwunastu aktach, więc czytamy ją jako sygnał.
Trzy z czterech osiedli mieszczą się w przedziale 18 zł na metrze. Michałów, najtańszy, leży 386 zł niżej, czyli o 8 procent. Jest to najbardziej wyrównana mapa cenowa w całej serii i różni się od wszystkiego, co widać w większych miastach: w Rybniku najdroższa dzielnica kosztuje dwa i pół raza tyle co najtańsza.
Kolumna po odjęciu rynku pierwotnego niczego tu nie zmienia, bo nie ma czego odejmować: Stary Myszków bez transakcji deweloperskich kosztuje dokładnie tyle samo, a Nowy Myszków o 42 zł mniej.
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Generała Władysława Sikorskiego | 5000 | 33 | 6 | 47 m² |
| Majora Henryka Sucharskiego | 5000 | 16 | 3 | 52 m² |
| Spółdzielcza | 5000 | 15 | 5 | 38 m² |
| 11 Listopada | 5000 | 10 | 6 | 47 m² |
| Marii Skłodowskiej-Curie | 4896 | 18 | 0 | 47 m² |
| Kazimierza Pułaskiego | 4655 | 11 | 0 | 38 m² |
| Jana Pawła II | 4374 | 12 | 7 | 45 m² |
Siedem ulic zbiera 115 aktów, czyli 71 procent miasta, i mieszczą się w przedziale od 4374 do 5000 zł/m², czyli 626 zł.
Najciekawszy wiersz jest na dole. Jana Pawła II ma medianę 4374 zł/m² i siedem z dwunastu aktów z rynku pierwotnego, czyli jest zarazem najtańszym adresem miasta i tym o największym udziale nowej zabudowy. W każdym innym mieście tej serii adres deweloperski stoi na górze tabeli.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5601 | 22 | 1 |
| 35 do 50 m² | 5000 | 79 | 18 |
| 50 do 65 m² | 5000 | 51 | 9 |
| ponad 65 m² | 4644 | 10 | 1 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Myszkowie się sprawdza: cena metra spada monotonicznie wraz z powierzchnią, od 5601 do 4644 zł/m², czyli o 17 procent. Ostatni przedział stoi jednak na dziesięciu aktach, więc czytamy go jako sygnał.
Premia za kawalerkę wynosi tu 601 zł na metrze i nie ma nic wspólnego z rynkiem pierwotnym, bo w przedziale do 35 m² jest tylko jedna transakcja od dewelopera.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5329 | 35 | 36 m² |
| 3 | 5000 | 97 | 48 m² |
| 4 | 5000 | 24 | 61 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 48 m². Wiersze jedno- i pięcioizbowy stoją na pięciu i jednym akcie, więc je pomijamy.
Najliczniejszy typ mieszkania, trzyizbowy z 97 aktami, czyli 60 procentami rynku, kosztuje 5000 zł/m².
Historia cen: dwa lata w miejscu
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 3571 | 107 | 3476 | 53 |
| 2022 | 3947 | 67 | 4085 | 60 |
| 2023 | 4000 | 160 | 4674 | 63 |
| 2024 | 5072 | 110 | 5360 | 59 |
| 2025 | 5000 | 80 | 5000 | 77 |
| 2026 (do czerwca) | 5368 | 32 | 5368 | 32 |
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Myszkowa, daje takie liczby.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 5000 zł/m² (78 aktów) | 5000 zł/m² (89 aktów) | bez zmiany |
| Sam rynek wtórny | 5000 zł/m² (78 aktów) | 5082 zł/m² (60 aktów) | minus 1,6 procent |
Myszkowskie ceny stoją w miejscu. Cały rynek nie zmienił się o ani jedną złotówkę, a rynek wtórny stracił 1,6 procent, czyli w granicach szumu przy takiej liczbie aktów.
Szereg roczny pokazuje, że wzrost skończył się w 2024 roku. W latach 2021 do 2024 mediana rynku wtórnego wzrosła z 3476 do 5360 zł/m², czyli o 54 procent, a od tamtej pory nie rośnie.
Przy 78 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach każda z tych liczb jest mniej pewna niż w większym mieście, i tak je traktujemy.
Cenniki deweloperów
W Myszkowie żaden deweloper nie publikuje ustawowego cennika, choć rynek pierwotny to 18 procent transakcji w rejestrze. Sprzedaż w tych inwestycjach zdążyła się zamknąć.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 113 | 280 000 zł | 150 000 zł | 400 000 zł | 783 m² |
| Działki | 10 | 92 500 zł | 3750 zł | 234 500 zł | 254 m² |
Mediana myszkowskiego domu, 280 000 zł, jest najniższa ze wszystkich dwunastu miast tej serii i niższa niż mediana ceny mieszkania w Bielsku-Białej. Powód widać w ostatniej kolumnie: 71 ze 113 aktów, czyli 63 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk, a nie domów jednorodzinnych. Dolny kwartyl, 150 000 zł, mówi to samo.
Rynek domów jest przy tym w Myszkowie niemal tak gruby jak rynek mieszkań: 113 aktów wobec 162.
Działek jest w oknie tylko dziesięć, więc mediana 92 500 zł nie opisuje żadnego rynku i tak ją traktujemy. Ostatni akt na dom pochodzi z 10 czerwca 2026, a na działkę z 20 lutego 2026.
Co z tego ma kupujący
Myszków jest rynkiem, w którym jedna liczba wystarcza do wszystkiego: 5000 zł za metr opisuje tu i rynek pierwotny, i wtórny, i trzy z czterech osiedli, i najliczniejszy typ mieszkania.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie opieraj się na myszkowskiej medianie rynku pierwotnego, bo stoi ona na 29 aktach, z których 18 ma cenę wpisaną jako równo 5000 zł; przy nowym mieszkaniu pytaj o cennik inwestycji, a nie o statystykę miasta. Sprawdź, czy adres nie leży na Michałowie, bo to jedyne osiedle wyraźnie tańsze od reszty, o 8 procent. I nie licz na wzrost wartości, bo myszkowskie ceny nie ruszyły się od 2024 roku.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Zawiercie leży 17 kilometrów stąd i jest droższe o 280 zł/m², a Częstochowa 38 kilometrów i jest droższa o 2070 zł/m². Wszystkie trzy miasta zestawiamy w porównaniu cen w Częstochowie, Zawierciu i Myszkowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
