Zawiercie zajmuje 589 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5280 zł/m², czyli o 13 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Miasto leży w miejscu nietypowym: do Katowic jest stąd 56 kilometrów, do Częstochowy 53, a do Krakowa 70, więc żadna z trzech metropolii nie jest tu wyraźnie bliżej niż pozostałe.
Liczby pochodzą z 278 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Zawiercie ma 46 tysięcy mieszkańców i rynek, który różni się od wszystkich sąsiadów jedną cechą: rynek pierwotny jest tu droższy od wtórnego zaledwie o 10 procent, najmniej ze wszystkich dwunastu miast tej serii. A mieszkania z drugiej ręki podrożały w ostatnim roku o 7,7 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zawierciu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 1 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Zawierciu filtr usunął 7 aktów z medianą 1305 zł/m² i medianą ceny całkowitej 50 000 zł, czyli 2,5 procenta transakcji.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Osiedla i ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Zawierciański rejestr sięga wstecz płycej niż rejestry sąsiadów: pierwszy pełny rok to 2023, więc szeregu od 2021 roku dla tego miasta nie ma.
Po tych filtrach zostaje 278 aktów, mediana 5280 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4522 a 6228 zł/m². Typowe zawierciańskie mieszkanie z rejestru ma 48 m² i kosztowało 241 500 zł.
Najmniejsza różnica między rynkami w całej serii
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5245 | 266 | 240 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 5776 | 12 | 349 500 zł | 63 m² |
Rynek pierwotny to 4 procent zawierciańskich aktów, czyli dwanaście transakcji w dwa lata, i przy tej liczbie mediana 5776 zł/m² jest sygnałem, a nie ceną rynku.
Sygnał jest jednak wyraźny i wart odnotowania: 531 zł różnicy na metrze, czyli 10 procent, to najmniejszy dystans między rynkiem pierwotnym a wtórnym ze wszystkich dwunastu miast, jakie w tej serii policzyliśmy. Dla porównania w Żorach ta różnica wynosi 44 procent, a w sąsiedniej Częstochowie 33.
Praktyczny wniosek jest wygodny: mediana miasta, 5280 zł/m², i mediana rynku wtórnego, 5245 zł/m², różnią się o 35 zł. W Zawierciu jedna liczba wystarczy i nie trzeba pytać, o który rynek chodzi.
Nowe mieszkania są tu za to znacznie większe: 63 wobec 47 m², więc mediana ceny całkowitej wynosi 349 500 zł wobec 240 000 zł.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem.
Osiedla i ulice
| Osiedle | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Blanowice | 5582 | 10 | 10 | 67 m² |
| Zawiercie Nowe | 5382 | 27 | 0 | 48 m² |
| Argentyna | 5362 | 95 | 0 | 47 m² |
Zawiercie ma w rejestrze mniej wyraźny podział na osiedla niż sąsiedzi, więc trzy powyższe wiersze zbierają tylko 132 z 278 aktów i pokazujemy je jako uzupełnienie tabeli ulic, a nie jako mapę miasta. Blanowice stoją na dziesięciu aktach, wszystkich z rynku pierwotnego, więc to jedna inwestycja, a nie cena osiedla.
Argentyna, największe zawierciańskie osiedle, z 95 aktami i medianą 5362 zł/m², jest w praktyce ceną mieszkania w tym mieście.
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Księdza Kardynała Stefana Wyszyńskiego | 6187 | 11 | 0 | 29 m² |
| Łączna | 5582 | 10 | 10 | 67 m² |
| Wierzbowa | 5323 | 12 | 0 | 48 m² |
| Marszałka Józefa Piłsudskiego | 5261 | 28 | 0 | 50 m² |
| Nowowierzbowa | 5222 | 15 | 0 | 37 m² |
| Franciszka Szymańskiego | 5209 | 18 | 0 | 47 m² |
| Pomorska | 5155 | 12 | 0 | 51 m² |
| Ignacego Jana Paderewskiego | 5020 | 28 | 0 | 48 m² |
Osiem ulic zbiera 134 akty. Cała tabela mieści się w przedziale od 5020 do 6187 zł/m², czyli 1167 zł, a jeśli odjąć dwa skrajne wiersze, oba stojące na dziesięciu i jedenastu aktach, to zostaje przedział 5020 do 5323 zł, czyli 303 zł na metrze.
To jest jedno z najbardziej wyrównanych miast w tej serii. Adres w Zawierciu praktycznie nie zmienia ceny metra, a różnice w cenie transakcji biorą się z metrażu: przy Nowowierzbowej typowe mieszkanie ma 37 m², a przy Łącznej 67 m².
Wiersz Wyszyńskiego z medianą 6187 zł/m² i typowym metrażem 29 m² to nie cena drogiej ulicy, tylko cena małych lokali, i tak go traktujemy.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5668 | 35 | 0 |
| 35 do 50 m² | 5041 | 141 | 2 |
| 50 do 65 m² | 5569 | 77 | 5 |
| ponad 65 m² | 4702 | 25 | 5 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Zawierciu sprawdza się tylko na krańcach: najdroższy jest przedział do 35 m², najtańszy przedział powyżej 65 m², ale środek tabeli jest odwrócony i najliczniejszy przedział, 35 do 50 m² ze 141 aktami, jest drugim najtańszym.
Rozpiętość wynosi 966 zł na metrze, czyli 21 procent, i jest większa niż różnica między jakimikolwiek dwiema zawierciańskimi ulicami. W tym mieście metraż mówi o cenie metra więcej niż adres.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7212 | 6 | 24 m² |
| 2 | 5469 | 56 | 35 m² |
| 3 | 5221 | 147 | 47 m² |
| 4 | 5582 | 61 | 62 m² |
| 5 | 5117 | 8 | 74 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 47 m². Wiersze jedno- i pięcioizbowy stoją na sześciu i ośmiu aktach, więc traktujemy je jako sygnał.
Najliczniejszy typ mieszkania, trzyizbowy ze 147 aktami, jest tu zarazem najtańszy za metr spośród wierszy o sensownej liczbie aktów.
Historia cen: realny wzrost o 7,7 procent
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 4902 | 136 | 4983 | 130 |
| 2024 | 5314 | 156 | 5188 | 146 |
| 2025 | 5132 | 134 | 5136 | 129 |
| 2026 (do lipca) | 5755 | 71 | 5734 | 70 |
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Zawiercia, daje takie liczby.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 5460 zł/m² (138 aktów) | 5152 zł/m² (140 aktów) | plus 6,0 procent |
| Sam rynek wtórny | 5496 zł/m² (132 akty) | 5102 zł/m² (134 akty) | plus 7,7 procent |
Zawiercie jest jednym z trzech miast tej serii, w których obie kolumny rosną, a ta ostrożniejsza rośnie mocniej. Pozostałe dwa to Rybnik i Cieszyn. We wszystkich trzech oznacza to wzrost, którego nie da się zbyć zmianą struktury transakcji: zawierciańskie mieszkanie z drugiej ręki podrożało w rok o 394 zł na metrze, czyli o 18 518 zł na typowej 47-metrowej transakcji.
Przy 132 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach ta liczba jest mniej pewna niż w mieście obracającym tysiącem transakcji rocznie, i tak ją traktujemy. Kierunek potwierdza jednak szereg roczny: 2026 jest w obu kolumnach najwyższym rokiem rejestru, choć jest rokiem niepełnym.
Cenniki deweloperów
W Zawierciu żaden deweloper nie publikuje ustawowego cennika. Przy dwunastu transakcjach z rynku pierwotnego w dwa lata to spójne z tym, co pokazuje rejestr: sprzedaży mieszkań deweloperskich praktycznie się tu dziś nie prowadzi.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 98 | 414 500 zł | 256 250 zł | 580 000 zł | 722 m² |
| Działki | 14 | 92 000 zł | 28 725 zł | 168 260 zł | 456 m² |
Rynek domów jest w Zawierciu gruby jak na miasto tej wielkości: 98 aktów wobec 278 na mieszkania, czyli jeden dom na niecałe trzy mieszkania. 60 z 98 aktów, czyli 61 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk, i jest to jeden z trzech najwyższych takich udziałów w całej serii, obok Raciborza i Myszkowa. Mediana 414 500 zł opisuje więc w dużej mierze rynek starych zabudowań na działce, a nie domów jednorodzinnych.
Działek jest w oknie tylko czternaście, więc mediana 92 000 zł nie opisuje żadnego rynku i tak ją traktujemy. Ostatni akt na dom pochodzi z 25 czerwca 2026, a na działkę z 14 maja 2026.
Co z tego ma kupujący
Zawiercie jest najprostszym rynkiem w tej serii do czytania. Adres prawie nic tu nie zmienia, rynku pierwotnego praktycznie nie ma, a mediana miasta jest zarazem medianą rynku wtórnego. Jedna liczba, 5280 zł za metr, opisuje ten rynek uczciwie.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Porównuj ceny całkowite, nie ceny metra, bo zawierciańskie ulice dzieli 303 zł na metrze, a metraże różnią się prawie dwukrotnie. Nie płać premii za nowy budynek większej niż dziesięć procent, bo tyle wynosi tu cała różnica między rynkami. I licz się z tym, że ceny rosną, o 7,7 procent w rok na rynku wtórnym, czyli realnie, a nie za sprawą zakończonej inwestycji.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Myszków leży 17 kilometrów stąd i jest tańszy o 280 zł/m², a Częstochowa 53 kilometry i jest droższa o 1790 zł/m². Wszystkie trzy miasta zestawiamy w porównaniu cen w Częstochowie, Zawierciu i Myszkowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
