Żywiec zajmuje 350 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 6534 zł/m², czyli o 8 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Bielska-Białej jest stąd 27 kilometrów, a do Katowic 99.
Liczby pochodzą z 170 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Żywiec ma 30 tysięcy mieszkańców i najcieńszy rynek mieszkaniowy w tej czwórce: 2,8 aktu rocznie na tysiąc mieszkańców, przy 8,1 w Czechowicach-Dziedzicach. Najbardziej uderzająca liczba nie pochodzi jednak z rejestru transakcji, tylko z ustawowego cennika: jedyna inwestycja w sprzedaży żąda 11 760 zł za metr, podczas gdy żywieckie transakcje z rynku pierwotnego zamykały się przy 6181 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Żywcu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 9 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Żywcu filtr usunął 9 aktów z medianą 1336 zł/m² i medianą ceny całkowitej 120 000 zł, czyli 5 procent transakcji, czyli najwięcej w całej serii.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Osiedla i ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Żywiecki rynek jest cienki, 170 aktów w dwa lata, więc wszystkie tabele poniżej stoją na kilkunastu do kilkudziesięciu transakcji i czytamy je jako sygnał, a nie jako pomiar.
Po tych filtrach zostaje 170 aktów, mediana 6534 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5435 a 8050 zł/m². Typowe żywieckie mieszkanie z rejestru ma 49 m² i kosztowało 336 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6571 | 147 | 330 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 6181 | 23 | 400 000 zł | 50 m² |
Rynek pierwotny to 14 procent żywieckich aktów, czyli 23 transakcje w dwa lata, i jest o 6 procent tańszy od wtórnego. Żywiec jest jednym z dwóch miast tej serii, obok Czechowic-Dziedzic, w których zachodzi to odwrócenie.
Przy 23 aktach nie jest to jednak wynik, na którym można coś budować, i tak go traktujemy. To, co można powiedzieć z pewnością, brzmi: w Żywcu nie ma dziś premii za mieszkanie kupowane od dewelopera, a mediana miasta i mediana rynku wtórnego różnią się o 37 zł na metrze.
Praktyczny wniosek jest wygodny: jedna liczba, 6534 zł/m², opisuje ten rynek uczciwie.
Nowe mieszkania są przy tym droższe w cenie całkowitej, 400 000 wobec 330 000 zł, bo są większe: 50 wobec 48 m² w medianie, a górna część rozkładu jest wyraźnie przesunięta.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem.
Osiedla i ulice
| Osiedle | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Śródmieście | 6575 | 92 | 5 | 6613 | 48 m² |
| Zabłocie | 6134 | 36 | 13 | 5312 | 62 m² |
| Sporysz | 5790 | 25 | 4 | 8083 | 52 m² |
Trzy osiedla zbierają 153 ze 170 aktów, przy czym Śródmieście samo daje 92, czyli 54 procent miasta. Jego mediana, 6575 zł/m², jest w praktyce medianą Żywca, a kolumna po odjęciu rynku pierwotnego niczego w nim nie zmienia, bo transakcji deweloperskich jest tam pięć.
Zabłocie i Sporysz stoją na 36 i 25 aktach, a ich kolumny po korekcie rozchodzą się w przeciwne strony, więc żadnej z tych liczb nie czytamy jako ceny osiedla.
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Młodych | 7044 | 10 | 1 | 45 m² |
| Osiedle Parkowe | 6713 | 11 | 2 | 42 m² |
| Osiedle 700-lecia | 6700 | 40 | 2 | 48 m² |
| Słoneczna | 6364 | 20 | 13 | 50 m² |
Cztery adresy zbierają 81 aktów, czyli 48 procent miasta, i mieszczą się w przedziale od 6364 do 7044 zł/m², czyli 680 zł.
Osiedle 700-lecia z 40 aktami jest największym pojedynczym adresem miasta i ma medianę 6700 zł/m². Ulica Słoneczna, jedyna z wyraźnym udziałem rynku pierwotnego, 13 aktów na 20, jest zarazem najtańsza z czwórki.
Żywiecki rynek nie ma zatem drogiego adresu deweloperskiego, jaki widać w każdym większym mieście tej serii. Zmieni to dopiero inwestycja opisana niżej, ale jej lokale nie trafiły jeszcze do rejestru transakcji.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8730 | 14 | 0 |
| 35 do 50 m² | 7034 | 78 | 12 |
| 50 do 65 m² | 6263 | 44 | 3 |
| ponad 65 m² | 4839 | 34 | 8 |
To jest najbardziej stroma tabela metrażowa w całej serii. Cena metra spada monotonicznie z 8730 do 4839 zł, czyli o 45 procent, a przeliczając w drugą stronę: kawalerka kosztuje za metr o 80 procent więcej niż mieszkanie powyżej 65 m².
Premia jest przy tym całkowicie czysta: w przedziale do 35 m² nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, więc nie da się jej wytłumaczyć nową zabudową. Czternaście aktów to jednak cienka próba i tak ją traktujemy.
Praktyczne znaczenie tego wiersza jest duże. W Żywcu mieszkanie 80-metrowe kosztuje 387 tysięcy złotych, a 30-metrowe 262 tysiące, czyli przy dwuipółkrotnej różnicy powierzchni cena różni się o niecałe 50 procent.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8036 | 9 | 39 m² |
| 2 | 7262 | 37 | 45 m² |
| 3 | 6508 | 36 | 49 m² |
| 4 | 6210 | 24 | 61 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 49 m². Cena metra spada tu monotonicznie, tak samo jak w tabeli metrażowej. Wiersze jedno- i pięcioizbowy stoją na dziewięciu i dwóch aktach, więc traktujemy je jako sygnał.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 4286 | 91 | 4514 | 78 |
| 2022 | 5251 | 61 | 5354 | 58 |
| 2023 | 6560 | 153 | 5590 | 68 |
| 2024 | 6527 | 141 | 6579 | 75 |
| 2025 | 6469 | 90 | 6469 | 73 |
| 2026 (do lipca) | 6960 | 44 | 7190 | 38 |
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Żywca, daje takie liczby.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 6504 zł/m² (86 aktów) | 6562 zł/m² (83 akty) | minus 0,9 procent |
| Sam rynek wtórny | 6634 zł/m² (68 aktów) | 6575 zł/m² (78 aktów) | plus 0,9 procent |
Żywieckie ceny w ostatnim roku nie ruszyły się. Obie liczby, minus 0,9 i plus 0,9 procent, są w granicach szumu przy takiej liczbie aktów.
Szereg roczny pokazuje jednak, że nie zawsze tak było. W latach 2021 do 2024 mediana rynku wtórnego wzrosła z 4514 do 6579 zł/m², czyli o 46 procent, po czym stanęła. Rok 2026 pokazuje 7190 zł/m², ale stoi na 38 aktach niepełnego roku i tak go czytamy.
Cenniki deweloperów: 11 760 zł za metr
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Żywcu 38 mieszkań i wszystkie należą do jednej inwestycji, prowadzonej przez spółkę Apartamenty Żywiec przy ulicy Stawy. Mediana ceny ofertowej wynosi 11 760 zł/m², a dolny kwartyl 10 780 zł/m².
To jest liczba, która w tym wpisie wymaga najwięcej ostrożności, więc zestawmy ją porządnie.
| Miara | zł/m² | Na czym stoi |
|---|---|---|
| Cennik jedynej inwestycji w sprzedaży | 11 760 | 38 lokali, jeden deweloper |
| Żywieckie akty z rynku pierwotnego | 6181 | 23 akty z dwóch lat |
| Żywieckie akty z rynku wtórnego | 6571 | 147 aktów |
| Mediana miasta | 6534 | 170 aktów |
Cennik żąda o 90 procent więcej, niż wynosiła mediana żywieckich transakcji z rynku pierwotnego, i o 79 procent więcej niż mediana całego miasta. Obie porównywane liczby dotyczą tej samej strony rynku w pierwszym wierszu zestawienia, więc porównanie jest uczciwe, ale opiera się po jednej stronie na 38 lokalach w sprzedaży, a po drugiej na 23 aktach z dwóch lat.
Czego z tego nie należy wyciągać: że żywieckie mieszkania podrożały o 90 procent. Czego można: że w Żywcu wystawiono dziś na sprzedaż produkt z zupełnie innej półki cenowej niż wszystko, co miasto do tej pory kupowało, i że dopóki te lokale nie pojawią się w aktach, nie wiadomo, po ile faktycznie się sprzedadzą. Wrócimy do tego przy kolejnym odświeżeniu rejestru.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 82 | 385 000 zł | 150 000 zł | 681 250 zł | 634 m² |
| Działki | 5 | 20 000 zł | 12 000 zł | 100 000 zł | 105 m² |
Rynek domów jest w Żywcu gruby w porównaniu z rynkiem mieszkań: 82 akty przy 170 na mieszkania, czyli jeden dom na dwa mieszkania. Mediana 385 000 zł jest jednak niska, a dolny kwartyl wynosi 150 000 zł, bo 33 z 82 aktów, czyli 40 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk.
Działek jest w oknie tylko pięć, a ich typowa powierzchnia to 105 m², więc są to raczej dokupowane skrawki gruntu niż działki budowlane. Mediana 20 000 zł nie opisuje żadnego rynku i tak ją traktujemy.
Ostatni akt na dom pochodzi z 1 lipca 2026, a na działkę z 26 czerwca 2026.
Co z tego ma kupujący
Żywiec jest małym i wyrównanym rynkiem, na którym adres znaczy mało, a metraż bardzo dużo. Cztery największe adresy dzieli 680 zł na metrze, a kawalerkę od dużego mieszkania 3891 zł.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie porównuj oferty z cennikiem przy Stawach, bo ta inwestycja stoi o 90 procent powyżej wszystkiego, co w Żywcu do tej pory sprzedano, i nie wiadomo jeszcze, po ile się sprzeda. Licz cenę całkowitą, nie cenę metra, bo mieszkanie dwa i pół raza większe kosztuje tu tylko o połowę więcej. I nie oczekuj ruchu cen w żadną stronę, bo żywiecki rynek stoi w miejscu drugi rok.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Bielsko-Biała leży 27 kilometrów stąd i jest droższe o 2177 zł/m², a Cieszyn 65 kilometrów i jest droższy o 399 zł/m². Wszystkie cztery miasta zestawiamy w porównaniu cen na Podbeskidziu i Śląsku Cieszyńskim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
