Gmina Kolbudy zajmuje 101 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 8984 zł/m², czyli o 48 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do centrum Gdańska jest stąd 18,7 kilometra.
Liczby pochodzą z 596 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Mediana gminy ukrywa przy tym rozjazd, który decyduje o tym, ile kupujący naprawdę zapłaci: rynek pierwotny kosztuje 8515 zł za metr, a wtórny 10 340 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszczu Gdańskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 23 lutego 2026. Rejestr powiatu gdańskiego jest najstarszy w tej okolicy i kończy się cztery miesiące przed gdańskim.
- To jest cała gmina wiejska, więc liczby obejmują Kolbudy, Kowale, Lublewo Gdańskie, Bielkówko i Łapino.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 2280 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 596 aktów. Mediana to 8984 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7345 do 10 520 zł/m², a typowy lokal ma 59 m² i kosztuje 533 973 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy, bo lokale są większe
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 10 340 | 202 | 513 500 zł | 52 m² |
| Pierwotny | 8515 | 394 | 548 000 zł | 64 m² |
Rynek pierwotny to 66 procent aktów i jest o 1825 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 18 procent. Cena całkowita układa się jednak odwrotnie: 548 000 zł u dewelopera przeciw 513 500 zł na rynku wtórnym.
Powodem jest metraż. Typowy lokal deweloperski ma w Kolbudach 64 m², a z rynku wtórnego 52 m². Kupujący od dewelopera płaci mniej za metr i więcej za mieszkanie, bo dostaje o dwanaście metrów więcej.
To jest ten sam mechanizm co w Redzie i w gminie wiejskiej Pruszcz Gdański. W obwarzanku Gdańska deweloperzy budują większe lokale, im dalej od miasta.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Glazurowa 27 | 9291 | 64 | 63 |
| Apollina 17 | 10 831 | 43 | 42 |
| Glazurowa 25 | 10 216 | 29 | 29 |
| Szumilas 2A | 8881 | 24 | 24 |
| Szumilas 2 | 8641 | 22 | 22 |
| Szumilas 12 | 8913 | 15 | 7 |
Sześć adresów zbiera 197 z 596 transakcji, czyli jedną trzecią. Wszystkie sześć to w przeważającej części rynek pierwotny, a rozpiętość między nimi wynosi 2190 zł na metrze, od 8641 do 10 831 zł.
Glazurowa i Apollina leżą w Kowalach, przy samej granicy Gdańska, i to one ciągną medianę gminy w górę. Szumilas to osobna inwestycja i jest o dwa tysiące tańsza.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 462 | 36 | 14 |
| 35-50 m² | 10 346 | 178 | 108 |
| 50-65 m² | 9247 | 144 | 78 |
| ponad 65 m² | 7222 | 238 | 194 |
Przedział powyżej 65 m² to 238 z 596 transakcji, czyli 40 procent, i jest o 3240 zł na metrze tańszy od kawalerek, czyli o 45 procent. To najsilniejsza zależność metrażowa w całej serii pomorskiej.
Praktycznie znaczy to tyle: lokal 30 m² kosztuje w Kolbudach około 314 tysięcy, a 80 m² około 578 tysięcy. Za osiemdziesiąt cztery procent więcej niż kawalerka kupuje się mieszkanie ponad dwa i pół raza większe.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 462 | 28 | 32 m² |
| 2 | 10 320 | 163 | 44 m² |
| 3 | 8720 | 204 | 59 m² |
| 4 | 7333 | 146 | 93 m² |
| 5 | 7438 | 38 | 112 m² |
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6038 | 412 |
| 2022 | 5058 | 197 |
| 2023 | 7340 | 390 |
| 2024 | 8030 | 547 |
| 2025 | 9265 | 390 |
| 2026 (do 23 lutego) | 10 133 | 47 |
Dołek w 2022 roku wymaga wyjaśnienia i nie jest spadkiem cen. Rok 2022 stoi na 197 aktach, o połowę mniej niż 2021, a w gminie takiej jak Kolbudy skład tych aktów zmienia się z roku na rok razem z tym, która inwestycja akurat sprzedaje. Traktujemy tę tabelę jako historię pojedynczych inwestycji, a nie jako krzywą cen.
Uczciwszą liczbą jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma: 9468 zł/m² z 407 aktów przeciw 8066 zł/m² z 478 aktów, czyli wzrost o 17,4 procent. To najszybszy wzrost w obwarzanku gdańskim i jeden z najszybszych w całej serii pomorskiej. Liczba transakcji spadła przy tym o 15 procent.
Cenniki deweloperów
W gminie Kolbudy ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 394 akty z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 61 | 1 100 000 zł | 800 000 zł | 1 500 000 zł | 920 m² |
| Działki | 20 | 457 500 zł | 313 025 zł | 600 000 zł | 800 m² |
Dom w gminie Kolbudy jest droższy niż w mieście Pruszcz Gdański o 198 tysięcy, przy działce większej niemal dwukrotnie. 7 z 61 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Działki mają wąski rozstęp kwartylowy i typową powierzchnię 800 m², więc ta mediana rzeczywiście opisuje parcele pod dom. Ostatnie akty w obu kategoriach pochodzą ze stycznia 2026.
Co z tego ma kupujący
W gminie Kolbudy cena metra mówi przede wszystkim o wielkości lokalu, i to jest główny wniosek. Czterdzieści pięć procent różnicy między kawalerką a lokalem powyżej 65 m² to najwięcej w tej serii.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Przelicz na cenę całkowitą, bo rynek pierwotny wygląda na tańszy o 1825 zł na metrze, a w rzeczywistości jest droższy o 34 tysiące na mieszkaniu. Ustal miejscowość, bo Kowale przy granicy Gdańska i Szumilas to dwa różne przedziały cenowe, dzieli je około dwóch tysięcy na metrze. I pamiętaj o dacie rejestru: liczby kończą się na lutym 2026, cztery miesiące przed gdańskimi.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Pruszcz Gdański jest o 1471 zł na metrze droższy, Żukowo o 1022 zł tańsze, a Trąbki Wielkie o 3109 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen wokół Gdańska. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
